一個空屋率,兩種角度解釋

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘

最近看到兩個新聞,都是在講政府統計的空屋率。


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內政部台灣公佈空屋戶數約88萬戶,總戶數約890萬戶,空屋率下降到10%以下,近年來新低。

主計處的統計,空屋有166萬戶,攀升的數字突破以往。

166萬-88萬=78萬,中間相差78萬戶究竟跑到哪裡去?到底誰說的是真話?巨大的落差不免引起我的興趣。

內政部統計的空屋,依據是房屋有稅籍資料,並且根據台電帳單,每個月用電60度以下納入計算。

這個根據應該算是相對可靠,稅務和用電的狀況很實際,一個房屋沒有使用家電而想用整天開燈湊數,很難達到每月60度。

難道是新成屋未售不用繳稅,而沒有納入統計嗎?問過有代銷經驗的朋友,就他的回答是建照發下來就確定要蓋的戶數,建成之後就要繳稅,未售出之前由建商負擔。

那麼中間78萬的統計落差,究竟在哪裡?

找到政府公開的統計說明書,簡單解釋是這樣,主計處統計的是「空閒住宅」,不管你新舊狀況怎麼樣,有兩戶的產權,一戶沒長住,那空屋就算1戶。

內政部的統計,不算新屋待售,嚴格定義是建成後第一次登記後,5年內未轉交他人名下皆不列入。

所以這相差的78萬戶,扣除一些地主自建自用的情況,和統計的誤差,個人主觀簡單打8折來看待,78*0.8約=60,約有60萬新成屋待售不算在內政部的統計之下。

這個答案解決了自己的疑惑。




心得:


1. 內政部的空屋率,是統計「真正」的空屋率,也就是說有買房的人們(有經過產權轉移),買了卻空置未利用的數字。而這個空屋率若會下降,代表著真正有需求的人(真的要住)這兩年瘋狂搶購,想想分子和分母的關係,也就是說狂買房的背後需求是剛需比較多,投資客的比例可能比我們想像的少。


2. 物以稀為貴,所以解決方式應該是盡量增加供給,就像鈔票印多了,錢就不值錢一樣。房地合一稅2.0可能是個天大的錯誤,甚至1.0開始本來就是個錯誤政策,因為增加流動性成本,會導致交易減弱。另一邊,我們應該需要的是政府課徵非常重的囤房稅,壓迫那些60萬新屋待售的部分,或非自用的大量持有的餘屋,跑進市場。供給多過需求,交易流動性又很好的狀況下,資本市場自然會找到平衡。




參考資料:

內政府統計

https://www.google.com.tw/....../amp....../news/id/4723757

主計處統計

https://www.google.com.tw/....../news/amp/story/6656/5747728

統計說明(p.24

https://pip.moi.gov.tw/V3/Z/SCRZ0004.aspx?Func=SCRE0104&Param=20191212141367.pdf%2C統計資訊簡冊(108年11月出刊)

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