有土斯有財的既有觀念對國人影響非常深刻，根據財政部110年公布《民國109年個人房屋稅籍統計》，全台有房一族共804萬1690人，其中名下『只有1間房屋者占比71%』最多~這數據還是113年9月央行發布第七波信用管制措施之前的比例，從109到113年的數年間、已持有一戶以上房屋的占比肯定只會更多。
既然國人持有房產的占比這麼高，相信應該也有不少人動過房屋的腦筋，包括用房屋轉多一些現金用在投資、還債、或創業等；但是話說回來，欲動房屋前是否真有充分瞭解有無增貸價值？與增貸後對自己的影響？
近期遇到兩位網友，他們徵詢有無可能透過房屋做一有效的還債理債運用；我就以這兩位個別狀況提供分析與意見。
案例一（圖一）
該網友希望透過房屋增貸來整合信貸與私人設定，雖然還不清楚房屋是否有增貸價值，但但礙於大多數銀行房貸授信規定『不允許直接代償民間或私人設定二順位抵押權』，做法上只能先想辦法自行籌資還清；而大多數銀行為了規避道德風險，明文規定『還清並塗銷民間或私人設定、須滿一年時間』才能接受房屋增貸之申請。
我嘗試以信貸方式解私人設定的套，進一步徵詢網友職業、薪資等細節；他回覆『在國營事業服務、月薪50K、年資約5年9個月』。若以信貸方式申請最高約127萬額度，扣除信貸餘額66萬，應會剩餘60萬現金，遺憾仍不足以清償目前私人借款餘額。
而網友表示『私人設定若現在清償還須外支付15%違約金，等於還清須準備約109萬』；他進一步提供私人借款的授信條件：
貸款金額：100萬
利率：8%
預扣利息：1個月
貸款年限：15年
月繳：9557元
綁約期限：綁約24期
違約金：15%
說句實在話：對方私人授信內容並不算嚴苛，利率、月付金都比照一般銀行的本利攤還方式，加上目前仍在對方綁約期限内，我建議網友等綁約時間過了再議，否則現在還清確實不划算。
案例二（圖二）
該網友同樣諮詢房貸增貸還信貸問題，他表示名下一筆房貸、一筆信貸剛核准僅繳四個月；進一步瞭解他目前職業是公務人員，房屋購置在新竹縣且房貸已無綁約限制。概括瞭解網友的現況後給與他的意見是：
1.信貸去年11月剛核准、且利率目前已降至3%水準，附加綁約18個月，現在還清須罰違約金。此外、房屋有無多增貸價值還信貸，也必須對房屋重新鑑價並計算可貸金額。
2.就算房屋可增貸還信貸，以目前各銀行紛調整房屋增貸利率，平均範圍2.4%~2.8%都有；房屋增貸利率若是銀行核給2.8%去還信貸3%？利差小、划算與否還須詳細評估。
3.一旦房屋增貸還信貸後，優勢在『無擔保信貸被包含在房貸内、聯徵信用報告上就剩下一筆房貸，未來欲再辦信貸可以不被收入22倍而佔額』；劣勢在『須額外支付信貸銀行提前清償違約金』外，還將七年就可還清的信用貸款、一併延展超過七年以上甚至更長攤還年限的房貸，換句話說、房屋增貸還信貸就有可能多繳納不少利息。
4.附帶提一個重點，其實我反而建議網友應趁早與房貸銀行協調重新議定合約內容：
*爭取原房貸利率降低
*嘗試在自己可接受月付負擔範圍內縮短還款年限
因為該網友當初購屋是選擇30年期房貸，月付金乍看下不到一萬很輕鬆，但借款本金240萬、按月還款至還清須繳付高達104萬利息支出（假設利率維持2.57%不變）~此細節中的魔鬼反應該是房貸借款人優先重視的。
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