房市調控下的限貸令
近年來，台灣房價居高不下，無論是大城市還是區域型中小城市，購屋壓力持續攀升。為了抑制不動產市場過熱、降低投機行為並減少房市泡沫化風險，央行自去年九月啟動第七波選擇性信用管制（俗稱「限貸令」），希望透過更嚴格的貸款管控措施，讓房市恢復理性。
第七波限貸令以降低第二戶以及資產型購屋貸款額度為核心，針對高價住宅及建商庫存進一步壓縮貸款成數，試圖遏制投機炒作浪潮。不過，這一政策也導致了房市結構性的變化，影響層面廣泛且深遠。
限貸令如何改變房市
第七波限貸令的推行，對房市的具體影響可從貸款件數、核貸條件以及購屋族群結構等多方面觀察得到明顯結果。
1. 貸款件數大幅下降
根據台灣房屋集團的數據，去年第四季全台房貸授信樣本數季減36.3%，僅剩2784件。同時，平均授信額度下降45萬元，核貸成數減少1.7個百分點，而貸款利率唯一出現小幅上漲（增加0.1個百分點）。核貸標準的提高顯著打擊了投資買盤與高總價物件的成交量。
尤其在雙北等高房價地區，貸款門檻提高與自備款要求攀升，成為壓制市場熱度的主要原因。預售屋的核貸成數一般已經顯著下降，房價在進入交屋階段上升，但對應的鑑估成數卻收到更多限制，讓許多投資客與建商的資金槓桿運作難以持續。
2. 青年、新青安貸款的優遇政策
值得注意的是，第七波限貸令仍保留對青年首購族的支持。30歲以下購屋者的核貸成數約達71.7%，明顯高於其他年齡層，顯示新青安房貸依然是政策希望扶持的重點。然而，反觀高齡族群，60歲及以上購屋者的貸款利率達到2.48%，明顯高於一般標準。顯然，隨年齡增加，銀行對授信風險的評估更加保守，進一步提高這類人群的資金壓力。
3. 建商與投資者的衝擊
建商的庫存情況則成為另一指標。在限貸令影響之下，建商手中的餘屋貸款成數僅剩三成，自備款的負擔沉重。部分建商表示，隨著持有成本上升，為了減輕壓力，只好積極加快銷售速度，甚至釋出價格優惠以求現金流穩定。
此外，對於投資客而言，第二戶購屋的貸款成數從過去的六成下調至五成，且完全取消寬限期，也讓資本運作的靈活性大打折扣。這無疑限制了部分高度槓桿操作的市場炒作行為。
市場降溫的徵兆
從第七波信用管制的實施後，不少跡象顯示房市正在降溫。台灣房屋集團指出，從Q3到Q4，各項影響房市表現的指標均出現下滑。例如：
- 住宅貸款餘額減少：全國五大行庫的新房屋貸款承作金額增長速度放慢，顯示市場需求減弱。
- 建築貸款餘額下降：這意味著建商正在減少新項目推案，市場對房地產投資的信心遭受挑戰。
- 新青安房貸申請件數創低：去年12月申請數量為自政策推行以來最低水平。
正如第一建經研究中心副理張菱育所指出，目前金檢強度的提高已成功控制市場過熱，但整體房價尚未出現明顯回檔。在央行總裁楊金龍的聲明中，短期內加碼信用管制可能性不大，金檢或許成為政策優勢的替代手段。
挑戰與未來方向：貸款收支比成關鍵
未來台灣房市將進一步受「房貸收支比」規範所牽制。該指標旨在衡量借款人的財務穩健度。以目前規範為例，若貸款八成，每月房貸約為3.8萬元，申請者需符合月收入接近12萬元以上，才有機會通過審核。
然而，這項規定目前僅見於台灣銀行，未全面推廣。若未來各銀行紛紛跟進，低收入的購屋族群將面臨更大挑戰。這樣的限制雖可穩定市場信用風險，但同時容易加劇房市分化，讓自用族群望屋興嘆。
結論：限貸令後的啟示
第七波限貸令讓台灣的房地產市場進入調整期。不論是對投資客、建商還是購屋族群，都提高了門檻，進一步篩選市場參與者。限貸令的效果明顯，房市熱度確實減弱，政策在穩定市場方面初步成功。然而，房價並未大幅下跌，自用族群與剛需族依然面對沉重的負擔。
展望未來，如何在控管投機行為與支持首購需求之間取得平衡，將是政策制定者面臨的重要挑戰。同時，對於準備購屋的消費者而言，精準評估自身財務狀況、善用政策優勢，是應對日益嚴苛貸款條件的核心策略。
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