自央行進行第七波選擇性信用管制，除影響銀行房屋貸款授信連帶變得保守限縮之外，也讓整體房產市場買氣頓時降溫。最大問題在於當時房貸利率低、向銀行借款炒房炒股風氣盛，附帶坊間宣稱『買房可抑制通膨、現在不買以後更難買』等氛圍影響，又加新青安40年、寬限期最長五年推波助瀾，銀行房貸授信過於寬鬆等綜合因素下，致使許多人紛搶進購屋，也可能忽略對可運用的資金變少、轉向銀行申請信貸週轉金過生活，進一步影響對於房屋貸款之實際支付能力，當然更要面對未來長達30、甚至40年房貸還款是否會產生經濟壓力與支出上的彈性疲乏。
【先生】：
1.某電子知名大廠擔任資深工程師（剛轉職第二個月、前一份工作在某半導體設備製造廠、年資8年），月薪資約75K
2.持有信用卡最長時間已超過10年，信用評分較低(450分)
3.擔任妻子房屋貸款與二胎房貸保證人
4.名下債務包括：
*銀行信貸158萬／分10年攤還／僅繳4期（轉貸沒多現金）／月付15,847元
*汽車貸款／分5年攤還／月付10,750元／繳10期／餘額約52萬
*機車貸款／分4年攤還／月付5,660元／繳21期／餘額約14萬
*手機貸款／分3年攤還／月付2,230元／繳8期／餘額約6萬
【妻子】：
1.於某醫療機構擔任個管師年資2年、月薪48K，信用正常
2.名下債務包括：
*農會房貸706萬（688萬+18萬房屋壽險）／月付28,300元／餘額約706萬（房屋位置在桃園市大溪區／大樓屋齡約兩年／B2車位*1／剛過寬限期）
*銀行信貸100萬／分7年攤還／月付13,372元／繳49期／餘額推測約44.5萬
*二胎房貸180萬／分15年攤還／月付12,906元／繳10期／餘額約170萬
該網友與妻子無擔保債務與支出比分析：
一、該網友目前雖然剛轉職二個月，但前職與現職之職務都有相關，現職滿三個月加計前職滿一年，原則上就符合信貸申請資格；不過、也因為信貸158萬是轉職前就已核准僅繳4期，且該網友現職月薪75K、簡易算法22倍約為165萬，等於信貸額度將近滿。若該網友名下持有信用卡均無任何欠款與分期、目前無擔保負債比約21倍。
二、實際上該網友繳納信貸月付15,847元，融資借款三筆月付合計約18,640元，前兩項支出總額34,487元；以他月薪75K、是有餘力必須協助支付妻子名下農會房貸、二胎房貸。
三、妻子月薪48K、揹負農會房貸月付28,300元，二胎房貸12,906元，與自己信貸月付13,372元；三筆合計支出約54,578元，很明顯的支出比明確大於一、無擔保負債比推估約9倍多（假設無信用卡分期未清償與循環信用等情事）。
對於本案的初步評估：
一、房屋屋齡5年內的新古屋，座落位置桃園市大溪區~某些銀行對該區域內房屋貸款成數規定有限制（約鑑價金額的60%~70%，非都市計畫區內則不予承作）。經初估並計算轉貸可申請金額約900萬，原則上應足夠整合農會與二胎房貸餘額。
二、續上、農會房貸屬於購置型、轉貸可分30年攤還也可申請寬限期；惟利率會比原本農會略高。新增貸資金用作清償二胎房貸、分20年攤還，利率會比原本二胎略低。
三、該網友表示希望可將融資端的兩筆（手機／機車）或一筆車貸綁進去是否可行？個人認為農會房貸剛過綁約期~等於本金尚未還到，二胎房貸也有綁約二年，提前清償勢必產生違約金；試算轉貸900萬支付農會706與二胎餘額170加違約金數萬元、所剩現金恐已不多。要達到該網友的『希望』~恐事與願違。
四、由於先生無擔保債務屆滿，妻子無擔保債務乍看下雖有空間，但相對揹負房貸、二胎與信貸的支出，無多餘支付能力再申請信貸增貸。
個人對本案的規劃程序：
一、先以妻子進行信貸轉增貸還先生名下三筆融資債務
前提是妻子的聯徵信用報告上『房貸、二胎授信科目必須為擔保放款』，且無信用卡循環信用、分期未清償餘額過多等情事產生，信用正常且評分維持一定基準以上。預估申請120萬信貸轉增貸、用途還清前筆信貸餘額44.5萬、剩餘現金則清償先生名下三筆融資借款餘額約72萬。
轉增貸後月付金約1.5~1.6萬、較目前3.2萬（妻子原本信貸月付13,372元+先生汽車貸月付10,750元+機車貸月付5,660元+手機貸月付2,230元）省下將近一半支出！
二、再以房屋轉增貸整合農會房貸於二胎房貸餘額
房屋轉增貸同時申請寬限期、月付金初算會從目前4.1萬元（一胎+二胎）降至2.7萬元，月付金暫減少1.4萬元；加上信貸轉增貸後可省月付金，有機會達到最佳情況月付省近三萬支出！重點『以時間換空間、讓負債變單純，培養個人信用分數』。
程序上因為房屋本身位置、繳寬限期、且有二胎房貸等這些因素，導致房屋轉增貸無法完全涵蓋到先生與妻子兩人的整體債務；至於規劃是否會有變數？我認為所有規劃都存在隱性變數，須以個人實際情況而進行因應與更改。
0985-666-807／Line：jerry.chu
免費評估與後續委託規劃辦理
