三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度,再也不用跟在別人後面跑

2020/12/20閱讀時間約 8 分鐘
喜歡投資營建股的朋友,應該都知道使用執照(簡稱使照)對建案的重要性,因為一旦拿到使照就代表建案已經完工,再過一段時間後建商便能認列營收,於是追蹤使照的申請進度便成了關鍵。

這篇承熙要用超白話的方式,並且輔以網路截圖,讓大家三分鐘就能學會查詢使照的最新進度。學起來之後就可以自己查,再也不用跟在別人後面跑。
三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度,再也不用跟在別人後面跑

一、投資營建股為什麼要追蹤使用執照的申請進度?


(一) 因為「取得使用執照 ( 完工 ) 」是營建股週期的關鍵點:

之前在這篇承熙有提過,以預售屋為主的營建股,她的週期如下:
★ 建商收取買家的訂簽開 > 取得建造執照 ( 開工 ) > 施工 > 取得使用執照 ( 完工 ) > 銀行對保 > 驗屋 > 完稅辦理產權過戶 > 銀行撥付貸款 > 交屋 ( 付尾款 )。
這樣的流程大約要二至三年,對於投資人而言,何時切入便是重點其中「取得使用執照 ( 完工 )」是整個週期的關鍵點,因為完工後距離貢獻營收只剩二至三個月,在這之前則是漫長的預售及興建期間由於每個人的投資屬性與風格迥異,必須選擇適合自己的階段切入,以免套牢期間受不了認賠殺出。

▲ 參考文章:預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例

(二) 在快要取得使用執照的階段切入剛剛好:

如果是比較急性子、不想等太久的,那承熙建議在「快要取得使用執照的階段」切入。為什麼呢?因為這時候不晚也不早。
  1. 不晚的原因:
    哪怕這時候一切入的隔天建商就宣布完工,這時距離建商認列營收大約還有二至三個月,因為中間還有對保及驗屋等程序,尤其驗屋最花時間;就算驗屋順利,「產權過戶」後建商才能認列營收,如果是在月初認列,那麼投資人要下個月的 10 日前才能知道,這一來一去大約二至三個月。(註:上市櫃公司依規定當月營收必須在下個月的 10 日前公布。)
  2. 不早的原因:
    這時候也不早則是因為,有些營建股老司機習慣超前部署,不喜歡跟其他投資人擠在後面搶食獲利。正因如此,當知道建商有不少建案正在興建、甚至早在買地的階段便積極布局。當然這需要精準的眼光、完整的功課以及高度的耐心才行。

二、快速學會查詢建案的使用執照申請進度


★ 使用執照審查流程:
建商送件 ( 掛號 ) > 竣工查驗 ( 會勘通知 ) > 查驗缺失 ( 通知改善 ) > 櫃檯對圖 ( 多方共同確認 ) > 對圖缺失 ( 通知改善 ) > 向上陳核 > 核准。
那什麼是「快要取得使用執照的階段」呢?就是從建商送件向建管處申請核發使照到拿到使照的這段期間。接下來承熙以新潤 ( 6186 ) 的「幸福莊園2建案」為例,一步一步說明如何查詢使照的申請進度,並穿插網路截圖,方便大家理解與實作。

(一) 先 Google 建案的「建造執照號碼」:

查詢使照之前必須先知道建案的「建造執照號碼」,建造執照號碼是流水號,不會重複,查詢比較快。當然也可以用申請 (起造) 人的姓名查,但假如申請人事業做很大有幾十筆,查詢起來恐怕浪費時間。

在 Google 輸入「幸福莊園2 建造執照」,找 591 那則搜尋結果。你會發現,不用點進去就能看到「建造執照:: 107 鶯建字第 00221 號等 1 個」的資訊。
圖一,Google 建照執照的結果

(二) 上「新北市政府建管便民服務資訊網」查詢使用執照申請進度:

「幸福莊園2」坐落於新北市,可以上新北市政府建管便民服務資訊網查詢。進入後依序在「申請案件類別」選擇「使用執照」、在「建照號碼」輸入「107、00221」、接著輸入驗證碼以及按「查詢」後送出。
(註:其他縣市請上建築工程履歷查詢系統查詢。)
圖二,在新北市政府建管便民服務資訊網輸入建案資料

(三) 使用執照申請進度查詢結果:

接著會跳出大家最關心的查詢結果。資料顯示這個建案只有一筆審核進度:「決行 ( 會勘紀錄缺失 )」。決行就是官衙門做出決定,它可以是准許通過、也可以是拒絕申請,總之是做出了決定。因為這筆寫的是「決行(會勘紀錄缺失)」,這表示使照還沒通過,必須繼續等待。同時,記得再點擊「使用執照-」,可以知道更多細節喔。
圖三,使用執照申請進度查詢結果

(四) 查詢審核過程:

然後會看到 5 筆紀錄,這些都是審核的過程,按照時間順序由上而下依序是執照掛件 ( 類似郵局掛號 )、現場通知會勘 ( 大家一起到現場看 )、櫃檯對圖資訊 ( 大家一起來櫃檯看 )、會勘紀錄缺失以及櫃檯對圖資訊。越下面的時間越新,直接看最新的那筆。

幸福莊園 2 的最新進度就是,經過官衙門現場看過並核對建築圖,已經請建商進行缺失的改善,目前正在櫃台核對建築圖。
圖四,使用執照申請進度的審核過程

(五) 審核意見可以忽略:

同時,最下面還有「審核意見」,內容都是關於建築物哪裡不符合規定而需要改善的具體描述。承熙建議一般投資人可以忽略,兩個理由:
  1. 一般人看不懂,除非是建築專業相關人士,否則不建議花時間研究它。
  2. 建商比我們投資人更緊張這些意見 ( 缺失 ),因為建案都是用錢砸出來的,甚至還進行舉債,資金及利息的壓力可不小,建商絕對會盡速改善,因此投資人繼續等待就好。
圖五,使用執照的詳細審核意見

(六) 結論:「幸福莊園 2」已經進入第 2 次櫃台對圖,差不多有好消息了:

這裡講一下「櫃檯對圖資訊」。 大家要知道,一個建案蓋到好需要起造人 ( 要蓋房子的人 )、承造人 ( 營造廠 )、監造人 ( 建築師 ) 等人的通力合作,相關資料地圖非常多,所以「櫃檯對圖資訊」的意思就是官衙門說:「嘿,勞駕起造人、承造人跟監造人到我這兒集合,咱們來一起討論、確認一下這些資料唄!」

而當這個程序完成後,官衙門的承辦人就會往上呈給長官,當最大的那個說「OK!」,使照便會發下來,建商就能把準備已久的鞭炮掛起來,正式對外宣布完工。

既然幸福莊園 2 已經是第 2 次櫃台對圖,那表示第 1 次已經討論過缺失,因此只要按照吩咐改善後通常就沒問題,剩下的只是行政程序。

三、不要只因為建案快完工就急忙進場喔!


對了,建案完工當然值得開心,但不要只因為建案快完工就急忙進場喔!因為重點更在於建案能貢獻給建商多少營收及獲利?建商還有多少在建建案?未來即將推出多少建案?這些未來的建案銷售情形順利嗎?有沒有持續購地讓挖金事業不斷電呢?

就以幸福莊園 2 為例,它的總銷售金額約 16 億,加上新潤剛完工不久的其他兩個建案,合計的總銷售新額約 42.5 億,這就是即將入帳的營收!然後新潤陸續還推出「新潤心城」及「新潤 A5」等五、六個新案,據瞭解銷售相當不錯,並且新潤在今年前三季還不斷買地呢。

假如能事先計算建案可以貢獻的營收、並且掌握建商正在興建的建案、未來預計的推案、以及庫存土地的情形,那麼投資營建股將是一件穩健又充滿樂趣的事。
新冠病毒疫情肆虐,投資環境丕變,文章純為觀察心得之分享,無股票投資勸誘之意,投資股票前應審慎評估並自負盈虧。
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這裡是個集「股票投資」、「文字創作」和「享樂人生」的天地,希望承熙我自己的心得能帶給你幸福,當然包括有收入的幸福。2021/8 轉為全職投資寫作後的我,可望把相關心得統統給你知道~
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