二胎房貸辦理流程全解析：申請流程、費用一次搞清楚

二胎房貸的申請流程

第一步：了解自身貸款需求

申請二胎房貸，首先要了解自己想貸的金額，和是否有還款能力，每月可還多少錢，什麼樣的利率和還款期限，是自己可以負擔的。

接下來則要確認，自己是否符合二胎房貸的資格：已年滿18 歲，有還款能力，名下已有一胎房產，如果是向民間貸二胎房貸，只要親友願意成為擔保人，一胎房產在親友名下，也可以借貸。

如果不知道該向銀行還是民間借二胎房貸，可以審視自身信用及還款條件，再利用銀行試算服務，或向民間融資貸款公司進行諮詢。

值得注意的是，不是所有二胎房貸諮詢皆為免費，諮詢前，應當先確認。

第二步：準備資料提出申請

如已決定申請二胎房貸的對象及方案後，就可以開始準備資料，一般須準備身分證明、財力證明、工作證明和房貸相關文件。

如果早有規劃申請二胎房貸，並想提高銀行的過件率，可提早準備規劃，提高自己聯徵中心的信用分數，例如穩定還款，並且 3 個月內都不要申辦新貸款，以免被銀行以聯徵多查（短時間內被銀行調閱 3 次聯徵紀錄）的原因，拒絕核貸。

第三步：估價審核

申請人提出二胎房貸申請後，貸款機構就會開始進行貸款審核。一般來說，銀行審核較嚴謹，民間則相對寬鬆。

審核重點分為以下兩類：

• 個人信用條件及還款能力：銀行會調閱個人聯徵信用紀錄及信用評分，並審核個人是否有穩定職業及收入。
• 房屋殘值：房屋殘值是指房屋折舊後，留下的剩餘價值，如有一胎房貸，還需減去還沒還完的貸款。

由於二胎房貸的風險較高，一旦貸款人還不出款，法拍賠償順位在第二順位，要等一胎房貸賠完才會輪到二胎，所以貸款機構會謹慎評估其地段、屋齡、坪數等，給予適當的價值。

第四步：對保簽約

對保就是在簽約前，貸款機構和貸款人共同逐一審視合約內容，包含貸款金額、利率、償還期限、違約金，是否都和當初談的條件相同。

如果沒有問題的話，就會進入身分核對及簽約，所以對保時務必謹慎注意：

• 合約借款金額正確。
• 貸款利息：確認利率計算方式和自己所想的相同。
• 還款期限：一般房貸為 20 年或 30 年。
• 還款方式：是否初期只要還利息，還是本金攤還、本息攤還等。
• 提早還完是否需付違約金：有些銀行為了穩定獲得利息，會規定如提早還完，需再額外付違約金。
• 額外費用：例如房屋鑑價費、房貸開辦費、房貸手續費等。

第五步：辦理抵押權設定

抵押權設定，就是貸款時將房子、土地等不動產抵押給銀行，如果無法還錢時，根據民法 873 條，銀行可向法院申請法拍抵押的不動產，以獲得補償。

抵押權設定需要借款人前往地政事務所辦理，需準備的文件如下：

• 登記申請書。
• 抵押權設定契約書。
• 土地、建物所有權狀。
• 申請人身分文件及印章。
• 義務人（擔保人）印鑑證明，如抵押權人為金融機構，則不需附上。

第六步：撥款

抵押權設定辦理完成後，貸款機構就會將資金撥到貸款人指定的銀行帳戶。

如貸款機構為銀行，至少要等 7 到 14 天，如果是向融資公司等民間借貸機構借的話，最快可能 1 天就能收到款項。

二胎房貸辦理流程中可能有哪些額外費用？

無論是和金融機構或是民間申辦二胎房貸，都會有一些額外產生的手續費、帳管費、開辦費等，每一家的收費內容和規定都不同，簽約前一定要主動了解額外費用，避免簽約後才發現還有這麼多錢要繳，得不償失。

抵押權設定規費

最大筆的規費支出一般是來自於抵押權設定規費，由地政事務所向申貸人徵收抵押權金額的千分之一，作為規費，如有疑問，可到各地地政局網站先進行試算。

舉例：小明向銀行設定的抵押權金額為 500 萬。

那麼小明需要付 5 千元作為規費。 5 百萬 × 千分之一 = 5 千元。

除了規費外，抵押品按照土地和建築物分開，如果都有，各需繳交 80 元的書狀費（所以權狀、權利證明書）。

代書費

抵押權設定的準備資料較多，有些人嫌麻煩，會委託代書幫忙，代辦二胎貸款的抵押權設定。

一般請代書幫忙辦理的費用為 4000 元 到 6000 元左右，可參考地政士公會標準來計算。

手續費

手續費就是申貸時，申貸機構可能會以貸款開辦費、帳管費等名目，向貸款人收取人事行政處理的費用，每家的收取標準不同，開辦費為一次性費用，但帳管費則可能每年都收取。

銀行手續費：約 3000 元 到 8000 元。

民間二胎貸款手續費：約貸款金額的 5% 到 15%。

鑑價費

鑑價費就是貸款機構委託專業人士，針對房屋的新舊、坪數、地段進行價值評鑑，所收取的費用，大部分需收費，也有些銀行免費提供此服務，銀行會根據鑑價結果，決定二胎房貸的貸款額度、利率等還款條件。

一般房屋的鑑價費為 5000 元，店面則可能到上萬元。

代辦費

代辦費就是委託代辦公司，全權幫申貸人處理二胎房貸事宜，也可稱之為服務費。

向民間借貸時，有時候也會和申請人直接收取代辦費，一般約為貸款金額的 5% 到 10%。

諮詢費

申貸人再申辦貸款前可能會想多方諮詢，比較哪個方案適合自己，以為簽約才需要收費，但民間有些二台房貸業者，光是諮詢利率、額度等問題，就會收取 2000 ～ 6000 元不等的諮詢費，所以諮詢前可以先詢問是否有此項費用，避免最後沒申請到，還花了大錢。

辦理二胎房貸流程中需要哪些資料？

身分證明

證明申請人身分的證件及印章：

• 申貸人的雙證件影本（身分證、健保卡、駕照、護照等）
• 個人印章
• 戶籍謄本影本

工作證明

常見的工作證明有在職證明、員工識別證等，可以證明申貸人有正當工作，能穩定還款。

建議至少工作滿半年以上，有助於增加貸款的過件率，有穩定工作者，貸款的額度和利率條件甚至會比有百萬存款，卻沒有固定工作的人還要好。

財力證明

財力證明分為收入型及資產型，以下將分別列舉：

收入型財力證明

• 薪資證明
• 年度扣繳憑單
• 自由工作者可提供銀行往來存摺
• 年度所得清單（到國稅局申請）
• 勞健保明細

資產型財力證明

• 房屋及土地權狀
• 定存單
• 股票、基金、債券等有價證券對帳單

銀行審核二胎房貸時，對於財力證明較嚴苛，非常重視貸款人是否有穩定職業及收入，相較之下，如果向民間貸款機構申請二胎房貸，只要證明自己有還款能力，即使收入不高，也有機會能成功借貸。

房貸相關文件

• 土地及建築物所有權狀影本
• 原房貸（一胎房貸）近一年的繳息明細
• 土地登記申請書

二胎房貸流程相關 Q&A

Q1：沒有工作證明還可以辦二胎房貸嗎？

可以。

如果是自由業者，可以提供存摺影本證明一段時間內有穩定的收入，如果是領現金或沒有工作證明者，則可提供資產型財力證明，如定存單、股票或基金對帳單等，證明自己有還款實力。

但貸款方，尤其是銀行，還是比較偏向借錢給有穩定工作的人，認為還錢風險比較低，所以對於沒有工作證明的人，可能會給較不佳的貸款額度、利率，如果有需要的話，沒有工作證明的人，向放款條件相對寬鬆的民間貸款，較容易通過。

Q2：二胎房貸需要保人嗎？

不需要。

房產本身就是二胎房貸的擔保品，不需要再提供保人。

Q3：申請銀行二胎房貸被拒絕該怎麼辦？

可以轉為向審核較寬鬆的民間融資、代書等進行二胎房貸貸款，會比較容易借到錢，但相對利率也比較高。

如果急用錢，也可以嘗試其他貸款方式：

• 房屋增貸：如果原一胎房貸已經還掉部分本金，且房屋殘留價值高，向原本申請貸款的銀行，申請房屋增貸，可能會比轉向新銀行申請二胎房貸容易。
• 個人信貸：不用任何抵押品，直接透過個人信用，向銀行或民間借錢。
• 汽車貸款：以申貸人名下的汽車作為擔保品，進行貸款，如果這台車已有貸款還沒還完，但已穩定償還部分．後續還可以汽車增貸。
• 商品貸款：以購買商品的名義，向民間貸款，實際不用買任何東西，但最高額度只有 45 萬左右。