靈骨塔可以住多久?談談所有權不破租賃

哈囉大家好~我是優妮，這次分享了2個「身後事」主題，上一篇講到繼承人能否拋棄負擔喪葬費用，今天要分享的靈骨塔永久使用的契約性質，如果對這類考試或法律主題有興趣，歡迎追蹤我，謝謝大家的支持 😊

【關鍵字】

靈骨塔、所有權不破租賃

臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第7號

法律問題：幽靈公司於民國（下同） 84 年間取得政府許可靈骨塔經營執照，於 85 年間與合建公司簽訂合建契約，約定合建公司享有六成權益，89 年間靈骨塔興建完成，約定合建公司分管其中 1、3、5、7 層樓之塔位，幽靈公司並交付各該樓層塔位之永久使用權狀予合建公司，合建公司於 100 年間出賣

位於 3 樓之系爭塔位予買受人 C，且交付幽靈公司名義之永久使用權狀。嗣合建公司提起共有物分割之訴，系爭塔位所在樓層經判決確定分割予幽靈公司，買受人 C 起訴請求確認系爭塔位對公司有永久使用權存在 ，是否有理由？

審查意見採肯定說，理由簡單來說塔位設施永久使用權之債權契約兼有租賃、寄託、僱傭之債權性質 。是以，於出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與有權讓與第三人之情形相類似，因買受而占有塔位，對於該部分建物得主張租賃權之人，可以類推適用民法第 425 條第 1 項買賣不破租賃原則，對於塔位所在之該部分建物受讓人，主張各該塔位之租賃效力。

一定要塔位已特定並點交予買受人占有，具備使第三人知悉該狀態之公示作用，才能類推適用民法第 425條第 1項!!

討論意見：甲說：肯定說。

1.現在靈骨塔的交易多以簽立轉讓建物內塔位設施永久使用權之債權契約方式為之，而其乃一方得以使用他方提供之納骨塔位或牌位而放置靈骨或死者神主牌，且他方並負有保管靈骨、死者神主牌，或同時提供誦經、祭祀等勞務之權利，屬於財產權之一種，兼具租賃、寄託，或並具有僱傭法律關係等之債權性質。

拍定繼受部分產生債權物權化之效果

1.按特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。民法第 425 條第 1項規定：「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第 349 號解釋意旨自明。

3.從塔位使用權人支付對價，使用建物內塔位設施以放置靈骨之性質而言，該塔位永久使用契約之法律上性質應係具有租賃之性質無訛，如有建物所有權人移轉建物所有權予第三人時，應可類推適用民法第425 條第 1 項，該靈骨塔位永久使用契約對建物受讓人應仍繼續存在，始得保障靈骨塔位之買受人或受讓人之權益，及維護塔位買賣及轉讓之交易秩序。

3. 共有不動產若經共有人協議分管，各共有人就其分管部分即有使用收益及管理之權限。且所謂應有部分係屬所有權之抽象比例，存在於共有物之每一點，非共有物之特定部分，又依民法第 825 條規定之意旨，共有物之分割解釋上係採取移轉主義，為共有人間各就其應有部分相互移轉，故共有人依分管契約將其分管部分出租交付第三人後，由他共有人因分割而取得該部分之所有權之情形，與出租人於租賃物交付後將所有權讓與第三人之情形相類似，應有民法第 425 條第 1 項之類推適用。

4. 查本件幽靈公司既與合建公司合資興建系爭靈骨塔，並約定各自對外出售所分配之塔位，C 向合建公司購買系爭塔位一事，自為幽靈公司可得而知，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人即幽靈公司知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於因判決分割而取得系爭塔位之幽靈公司繼續存在。

乙說：否定說。

從債之相對性來看：

按買賣契約僅有債之效力，基於債權相對性之原理，不得以之對抗契約以外之第三人。本件 C 與合建公司間就系爭塔位之永久使用權買賣契約，僅係使用權移轉之債權債務關係，C 所取得者為使用權，並非所有權，基於債權相對性之原理，C 即不得援其與合建公司間使用權買賣契約之債權關係，以資對抗取得系爭建物所有權之幽靈公司。