一個空屋率，兩種角度解釋

最近看到兩個新聞，都是在講政府統計的空屋率。

內政部台灣公佈空屋戶數約88萬戶，總戶數約890萬戶，空屋率下降到10%以下，近年來新低。

主計處的統計，空屋有166萬戶，攀升的數字突破以往。

166萬-88萬=78萬，中間相差78萬戶究竟跑到哪裡去？到底誰說的是真話？巨大的落差不免引起我的興趣。

內政部統計的空屋，依據是房屋有稅籍資料，並且根據台電帳單，每個月用電60度以下納入計算。

這個根據應該算是相對可靠，稅務和用電的狀況很實際，一個房屋沒有使用家電而想用整天開燈湊數，很難達到每月60度。

難道是新成屋未售不用繳稅，而沒有納入統計嗎？問過有代銷經驗的朋友，就他的回答是建照發下來就確定要蓋的戶數，建成之後就要繳稅，未售出之前由建商負擔。

那麼中間78萬的統計落差，究竟在哪裡？

找到政府公開的統計說明書，簡單解釋是這樣，主計處統計的是「空閒住宅」，不管你新舊狀況怎麼樣，有兩戶的產權，一戶沒長住，那空屋就算1戶。

內政部的統計，不算新屋待售，嚴格定義是建成後第一次登記後，5年內未轉交他人名下皆不列入。

所以這相差的78萬戶，扣除一些地主自建自用的情況，和統計的誤差，個人主觀簡單打8折來看待，78*0.8約=60，約有60萬新成屋待售不算在內政部的統計之下。

這個答案解決了自己的疑惑。

1. 內政部的空屋率，是統計「真正」的空屋率，也就是說有買房的人們（有經過產權轉移），買了卻空置未利用的數字。而這個空屋率若會下降，代表著真正有需求的人（真的要住）這兩年瘋狂搶購，想想分子和分母的關係，也就是說狂買房的背後需求是剛需比較多，投資客的比例可能比我們想像的少。

2. 物以稀為貴，所以解決方式應該是盡量增加供給，就像鈔票印多了，錢就不值錢一樣。房地合一稅2.0可能是個天大的錯誤，甚至1.0開始本來就是個錯誤政策，因為增加流動性成本，會導致交易減弱。另一邊，我們應該需要的是政府課徵非常重的囤房稅，壓迫那些60萬新屋待售的部分，或非自用的大量持有的餘屋，跑進市場。供給多過需求，交易流動性又很好的狀況下，資本市場自然會找到平衡。