薯叔週報｜2023/06/29個股追蹤｜單獨更新長虹資訊&股東會QA_Update

股東會Q&A

• 本題公司只說確實受到工料上漲及ESG影響漲幅很大，但沒給數字。

• 未來毛利率25-30%，淨利率15-20%。

• 本案因新光的土地位於大路上，與其合建對於後續產品規劃及銷售有正面助益，但因新光要求以公告現值做為分配基礎，長虹土地公告現值較低，所以分回比例比土地占比低，但加計營造承包後，總銷與單獨開發差不多。
• 另外本案開發時程還早，產品預計為20-22樓商辦，公司也考慮採出租方式辦理，租金收益可能比出售利益CP值高。

• 此題問不到，但公司表示雲端科技大樓已經賣完，只剩下1戶公司自用出租，剩餘大宗為閱莊案。

• 土城廠辦案預計要將工業區變更為特種專屬區，可以蓋商辦廠辦，目前已通過新北市政府審核，由內政部審理中，預計分2期開發，2026年開始興建，2029年完工。

• 桃園中興重劃區已開發完成，預計分2-3期開發，第1期基地2,000坪，建蔽率很低，只蓋500-600坪，會有大花園的產品，預計2024年動工，2027年完工，此基地距桃園小巨蛋200公尺，是不錯的位置，且長虹具有土地早期取得的成本優勢，若銷售不佳，長虹在價格上有很大的調整空間，以公司的口碑對於銷售有信心，另外分回土地約20%為商業區，未來會朝變更為住宅區方向努力，因為該區域沒有商辦市場。

• 這題沒機會問，但新聞稿有寫今年Q4入帳。

• 法定盈餘公積可以免稅，且目前融資不易，故公司暫不考慮提高配息率，但未來EPS大好的年度，會積極考慮提高股利。

• 目前仍規劃作為出租使用，但若有出價高於100億的買方，公司不排斥出售，但迄今沒有出到此價格的買方。

• 商辦熱，廠辦更熱，但對於台北市蛋黃區，動輒100-200萬的頂級商辦供給量增加持悲觀看法，整體來說會是「個案表現」，公司主力為放在蛋白區中價位廠辦，預計銷售情形會較佳。
• 另外南港商辦案，已有多組買方詢問，但公司預期真正成交點還是會在接近成屋時，未來商辦廠辦的營收占比也會拉到60%左右水準。

• 目前整合75%，此案非公司主力，也不急著成案，目前是預計10年後才會完工。

• 南港案2025年完工，目前工程進度到B4。
• 承德路ICT案2024-2025年完工。
• 北安路案已在審建照，預計明年推案。
• 內湖宜翠園案地主已經在選戶，預計明年推案。

獲利重估

薯叔觀點

• 大家最關心的毛利率衰退問題，我個人解讀是...
• ...
• 本次參加股東會，李董的知無不言及親切感讓人印象深刻，回答得也很誠懇實在，但已經在安排交棒了，未來將由兩個兒子主導，是否還能維持親民作風有待觀察。