買房收租太花錢，那做二房東收租好嗎?

買房收租太花錢，那做二房東收租好嗎?

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因為買房做房東要很多自備款，

所以現在網路上有一種租房做二房東的方式，

那這種好做嗎?

讓我們分四個層次來討論。

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一、如何做二房東

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其實就是先跟原屋主租了，佈置或軟裝了以後，再轉租出去，藉此賺差價。

譬如說行情租金2萬的房子，你以1.8萬租下，花20萬小裝修和軟裝，

然後再轉租2.3萬，這樣每個月就可以賺到5千，

這樣子起始資金，只要那小裝修、軟裝、押金的20萬，就可以每月賺5千，

年化投報率隨便都是接近30%。

資金小但是投報超大，目前大家也都是主打這個。

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二、有什麼隱藏風險?

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首先房屋不能空置，

房屋只要一空置，利潤就會被大幅侵蝕，

一旦超過兩個月沒租出去，那當年度很容易就會做白工。

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再者屋況不能很差，只要動到硬體的大裝潢，

那起始資金就會更高，要回收就要拉比較久的時間。

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最重要的一點是，房東要願意轉租，

也就是要在租約中寫入"同意轉租"這些文字，

我覺得這是最難的一點，因為幾乎所有的房東，

聽到轉租就覺得是詐騙集團，

也有人走不講就轉租的方式，

我只能說這種方式我真的強烈不建議，後續有很多問題。

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三、現在市場的演變

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因為這市場中很少有便宜租的房東，跟日本壓縮機一樣稀少，

而且本小利大，所以有一堆人都在找，

我上面舉例的房子，以前有，但現在真的很少。

所以現在變成有些會去承租破爛的大坪數房子，

隔成套房，再轉租給其他人，

這可能就需要拿個幾百萬工程款出來，

但是自有資金投報率不錯，還是有滿多人投入，

重點就是如何壓低工程時間和金額，卻又不會壓低租金。

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四、無法貸款

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這是我覺得最大的問題，其實是無法貸款。

當拿個20幾萬的時候，大部分人都拿得出來，

單是當不滿足於小打小鬧的時候，想要包一整棟來做的時候，

那貸款的問題就會出來，我舉個例子。

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我有個一個朋友，承租了一整棟破爛房屋要來轉租，

他預計之後拿來做日租，因為一整棟比較不會被舉報，

總共裝潢及押金等等，一共要1000多萬現金，

請注意，這1000多萬是無法貸款的，實打實的，

就算投報率有20%以上，也要5年才能回本，

這也是說，大概五年之內，

他無法再開一個新的案子(假如身上就只有1000萬的話)。

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這也是為什麼我後來不做二房東的原因，

管理麻煩，無法貸款，

同樣的現金部位，貸款後我可以買個3間，

放個一兩年，房價漲了，我可以選擇賣掉或者增貸，

選擇的主動權在我手中。

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當然這是資產配置的一部分，也許不一定會做，

但是多了解另外一種房地產的作法也是多一種選擇，

也許剛好長輩有一整棟，又不想賣掉，

那二房東模式就非常適合這種狀況，

沒有對不對，只有適不適合。