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網友問承熙說，參與亞昕（5213）除息後還能不能續抱、可不可以加碼？關於這兩個問題，其實都是在問「公司未來業績如何？」
我看過年報後發現，亞昕有 12 件興建中建案（不含規劃中4案），是近年來推案高峰，未來成長性是沒問題的；不過，這個「未來」是多久呢？
本文用「營建股投資模型」深入檢視，我認為這是最好的方式。
圖一，亞昕日 K 線圖，來源：Yahoo奇摩股市
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一、2021Q1 營建股投資模型評分結果
(一) 成長性 _ 6 分 (最高 20 分)：
- 與建案銷售有關的合約負債 (權重 5 分)：
與建案銷售有關的合約負債為 18.16 億，較前一期的 19.8 億下降，得 0 分。
圖二，亞昕合約負債，來源：Goodinfo
- 與建案銷售有關的未認列合約承諾 (權重 5 分)：
與建案銷售有關的未認列合約承諾金額 124.34 億，較前一期的 125.23 億下降，得 0 分。
圖三，亞昕的未認列合約承諾，來源：2021Q1 財報 p34
- 與建案銷售有關的每股未認列合約承諾 (權重 10 分)：
與建案銷售有關的未認列合約承諾金額 12,433,896 千元 / 346,959 千股 = 35.84，得 6 分。
(二) 獲利性 _ 6 分 (最高 20 分)：
- 毛利率 (權重 10 分)：
過去三年毛利率為 23.96%、30.59%及27.65%，平均 27.4%，得 4 分。 - 營業利益率 (權重 10 分)：
過去三年營業利益率為 13.43%、9.87%及15.1%，平均 12.8%，得 2 分。
(三) 穩定性 _ 16 分 (最高 20 分)：
- 營業活動現金流量 (權重 5 分)：
過去五年營業活動現金流量有兩年均為正值，得 2 分。 - 營業利益 (權重 5 分)：
過去五年營業利益均為正值，得 5 分。 - 稅後淨利 (權重 5 分)：
過去五年內稅後淨利均為正值，得 5 分。 - 現金股利 (權重 5 分)：
過去五年有 4 年發放現金股利，得 4 分。
(四) 安全性 _ 10 分 (最高 10 分)：
- 滯銷率 (權重 10 分)：
將待售房地 (餘屋) 之金額除以存貨總額之比率即為滯銷率。1,054,657 千元 / 26,092,567 千元 = 4.04%，得 10 分。
圖四，亞昕的存貨，來源：2021Q1 財報 p13
(五) ○○性 _ ○○ 分 (最高 30 分)：
- ○○○○○○ (權重 10 分)：
把○○○○○○乘以過去○○○○○○○○，再○○○○○○，得 6 分。 - ○○○○○○ (權重 20 分)：
把 ○○○○○○ / ( ○○○○ + ○○○○ ) = ○○○○，得 ○○ 分。
(六) 亞昕總分 ○○ 分，大於可列入觀察分數
註：本營建股投資模型評分>50分即可列入觀察，有興趣者請參閱丁彥鈞會計師的《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》。
二、盤點五大指標得分情形
(一) 得分最高的是「安全性」，滿分！
滿分表示成屋的銷售非常好。
(二) 得分次高的是「穩定性」與「○○性」
- 穩定性：
權重 20 分拿 16 分還不錯，但是4 個小指標中的「營業活動現金流量」只得 2 分，因此「空窗期效應」要留意。 - ○○○性：
指的是○○○○，○○○○還不錯，其中「○○○○」權重 20 分拿下 ○○ 分，表示目前○○○○○○。
(三) 得分較差的是「成長性」與「獲利性」
- 成長性：
(1)與建案銷售有關的合約負債：
權重 5 分拿 0 分。合約負債是預收款項，也就是先向客戶收取的款項，得 0 分雖然不好，但因為是跟上一期的 Q4 相比的結果，Q4比今年Q1好，所以0分。
(2)與建案銷售有關的每股未認列合約承諾：
權重 5 分同樣拿 0 分，也同樣是跟上一期相比的結果。到這裡大約可以判斷，去年Q4預售屋賣得不錯，到Q1力道就差了點。 - 獲利性：
小指標是毛利率及營業利益率，除了可能是「空窗期效應」影響，根據年報揭露，亞昕建案規畫多以消費者可負擔的坪數為主，例如首購族、換屋族等，這樣在價格上多少得讓利，這可能也有影響。
圖五，亞昕的銷售策略，來源：2020 年報 p2
三、把除息掉的 2 元加回去後，總分○○分
由於亞昕是 7/28 除息 2 元的，所以必須考慮這點。把除息掉的 2 元加回去後，會影響「○○性」的分數，重算如下：
○○○○○○○○○○○○○○○○。
四、亞昕的建案
在這篇有分享過，從年報可以快速看出一家營建公司手上有多少建案，包括完工待銷售的、興建中的以及未來規劃推案的。
根據亞昕6/3上傳公開資訊觀測站的年報揭露，成屋有 1 件、剛完工的有 2 件、興建中的有 12 件以及規畫推案 4 件，合計19件。
圖六，亞昕的建案，來源：2020 年報 p2
五、重點是建案的完工時間
(一)老董怎麼說？
那這 12 件興建中建案的完工入帳時間呢？〈亞昕今年火力全開將推7大案 未來5年業績無虞〉（2021/01/26）這篇新聞說道：
「......包括亞昕佔了40％的南港指標大案「擎天森林」、新莊副都心商辦和住宅案「森中央」、三重菜寮都更案「昕富琚」、二重疏洪道案、敦南街合建案、桃園青埔高鐵案、林口「昕銀座」等，另外在台中14期重劃區也有約9億多的案量待推，建案大多是規劃2～3房，主攻首購、首換客群。
姚連地表示，去年亞昕營收約54億元，每股盈餘在1.75～1.8元，預計今年也會維持同樣水準，不過，今年入帳建案不多，入帳高峰將落在之後的5年內.......
董事長姚連地說「今年入帳建案不多，入帳高峰將落在之後的5年內」。我有兩個疑問：
- 今年入帳建案不多：不多是多少？
- 重點是，「之後」是甚麼時候？
(二)○○○○○○○○查詢結果：
因為建案多達十幾件、疫情期間變數連連，用○○○○○○○○查。
- 2018到2019都沒○○○○○○○○○○，因此老董○○○○○○○○○○○○○○。
- ○○○○○○：3到4年後會爆發，也就是○○○○○○○○。
- 2021今年還沒○○○○○○。
圖七
結語
- 營建股投資模型評分結果Q1是○○分，○○○○○○○○○○。Q2財報也快公布了，再更新一次會更有底。
- 亞昕在建建案雖然多達12件，但董事長說的今年入帳建案不多○○○○○○○○。
- ○○○○○○○○：○○○○○○○○會爆發，也就是大約○○○○○○○○；換句話說，○○○○○○○○，想續抱或加碼的朋友，○○○○○○○○○○○○。
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