【回應網友】如何下手研究營建股？

暖身

(一) 定義：

(二) 營造股請另外參考：

(三) 在承熙的方格子如何搜尋想要的文章：

1. 進入承熙首頁
2. 於右上角放大鏡輸入公司名稱或其他關鍵字後按「enter」，如下圖，以根基為例
3. 文章會按照新舊排序，如果想從頭看，請點擊放大鏡右邊的「排序」，再點選「由舊到新」即可。

風險說明：
營建類股大約自 2020 年底政府宣布打炒房後開始成為市場棄嬰，一直沒受到資金關注，其中以 7/1 推動的房地合一稅 2.0 影響最大，且後續尚有諸多配套限制，投資營建股宜謹慎為之。

一、Goodinfo 看合約負債變化

(一) 進入 Goodinfo 網站輸入 6177。

(二) 點選左方的「資產負債表」

(三) 怎麼看合約負債：

1. 合約負債的涵義：
   合約負債就是公司向客戶事先收取的款項，以營建股來講通常是「預售屋的訂金」，而既然是預售表示房屋還沒蓋好，一個建案通常要 2 至 3 年才會完工，因此從合約負債金額的變化可以知道，建商的建案賣得好不好。
2. 合約負債金額越來越大表示預售屋持續販售中：
   如下圖，達麗合約負債從 2020Q1 的 11.35 億一直增加到 2021Q2 的 39.55 億，這增加的 28.25 億就是這 5 季收取的訂金。相反的，合約負債金額變少則是指建案「交屋」了，原本收取的訂金在財報只能列在合約負債，現在完工後會轉為「營收」的科目。
3. 注意！「不是」一看到合約負債金額變大就適合進場：
   因為剛剛說了，「一個建案通常要 2 至 3 年才會完工」，如果一看到合約負債金額變大就急忙忙進場，萬一這 2 至 3 年公司都沒其他營收，那股價很可能不漲甚至下跌，有套牢的風險，這也就是為什麼投資營建股的人一天到晚問建案完工（領到使用執照），因為完工後就準備入帳，營收灌進來後股價可能會漲。
4. 那何時適合進場？
   很遺憾，投資變數多，營建股也是，承熙也無法回答這問題，因為每位投資人的風險屬性、投資期間與目標都不盡相同，有人可以買進等 3 年，也有人等 3 個月沒漲就受不了。合約負債只是研究營建股的敲門磚，門打開後還得做其他事才能拿到寶藏，請繼續往下看。

二、從年報看全部建案：成屋、在建建案、未來推案

(一) 進入公開資訊觀測站

(二) 下載年報

1. 於首頁點選「電子書」，再點選「年報及股東會相關資料」。
2. 依序輸入公司代號、年度，再點擊「查詢」。
3. 再點選「股東會年報」右方的電子檔案 (藍字)，開啟後也可以下載。

三、如何查詢建案施 ( 完 ) 工進度？

(一) 從公司官網查詢：

(二) 從 591 房屋交易網查詢：

(三) 已經知道送件申請使用執照的建案，如何查詢核發進度？

1. 先 Google 建案的「建造執照號碼」
2. 上「新北市政府建管便民服務資訊網」查詢使用執照申請進度
3. 網站會顯示使用執照申請進度查詢結果

(四) 如何一次查詢同一個建商的全部建案？

四、如何查詢建案銷售情形

(一) 從公司官網查詢：

(二) 從 591 房屋交易網查詢：

(三) 直接問 Google 大神：

五、全部建案都查出來了，又該如何評估營建股能不能投資？

(一) 承熙喜歡投資營建股的 4 個理由：

(二) 營建股投資模型分析個股實例：

1. 達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q1+法說會/股東會｜這個舉動看好未來？
2. 新潤 (6186) 營建股投資模型更新至 2020Q4｜營收都爆發了所以不能買？
3. 聯上發過去一個多月漲26%為這兩樁？營建股投資模型評分更新至 2021Q1+法說會與年報
4. 聯上 (4113) 營建股投資模型評分更新至2020Q4：比上一次少12分，續抱或賣出？

結語

1. 從 Goodinfo 看合約負債變化：合約負債金額越來越大表示預售屋持續販售中，但並不代表可以立即進場，要看投資人的風險屬性與投資期間長短，而且合約負債只是研究營建股的起步。
2. 從年報看全部建案：包含成屋、在建建案以及未來推案。
3. 如何查詢建案施 ( 完 ) 工進度：公司官網、591 房屋交易網、已經送件申請使用執照者如何查詢核發進度。
4. 如何查詢建案銷售情形：公司官網、591、直接問 Google。
5. 如何評估營建股能不能投資。

承熙喜歡投資營建股，因為建案好追蹤、營收可預測，雖然建案完工時間抓不精準，但時間到了營收就會灌進來。營收爆發股價不漲也沒關係，繼續抱著，有基本面支撐的股票買得安心，遲早有一天市場會給它一個公道。

本文不具投資勸誘之意，內容僅供個人檢討與學習；投資有風險，投資人應審慎評估並自負盈虧。

• 【愛心】就是按讚，這會讓我開心。❤️在文章頂端或右方（手機版在最下方）
• 【拍拍手】被你點 5 下是給我錢，雖然少我會更有分享動力。👏在文章最下方
• 【留言】是你跟承熙最好的互動，期待你留言。留言處在文章右方（手機版在最下方）
• 【收藏】是你還想要細細品味文章，我的榮幸。收藏功能在文章頂端或右方（手機版在最下方）
• 【贊助】、【追蹤】與【訂閱】是給我的最大鼓勵，我將持續分享投資的簡單與美好。（手機版在文章最下方）

• 訂閱承熙的個股觀察SOP
• 贊助或追蹤承熙
• 到承熙臉書坐坐