房屋估價重點攻略,提高買屋勝率必看!!

2022/10/03閱讀時間約 7 分鐘
買房前一定要先知道:
你知道銀行估價是什麼嗎?擔心想買的房子買貴嗎?為什麼需要請銀行估價?
有哪些房屋估價的資源?需要準備多少現金?每個月需要還多少錢?
瞭解銀行如何評估房貸成數跟金額,是買房最重要的功課之一,其中「銀行估價跟鑑價」這一關更扮演著關鍵的角色。

什麼是銀行估價?

相信很多人都知道,銀行貸款的成數跟利息條件很重要,也知道這是可以談的,但其實在簽約前,可以先請銀行估價給我們參考。
銀行核定的貸款成數,往往代表房子的真正價值
由於每間房子的狀況都不同:
  • 屋況
  • 形狀
  • 是否是海砂屋
  • 是否是輻射屋
  • 附近有無嫌惡設施
以上這些都會影響到鑑價的結果。

銀行估價工具:

為什麼要請銀行估價?

因為銀行估算的價格通常偏向保守,所以如果你買的價格比銀行估價還低,你買貴的機率就會相對的低。

銀行估價有哪幾種

大部分銀行都有自己的成交行情系統,系統會有其核貸過房貸的每戶實際成交價建檔,以作為實際成交行情的參考,所以一般銀行在估價的時候有分兩種,初步估價實際鑑價

什麼是初步估價?

銀行以系統及公開資訊做初步的估價,並不是實際去現場看房,因為還沒去過現場,所以會先以我們提供的路段、門牌調閱謄本,確認房子的屋齡、坪數、樓層、建材…等細節,比對自有的成交行情系統,看這一帶的成交行情是多少,如果系統中的樣本數不多,銀行就會參考政府的實價登錄,銀行估價並非絕對,只是一個參考範圍,有些房仲可能會告訴你 : 「OO捷運站附近的行情,之前我請OO銀行初步估價過,一坪大概在50~60萬左右」,看到這裡,千萬不要被唬住了
我們要先確認這個價格區間中,其比較的路段、房屋類型、屋齡是否相同地段 ,某些路段門牌可能跨區,像永安市場捷運站附近,就有中和跟永和的門牌,價格會有落差。
房屋類型:通常住宅大樓價格會比公寓高
屋齡:通常屋齡愈高,價格就愈低
有些區域的成交行情落差會很大,比如說:台北市的中山北路,新成屋 80~90 萬,但很多中古華廈,才不到 50 萬,落差超級大~
建議大家都先估過貸款再出價,下斡旋之前,一定要請2-3間銀行估價,估價是很主觀不同的鑑價人員,對於房子的行情跟價值評估,判定出來的價格也會有落差,有時還落差很大!

什麼是實際鑑價?

銀行實地勘查,比對成交行情資料庫做加減分,做為房子的鑑價。
由於實際鑑價需要的人力成本比較高,所以銀行在確定你的申貸意願後,才會派人到現場實際鑑價,所以一般都只會初步估價。

鑑價最重要的兩項因素

銀行在做房貸鑑價時,最先考量「能不能收回借出去的錢」,所以影響鑑價最重要的兩項因素:
  • 地段
  • 財力
通常在蛋黃區的房子,只要不是瑕疵屋,通常能得到較高的鑑價,近幾年政府的實價登錄也成為銀行鑑價的依據,比起以往的鑑價,相對來說會更加地準確。

實際成交價格參考分為兩種狀況

  • 已跟屋主簽約,可提供合約價格供銀行參考
  • 還沒簽約,可提供可能成交的價格供其參考

申請貸款人的收入&信用

你的房貸條件好不好,除了物件本身以外,最重要的就是你的年收入跟信用了,如果你的財力狀況較好,銀行更願意給你較高的鑑價,並獲得較多的貸款成數跟更低的利率。
  • 財力條件
  • 年收
  • 公司
  • 有無其它貸款
  • 名下有沒有房子
  • 有沒有其他房貸
目前政府為了怕投資客炒房並抑制房價,對於名下有房&房貸的人,要買第二間以上的房子,在某些區域,銀行最多只能核貸六成,且利息必須在2%以上,還不能有寬限期(如原持有的房子沒有貸款,則不受此限,且可以提列作為財力證明。

其他房價估價資源

除了請銀行估價之外,下面是幾種常見的房屋估價資源,買房前記得多看多比較,才不會吃虧。
內政部的實價登錄平台,讓所有人都可以快速地查到市場成交價格
房仲的實價登錄,除了政府的實價登錄網站,也有許多房仲提供房屋成交價格資訊的查詢。
房地產相關平台,還有很多網路上的相關平台,提供了比較好的實價登錄搜尋介面,讓我們查詢房價更方便。
關於更多銀行估價的訊息,若是有低估太多歡迎來電免費諮詢由專人為您服務!
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克利提有限公司為合法成立的金融貸款理財顧問公司,公司自2010年成立至今,已培養多名專業顧問,對金融市場、生態和管道有充分的了解和資源。在成長的過程中,我們不斷朝著專業、誠信及多元化這條路前進。拒絕事前收費、胡亂送件、浪費聯徵次數等不當之舉;並精心為客戶設計短中長期規劃,從根源解決問題。不奢望我們是您找的第一家,只希望我們是您找的最後一家。

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愛心讓我們團隊存在著一種奉獻精神。我們關懷及愛護每一個客戶,也將心比心地體會客戶的處境。讓我們急客戶之所急,憂客戶之所憂。
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市場上金融貸款的資訊是不完全公開與不完全透明的,大部份的客戶也不瞭解市場上每家銀行的屬性與 主力是鎖定推廣那些的商品, 所以透過我們公司專業的貸款規劃,可以節省客戶找尋銀行的時間與滿足客戶的需求。
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