房價貸款會如何估價？房貸專員沒說的7個估價潛規則

第一章：銀行估價就像「健康檢查」

「您的房子BMI合格嗎？」

銀行有一套專屬的「房屋體檢表」，主要看兩大指標：

1. 實價登錄找尋：用電腦撈出最近半年成交的附近成交(同路段、同屋齡、同坪數）
2. 實際探勘：估價員帶著專業小工具上門，他們會：
3. • 用雷射測距儀掃描每個房間
   • 檢查牆壁是否比吐司麵包還膨脹

冷知識：最終估值永遠是保守派，寧可少估也不冒險，而且如果隔壁剛好有法拍屋成交，你的估價可能被「連坐」！

第二章：地段評分學

銀行判斷地段有一套隱形計分卡：

• 生活分數：附近有沒有學區、商業區、公園、甚至垃圾車路線有沒有經過都會影響
• 交通分數：離捷運站超的遠近，附近的交通將影響價格
• 隱藏地雷：方圓一定範圍內有宮廟？嫌惡設施將減少房屋價值

真實案例：某社區因為對面開垃圾場，銀行估價時直接拿出「防毒面具補貼費」計算表！

第三章：屋況檢查的「素顏照原則」

「我們要看的是卸妝後的樣子～」

估價員都是「反美顏相機」達人，專拆這些裝修把戲：

• 網紅裝修術：華麗吊頂藏不住鋼筋外露，照扣「結構安全分」
• 不吃裝修濾鏡：華麗裝潢藏不住內部的真相，牆壁是否有壁癌還是會仔細檢查
• 不聽年齡藉口：30年老屋自動啟動特殊計算模式

第四章：凶宅判定

估價員:「我們比鬼屋探險隊還專業！」

估價員有套科學化的「靈異事件處理SOP」：

1. 死亡筆記本：只認警方登記在案的非自然死亡案件
2. 時間沖淡公式：事故年份越近，估值打折越重，但負面影響不會完全消除
3. 社區大調查：會偷偷問管理員：「晚上搭電梯會冷嗎？」

真實故事：附近的地方左鄰右舍是個很好的資訊來源，時常會有網路上找不到的遺漏的訊息從這獲得

第五章：貸款成數的基本公式

可貸額度通常的計算方式如下:

可貸金額 = 房價 × (基本成數 - 風險係數)

• 基本成數：依物件類型設定的起跑線
• 風險加權：屋齡、地段、違建都是減分項
• 隱形天花板：成交價只是參考值，銀行價才是決勝點

第六章：估價爭議的「自救指南」

「銀行說我家只值香蕉價？」

遇到估值不符預期時，你可以這樣反擊：

1. 蒐集證據：找出3間「比我醜還比我貴」的鄰居成交紀錄
2. 發動技能：申請「人工複估」，記得附上裝修報價單
3. 終極大招：搬出「隔壁王阿姨她女婿的銀行估更高」傳說

溫馨提醒：拍馬屁比吵架有用！試試說：「貴行估價特別專業，能不能再幫我看看...」

第七章：提高估值的加分術

「這樣做讓銀行對你房子一見鍾情！」

• 光線魔術：突顯採光優勢的拍攝手法(白天拍採光、晚上拍燈光、假日拍中庭花園)，就像吸引人相親的照片，至少吸引人去實地探勘。
• 年齡偽裝術：加上新的內部裝修，30年老屋秒變「輕熟女」
• 地段加分題：自製生活圈地圖，標註所有超商和YouBike站等提升生活機能的設施。

終極心法：

估價就像相親——第一印象決定80%！記得把房子最好的一面秀出來，但千萬別P圖過度喔！估價是理性與感性的平衡藝術，既要展現優勢又要保持真實性！

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