「找房」是阿姆斯特丹的日常話題。
街上生活舒服、節奏不快、天氣好的時候所有人都坐在運河邊喝咖啡——但只要聊到住房，所有人臉色都會嚴肅起來。
◆想住社宅？你得一出生就開始排隊
在這裡，社會住宅雖然占比看起來很高，但一般人其實很難住進去。因為荷蘭對於居住權的保障，社宅幾乎「只進不出」，即使收入提高了、不再符合社宅的低收入要求，政府並不會強制搬離。
這種結構，讓歐洲人口密度最高的荷蘭首都，社宅數量永遠也不夠。能夠住進社會住宅的人，幾乎都是父母在其一出生的時候就開始登記排隊，等到成年之後才排得到，平均等待時間超過 10 年。
◆住宅三級制，按付租能力分流
荷蘭如何調控租賃住宅租金價格，某些案例值得借鑑。
在某些供應緊張的地段，土地若為政府持有，會設定為地上權，建商若要蓋房，需承諾為長期出租，且遵守433法則：
- 40% 社會住宅
- 30% 平價住宅
- 30% 自由市場
出租建物必須劃分 40% 以低於市場價格賣給執行社會住宅的住房協會，由協會來營運社會住宅； 30% 的建物必須符合平價租金區間；只有 30% 的建物，可以規劃為高級住宅，自由訂定租金價格。
荷蘭社會住宅實景
◆供給不足，加以租金管制，將交易推回黑市
阿姆斯特丹政府重視街區外觀的協調性與歷史建物保存，老城區受到高度保護，無論是新建案、或是老宅翻新，外觀、立面、建築線條都受到嚴格規定，不能標新立異。加上老宅不能隨意拆除，僅能透過翻新，而老城區隨處都是16 世紀以來的中世紀建築，也因此，更加大了新屋房源供給的難度。
城市因此維持了百年不變的歷史風貌，但房源供給遠遠跟不上人口暴增的速度。
2024年荷蘭祭出的《租金平價法》嚴格控制租金價格，搭配「租金評分制」來進行房源價格分流，頒布後租金隨即爆漲，即使是最受到抑制的社會住宅，租金也漲至法規上限。
供給不足，加以對市場的管制干預的結果，在荷蘭首都如何找房，大家都知道：「私下介紹」、「找二房東轉租」反而是更有效率的方式。
◆租不到房的人，最後都去哪了？
要不離開這座城市，要不被逼著買房去。
在荷蘭居住了 12 年的好友 Karen，就是這樣的例子。每天睜開眼就要投幾十份的「履歷」，只為能爭取看房的機會：「每天起床就是重新開始找房。」
因為租房難如登天，最後她選擇買房。他身邊的同事們也不例外，閒暇之餘討論的都是買房。
◆制度介入市場過多，副作用越強
荷蘭的住房制度聽起來完善，但實際感受到的卻是另一種現實：規則多、保障多，代價也跟著變多。
制度原本想讓人住得安心，卻因為供給不足與市場干預，使更多人進不了體系、租不起房、只能在黑市與購屋市場之間找出路。
阿姆斯特丹街景依舊迷人，生活步調依舊緩慢，但只要聊到「住哪裡」，每個人都有自己的無奈。
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🎧延伸收聽：陶迪說 EP321 | 荷蘭社會住宅直擊！申請排隊要十年，只進不出的住房危機
