房屋貸款有哪些種類？根本沒有融資型房貸這種東西？

房貸（房屋貸款）的命名是用「還款方式」來定義，主要有這三種：

1.本息攤還型（包含本息攤還及本金攤還）

2.循環動用型（透支型）

3.理財型房貸

除此之外都是假議題（例如:融資型房貸→不切實際），請小心不要被騙上當或者受到不肖業者詐騙。

要命名房貸應該是看還款方式，這才是常態性在做的方式，銀行都這麼做，金融市場的規則就是這樣，網路上偶有看到例如：融資型貸款，銀行型房貸，代書型房貸，民間金主型房貸…等，這些都是錯誤的命名，根本沒有這樣的貸款，外行不懂的人才會這樣命名，這是錯誤的，不要當真笑笑就好，請小心不要被騙上當或受到不肖業者詐騙。

民間金主也可以有代書執照，以前一般都是透過代書去找民間金主，所以才會有代書等於民間二胎的觀念，你跟代書借的二胎，代書只是幫你在（例：台北／新北／台中二胎貸款區域）地政事務所做一些相關的地政設定，是個職業人員，是個身分的名詞，不能用來命名你的房貸是屬於哪一種形式。

1-1本息平均攤還型（定額攤還本息）

A.計算基礎就是用年金法將貸款期間內的全部貸款本金跟利息，平均分攤於每一期中繳付。

B.以上假設以貸款利率不變所計算，算出來每月還款金額，如果利率條件改變，月付金則需依剩餘貸款期間重新計算。

優點：每月繳款金額固定，對於固定收入的上班族來說，是比較好規劃家庭收支的貸款方式。

缺點：還本速度較慢，剛開始每月繳款金額當中，利息較多，攤還的本金較少。

1-2本金平均攤還（定額攤還本金）

A.計算基礎就是全部貸款本金每月平均分攤，每月定額還本金，利息則是依貸款餘額逐期計算。

B.這種還款方式如果利率調整，差別僅在每月需繳交的利息，還本金的金額則是固定，故也可稱為：定額還本方式。

優點：還本速度較快

缺點：剛開始還款壓力較大，逐期遞減。這種方式適合負債比較低的族群使用。

1-3本金到期一次清償法

A.計算基礎就是:每月僅需繳交房貸利息，本金則是於到期時，一次清償。

B.貸款本金於貸款期間都不用償付，故每月的利息負擔較重。

優點：每月僅需繳交利息，繳款負擔較輕。

缺點：合計繳交利息較多，貸款期限期滿需一次清償（最後一期負擔非常重）。通常適用於貸款期間較短之商業性融資(公司貸款)，一般客戶是無法申請到這種貸款的。

1-4有寬限期攤還法

計算基礎就是：在貸款初期一段時間內(一般為1~3年)，借款人每月僅需繳交貸款利息，無須還本，這一段期間就稱為「貸款本金償還寬限期」。

寬限期屆滿後之攤還本息方式則與上述相同，目前一般購屋貸款之寬限期最長是5年。

2.循環動用型（透支型或擔保透支型）

銀行撥款是撥「額度」而非現金，借款人在額度內可循還動用，利息計算則是依照動用金額與動用天數，按日計息，每月再將每日的利息做加總來「按月繳息」。

優點：每月僅需依動用金額與天數計算繳交利息，繳款負擔輕，若無動用，則不需繳款，當日借還則不須計息，在額度有效期限內，可隨時動用該筆額度。

缺點：利率會比本息攤還型較高。通常較適合自營商或股票族使用。

3.理財型房貸

理財型房貸則是房貸裡結合了本息平均攤還與循環動用型，這兩種房貸型式，讓房貸變成理財工具，可以更加靈活運用資金。本息平均攤還型的房貸，還掉的本金是不能再拿出來使用的，理財型房貸則可以，將還掉的本金，轉到循環動用額度裡，變成可以循環動用的額度。

優點：還掉的房貸本金可以再拿出來使用，資金運用度更加靈活。

缺點：動用到循環額度的利率較高。

理財型房貸一般都是用在銀行的一胎房貸，以前曾有銀行二胎房貸做透支型，但沒有理財型，銀行用房子做一筆額度給你，一樣做抵押權設定，撥給你一個額度，隨借隨還，動用多少算多少，每個月只繳息不還本，以前台新的二胎房貸有這個產品，日盛以前也有，不過因為二胎房貸相較銀行一胎房貸，一胎才是主力，二胎房貸是高風險，雖然有這個產品但實務上沒有在承作，大部分銀行的二胎房貸都做本息平均攤還型。