個案分析討論：基隆房屋貸款相關問題

某網友表示：

”房屋估價約650，房貸一胎在銀行300，二胎在新鑫150，想請問銀行端是否有機會整合後再增加金額？”

我起初的回答：

“由於『房屋二順位抵押在融資公司』，若版主無法自行清償新鑫二順位貸款之餘額，後續清償事宜將請專人代墊；除了代墊款、包括送銀行房屋增貸等也都是由專人負責到最後撥款塗銷。

房屋估價650萬，若房屋所在位置『非都計區內，或屋況不佳、周遭有嫌惡設施』等影響銀行貸款成數，保守預估七成、貸款金額455萬；須清償部分包括一二順位總金額450萬，等於後續恐怕也沒剩多少現金；這一點版主須有心理準備。

另外、借款人目前名下除了一二胎房貸外，有無其它銀行負債(信貸、信用卡)與融資汽機車貸款等；當然本身是否具備穩定工作、可否提供明確薪資還款財力證明等，也都是影響貸款是否成功的關鍵。”

回到主題：

當這網友後續告訴我、除新鑫二胎貸款外，另外融資公司『還有汽車貸款(二筆)、企業貸款、商品貸款、機車貸款等』。而本次房屋轉增貸的目的、希望能夠整合新鑫二胎貸款這筆高額月付金(21,521元)，增貸現金也打算還『兩筆汽車貸款，一筆173萬、另一筆100萬』。

我初估並初步計算這房屋的價值與可貸款空間後，結論是：『不建議辦理轉增貸，應考慮直接售屋換取現金償還目前融資貸款，以期大幅降低月付金、減少對融資貸款的利息支付，有效減輕負擔壓力』。

原因：

1.取得謄本後、參考實價登錄，同棟大樓(同號不同層)於『111年11月買賣成交價格為640萬計算：640萬*0.75貸款成數=480萬；480萬還一胎300萬(因僅繳一年、餘額相差不多)、還二胎房貸150萬(僅繳六個月)=30萬(連其中一筆車貸173萬的尾數都無法還)。

更別提『額外請專人代墊還清新鑫二胎房貸後的相關手續費用~屆時恐怕所剩無幾、更沒餘款去還車貸』。

2.進行房屋增貸最好情況就是『整合一二胎房貸餘額、或多或少降低對於房貸的月付金』。但詳細分析整體效益並不高；假設：一胎月付金約1.5萬+二胎月付約2.1萬=3.6萬，整合後貸款金額480萬、月付金約2.5萬元，整合前後約省下萬餘元支出。

3.續上、問題並非單純處理完房貸降月付金即可，負擔還包括兩筆車貸、企業貸款、商品貸款、機車貸款等；因為這些融資貸款利率都非常高，用房屋轉增、恐不能有效降低這位網友的支出負擔，故我直接建議將房屋售出、可拿到的現金金額絕對比用房屋增貸來得多，才有機會降低對一二胎房貸支出3.6萬、加上一筆汽車貸款173萬的月付金，初估每月『至少省五萬以上的貸款本息支出！』

總結：用房屋增貸整合還清負債確實是一種好的處理方式；但若是遇到債務總額過於龐大(包括融資貸款)、房屋增貸額度又不如預期多，或許真應該謹慎思考用售屋來換取更大的週轉空間。

0985-666-807／Line：jerry.chu

免費評估與後續委託規劃辦理