一個空屋率，兩種角度解釋
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最近看到兩個新聞，都是在講政府統計的空屋率。
內政部台灣公佈空屋戶數約88萬戶，總戶數約890萬戶，空屋率下降到10%以下，近年來新低。
主計處的統計，空屋有166萬戶，攀升的數字突破以往。
166萬-88萬=78萬，中間相差78萬戶究竟跑到哪裡去？到底誰說的是真話？巨大的落差不免引起我的興趣。
內政部統計的空屋，依據是房屋有稅籍資料，並且根據台電帳單，每個月用電60度以下納入計算。
這個根據應該算是相對可靠，稅務和用電的狀況很實際，一個房屋沒有使用家電而想用整天開燈湊數，很難達到每月60度。
難道是新成屋未售不用繳稅，而沒有納入統計嗎？問過有代銷經驗的朋友，就他的回答是建照發下來就確定要蓋的戶數，建成之後就要繳稅，未售出之前由建商負擔。
那麼中間78萬的統計落差，究竟在哪裡？
找到政府公開的統計說明書，簡單解釋是這樣，主計處統計的是「空閒住宅」，不管你新舊狀況怎麼樣，有兩戶的產權，一戶沒長住，那空屋就算1戶。
內政部的統計，不算新屋待售，嚴格定義是建成後第一次登記後，5年內未轉交他人名下皆不列入。
所以這相差的78萬戶，扣除一些地主自建自用的情況，和統計的誤差，個人主觀簡單打8折來看待，78*0.8約=60，約有60萬新成屋待售不算在內政部的統計之下。
這個答案解決了自己的疑惑。
心得：
1. 內政部的空屋率，是統計「真正」的空屋率，也就是說有買房的人們（有經過產權轉移），買了卻空置未利用的數字。而這個空屋率若會下降，代表著真正有需求的人（真的要住）這兩年瘋狂搶購，想想分子和分母的關係，也就是說狂買房的背後需求是剛需比較多，投資客的比例可能比我們想像的少。
2. 物以稀為貴，所以解決方式應該是盡量增加供給，就像鈔票印多了，錢就不值錢一樣。房地合一稅2.0可能是個天大的錯誤，甚至1.0開始本來就是個錯誤政策，因為增加流動性成本，會導致交易減弱。另一邊，我們應該需要的是政府課徵非常重的囤房稅，壓迫那些60萬新屋待售的部分，或非自用的大量持有的餘屋，跑進市場。供給多過需求，交易流動性又很好的狀況下，資本市場自然會找到平衡。
參考資料：
內政府統計
主計處統計
統計說明（p.24
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臺灣住宅市場的「地區分化」與「貧富差異」對「空屋」問題造成影響。此現象反映了城鄉間和社會階層之間的差異，且貧富差距逐漸凸顯。文章分析了高空屋率可能的原因：為下一代囤房、低租金報酬率、房屋出租麻煩、等待更好的出售時機、為了規避稅賦、高老舊住宅比例等。高空屋率對社會帶來多方面負面影響，需要多方面改善。
空屋現象在臺灣住宅市場愈加顯著，對於空屋定義、衡量、地區分化、貧富差異等均提出了檢討和思考。從屋齡、總面積、家戶歸戶和個人歸戶等方面呈現「高空屋率」等議題。
臺灣的房地產（住宅）市場正在經歷前所未有的轉型階段，進入了一個名為「小宅化」的全新時代。本文深入分析房屋面積、居住型態、家庭結構、房型需求、租屋市場以及導致小宅化現象的多重因素，在討論高房價壓力的同時，強調了社會變遷、家庭結構、居住型態不同的因素。
臺灣住宅市場呈現的「高住宅自有率」、「高房價」、「低租金報酬率」、「高老舊住宅比例」、「高空屋率」以及「低居住品質」等六大複雜現象，一直以來引起社會廣泛討論。這些現象反映房地產市場的複雜性，凸顯了相關問題的深層次原因。本次旨在深入探討高住宅自有率的問題根源，以期提供對臺灣房地產市場現象的更深刻理解。
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空屋率高不一定是屯房、新建屋多不一定是炒房，但供需失衡不會長期持續
■「空屋現象」要個別分析，區域經濟條件不同，成因與解方都不同
□「空屋率」跟「空屋數」是不同概念切勿混淆
●「新成屋待售餘屋」若持續激增，背後耐人尋味
○都會區「空屋率」高的地方，若是源自囤房或是滯銷太多，那就是房地產的警鐘
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