以近兩年觀察楊梅為例，從實價登錄資料來看，近４～５個月的成交價格已經沒有進一步下探的趨勢。反而可以明顯看到價格出現「分歧化」：一些屋齡新、靠近交流道或鄰近工業區的物件，出現了單價反彈跡象；但部分老舊社區或邊陲地段則仍在盤整，甚至還在下修。
這可能與「919選前打炒房政策」有關，當時砍得又快又猛，某些資金確實一時之間轉不過來。不過這樣的築底期會維持多久？目前還是未知數。
從政策面來看，新青安貸款雖然從今年初的單月超過 1.2 萬件，逐步回落至 6 月的約 8,500 件（來源：內政部不動產資訊平台），但整體熱度仍在高檔。此外，2024 年 7 月起，危老及都更案的「使用執照展延政策」也已確定延長至 2026 年底，這已經透露出一個訊號：中央與地方政府其實仍在「試放寬水溫」，並未選擇全面緊縮。這讓我更傾向認為，下半年是關鍵觀察期。政策一邊穩住、一邊微調，地方建管單位也釋出喘息空間；從買氣輪動、個案表現來看，各區域的表現差異將越來越大。
房價漲的原因不該全部咎責於青年或換屋族，我認為更關鍵的其實是資金與結構面的變化，造就房市的盛事。
主要原因是神山台積電至今仍持續為台灣創造大量外匯盈餘，根據經濟部資料，光是電子零組件業每季產值就穩定超過新台幣 5 兆元，今年第二季甚至再創歷史新高。
同時，在這樣一個全民搶房的 2024 年，台幣存款卻還能新增超過 2.3 兆元，創下歷史同期最大增幅（資料來源：中央銀行），資金不但沒流出，反而持續滯留台灣體系。
再觀察匯率，台幣升值幅度遠高於日圓、韓元與人民幣，代表資金對台灣仍具吸引力；問題是：這些錢，真的流向對傳統的華人聖地＂房地產＂。
我認為，這樣的資金堆積，其實已經逐漸演變為某種「現代版荷蘭病」：產業高度集中、出口賺進大量外匯財，本波的外匯財來的太快速，根本沒有機會傳達到整體實質經濟擴散，薪資水準、產業變革、文化素養、股市、產業創新、投資等。
結果就是：資金繼續集中在不動產，少部分於股市中加劇資產價格的失衡、擴大階層與世代的剝奪感，青年買不起房、換屋族承擔更大壓力，卻常常成為政策討伐的對象。
這才是我認為房市背後更深層的結構性問題，與其追逐短期市場高低點，不如回頭看看資金的去處、政策的意圖、與背後的世代公平議題。
💬 後記：
房市是否落底，很難說，但能確定的是，當市場混沌、政策放緩時，正是眼光與耐性決定未來報酬的時刻。
