大阪、京都商業用地的基準地價上升

根據最新公布日本關西2府4縣2022年的基準地價(截至7月1日止）顯示，包括大阪府、京都府、兵庫縣的商業用地價格皆轉為上升。由於為了減緩新冠疫情而限制行動的規定鬆綁，經濟活動開始回歸正軌，因此推升了商業用地的價格。另一方面，外國遊客人數與新冠疫情前的水準仍有一段差距，使得大阪南等處的地價蒙上一層陰影。

此次是大阪與京都的商業用地價格相隔2年後上漲，兵庫則是已相隔3年。在2020~2021年的調查中，此三地的價格皆受到新冠疫情影響而下跌。在這次調查中，滋賀與奈良縣也從下跌轉為持平，僅有已連續31年呈負數的和歌山縣下跌。

以大阪的商業用地來看，上升率最高的是上漲7.3%的「箕面市船場東3丁目1番1」。在北大阪急行電鐵(大阪府豐中市)推動鐵路延伸至箕面市的工程影響下，經濟上可望能有所發展。第二名則是「大阪市港區弁天4丁目12番27」，上升率為5.9%。該區位於2025年世界博覽會(大阪關西世博)會場夢洲附近，今後與世博相關的開發工程備受期待。

大阪車站前的「GRAND FRONT大阪南館」是關西商業用地價格最高的地點，已連續三年居冠，其價格雖較去年下跌2.2%，但下跌幅度已較上次調查減少2.5個百分點。在行動限制鬆綁下，店家的獲利能力有所改善，辦公室的穩定需求亦撐住了地價。根據GRAND FRONT大阪的共同擁有者三菱地所的說法，辦公室部分大致已經租出。

事實上，位於大阪商業地區、大規模的不動產交易相當熱絡。

「我們判斷這棟大樓是優良物件，所以出手買了下來。」2022年3月，JR九州公布已收購大阪市中央區的辦公大樓「淀屋橋北濱中央大樓」。其目的為提升不動產部門的獲利，是該公司首次在大阪地區收購辦公大樓。約莫兩個月前，一旁的「Tradepia淀屋橋」才剛被清水建設等公司收購。

至於鬧區與觀光地區附近的地價也有所改善。關西地價排名第二的大阪南商業設施「Deka戎橋大樓」雖為負1.6%，但相較於下滑18.5％的2021年，下跌幅度已大為減少。

而在京都方面，著名觀光地祇園的所在地「京都市東山區四條通大和大路東入祇園町北側」，去年原本下跌2.2%，今年則大幅上升4.8%。京都市則從去年下跌0.4%轉為上升2.5%，市內全區的地價均有所上升。其中鬧區四條河原町的所在地下京區，其上升率更是高達5.3%。除了日本國內的旅遊需求恢復外，大樓需求成長也推升了地價。

神戶市三宮中央街一帶是兵庫縣商業用地價格最高的地點，其變動率從2021年的負7.5%轉為維持平盤的0.0%。神戶市中央區擁有娛樂區所在地的元町、三宮等地，地價則上升了0.7%。

但維繫關西經濟的外國遊客，在人數上仍舊相當稀少。2022年6月關西國際機場的外國人入境人數為2萬3,463人，不到2018年新冠疫情前同一月份的1成。而2022年大阪商業用地價格下跌率最高的是ECS第32大樓(下跌2.9%)，就位於原本受惠於外國遊客需求的大阪南。

在住宅用地部分，除了大阪從上次調查的下跌0.2%轉為上升0.4%外，其它所有府縣均持續呈負數，但下跌幅度皆有所減緩。積極興建高級住宅與超高層公寓的大阪市上升1.1%，衛星城市較多的北大阪地區則上升0.6%。神戶市亦上升1.2%，已連續10年上漲。顯示以交通方便地區為主的住宅需求依然維持穩定。

知名不動產服務公司仲量聯行(JLL)於8月公布的報告中指出，包括兵庫與京都在內的大阪圈4~6月不動產投資金額為350億日圓，較去年同期減少71%。JLL關西分公司研究主任山口武指出：「金額之所以減少，是因為交易熱絡而導致出售物件不足，並不是因為投資意願降低。」並認為在預期新冠疫情結束後的成長下，搶購物件的情形仍將持續下去。

(消息來源：日本經濟新聞)

文章來源：大阪、京都商業用地的基準地價上升

資料來源：信義日本新聞快遞