圖片來源：CC授權 www.publicdomainpictures.net
開始之前想先跟訂閱的讀者商量一件事，希望大家盡量避免將付費內容「完整」分享在「公開平台」，薯叔不是小氣或是要賣關子拚訂閱（50元扣除平台抽成真的沒辦法當飯吃阿...），而是覺得這樣對付費訂閱的讀者不公平，也不符資訊有價運動的精神，但如果只是「部分擷取」或「私下分享」我覺得無傷大雅，若對文章內容有問題，歡迎留言給我，我都會盡快回覆，再次感謝大家支持!。
股東會Q&A
1.公司發包工程單價（RC、SRC、SS）?
- 本題公司只說確實受到工料上漲及ESG影響漲幅很大，但沒給數字。
2.造價上漲對毛利率影響多少百分比？能否完全反應在售價上？
- 未來毛利率25-30%，淨利率15-20%。
3.西湖案合建案公司分回百分比及總銷？（原本單獨開發48億）
- 本案因新光的土地位於大路上，與其合建對於後續產品規劃及銷售有正面助益，但因新光要求以公告現值做為分配基礎，長虹土地公告現值較低，所以分回比例比土地占比低，但加計營造承包後，總銷與單獨開發差不多。
- 另外本案開發時程還早，產品預計為20-22樓商辦，公司也考慮採出租方式辦理，租金收益可能比出售利益CP值高。
4.目前餘屋銷售情形及標的有哪些？
- 此題問不到，但公司表示雲端科技大樓已經賣完，只剩下1戶公司自用出租，剩餘大宗為閱莊案。
5.土城廠辦案進度？
- 土城廠辦案預計要將工業區變更為特種專屬區，可以蓋商辦廠辦，目前已通過新北市政府審核，由內政部審理中，預計分2期開發，2026年開始興建，2029年完工。
6.桃園中興重劃區進度？
- 桃園中興重劃區已開發完成，預計分2-3期開發，第1期基地2,000坪，建蔽率很低，只蓋500-600坪，會有大花園的產品，預計2024年動工，2027年完工，此基地距桃園小巨蛋200公尺，是不錯的位置，且長虹具有土地早期取得的成本優勢，若銷售不佳，長虹在價格上有很大的調整空間，以公司的口碑對於銷售有信心，另外分回土地約20%為商業區，未來會朝變更為住宅區方向努力，因為該區域沒有商辦市場。
7.長虹天擎案進度？今年可否認列？
- 這題沒機會問，但新聞稿有寫今年Q4入帳。
8.法定盈餘公積已經超額提撥，未來是否考慮增加股利配發率？
- 法定盈餘公積可以免稅，且目前融資不易，故公司暫不考慮提高配息率，但未來EPS大好的年度，會積極考慮提高股利。
9.新時代大樓是否有出售規劃？
- 目前仍規劃作為出租使用，但若有出價高於100億的買方，公司不排斥出售，但迄今沒有出到此價格的買方。
10.未來商辦及廠辦需求公司看法?
- 商辦熱，廠辦更熱，但對於台北市蛋黃區，動輒100-200萬的頂級商辦供給量增加持悲觀看法，整體來說會是「個案表現」，公司主力為放在蛋白區中價位廠辦，預計銷售情形會較佳。
- 另外南港商辦案，已有多組買方詢問，但公司預期真正成交點還是會在接近成屋時，未來商辦廠辦的營收占比也會拉到60%左右水準。
11.國際名園案進度?
- 目前整合75%，此案非公司主力，也不急著成案，目前是預計10年後才會完工。
12.未來推案規劃?
- 南港案2025年完工，目前工程進度到B4。
- 承德路ICT案2024-2025年完工。
- 北安路案已在審建照，預計明年推案。
- 內湖宜翠園案地主已經在選戶，預計明年推案。
獲利重估
...
薯叔觀點
- 大家最關心的毛利率衰退問題，我個人解讀是...
- ...
- 本次參加股東會，李董的知無不言及親切感讓人印象深刻，回答得也很誠懇實在，但已經在安排交棒了，未來將由兩個兒子主導，是否還能維持親民作風有待觀察。
