【公開分享】如何輕鬆用年報與財報加一個系統查出營建股全年營收|以坤悅(5206)為例

2021/06/27閱讀時間約 8 分鐘
新房令人耳目一新
投資股票有風險,投資環境丕變,文章純為觀察心得之分享,無股票投資勸誘之意,投資股票前應審慎評估並自負盈虧。
喜愛投資營建股的朋友除了關心預售屋建案的施工進度與銷售情形,更在意的應該是即將完工交屋的建案到底能貢獻多少營收。承熙之前在這篇分享如何查詢建案的使用執照(是否完工),結果瀏覽量非常地高,今天這篇要進一步分享,如何輕鬆用年報 + 財報以及一個系統查出營建股的全年營收。

這篇舉坤悅(5206)為例,承熙同樣用手把手的方式,以免費的資料展示給大家看。

★ 參考文章:
三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度,再也不用跟在別人後面跑(公開文)

一、年報


對投資人而言,年報可說是一家上市櫃公司最重要的資訊了,拜公開揭露規定之賜,裡面有很多值得參考的資訊,而且在公開資訊觀測站就能下載。

(一) 下載年報:

首先進入公開資訊觀測站,點擊「電子書」。
圖一,公開資訊觀測站首頁
進入後點擊「年報及股東會相關資料(含存託憑證資料)」。
圖二,公開資訊觀測站-電子書查詢頁面
依序在「公司代號或簡稱」以及「年度」輸入 5206 及 110,再按「查詢」。
圖三,公開資訊觀測站-年報及股東會相關資料查詢頁面
點擊「股東會年報」的「電子檔案連結」。
圖四,公開資訊觀測站-電子資料查詢作業
點擊連結直接開啟或按右鍵另存新檔。承熙的習慣是另存新檔,這樣便能反覆觀看。
圖五,公開資訊觀測站-電子資料查詢結果
點擊連結後打開第一眼看到的是年報的封面。
圖六,坤悅 2020 年報封面頁,來源:公開資訊觀測站

(二) 即將完工的建案通常藏在致股東報告書裡:

經查致股東報告書「二、110 年度營業計畫概要」的「(二)預期銷售數量及其依據」的「1.預期本年度完工之個案」有揭露,坤悅今年總共有 3 個建案會完工。
圖七,坤悅預計 2021 完工之建案,來源:2020 年報 p3

二、用 Google 查出建照號碼


一棟房子從空地到新屋落成至少要經過「建造執照」與「使用執照」兩個階段,因此在查詢使用執照之前必須先找出建造執照的號碼,這 Google 就可以了。

以第一個建案「坤悅 JIA」為例,Google「坤悅 JIA 建照」後,可以知道它的建照是「104中都建字第00112號」。其餘兩個建案依法泡製即可。
圖八,Google 坤悅 JIA + 建照的結果

三、上臺中市政府建築執照存根查詢系統查詢使用執照


由於這三個建案都在臺中市內,因此我們可以上臺中市政府建築執照存根查詢系統查詢。
在「案件查詢」的頁面,建議點選「起造人姓名」,這樣就統統有,不必一個個建案查。接著輸入公司名稱及驗證碼(英文不分大小寫),最後再按查詢。
圖九,查詢坤悅建案的使用執照,來源:臺中市政府建築執照存根查詢系統
由於查詢結果很多筆,記得開啟頁面的「尋找」功能,以「坤悅 JIA建案」為例,可以輸入建照號碼的關鍵字「112」,往下會發現,在第 70 筆就是「坤悅 JIA建案」的使用執照啦。

可以看出,它已經在今年的 5/18 領到使用執照,號碼是「110中都使字第00756號」。
圖十,坤悅建案使用執照查詢結果(1),來源:臺中市政府建築執照存根查詢系統
同樣在頁面的「尋找」功能查詢坤悅心世代建照號碼「2818」,第 69 筆就是它的使用執照,早在今年的 2/1 就領到使用執照,號碼是「110中都使字第00174號」。
圖十一,坤悅建案使用執照查詢結果(2),來源:臺中市政府建築執照存根查詢系統
至於「悅・勝利」,查詢結果是還沒領到使用執照,但不用太擔心,因為它是 2017/01/26 開始興建的,都蓋三年半了,而且前面的年報有說預計 6 月完工,搞不好承熙分享本文的時候已經完工,只是網路上還沒更新,沒差這幾天。
圖十二,坤悅建案使用執照查詢結果(3),來源:臺中市政府建築執照存根查詢系統

四、查出 3 個建案的總銷售金額


由於坤悅這幾年沒召開過法人說明會,這讓我們無法直接知道每個建案的總銷售金額,因此還要再 Google 一番。

(一) 3 案總銷約 17.7 億:

Google 後發現〈坤悅今年喜迎交屋潮 午盤股價翻紅〉這則新聞(2019/05/23)有說,「坤悅 JIA」總銷約 9.4 億、「悅・勝利」約 4.3 億、「坤悅心世代」約 4 億,3 案總銷合計約 17.7 億。

(二) 總銷售金額參考就好:

除了因為上面那則新聞是 2019/05/23 的比較舊,房地產景氣及公司銷售策略也會影響總銷金額,因此大致參考即可。

五、算出 3 建案的營收認列時間


從完工交屋到入帳貢獻營收通常要 2 至 3 個月,因此必須再計算。

(一) 坤悅心世代|4 億已全數貢獻:

2/1 完工至今也超過 5 個月了,從坤悅的月營收可以看出,5 月營收 3.8 億應該就是「坤悅心世代」灌進來的。
圖十三,坤悅 2021 一至五月營收,來源:公開資訊觀測站

(二) 坤悅 JIA建案|9.4 億預計在 8 月灌進來:

5/18 完工再抓 3 個月的驗屋、交屋、過戶等等程序,預計 8 月會貢獻營收。

(三) 悅・勝利|4.3 億預計在 9 月灌進來:

預計 6 月完工再抓 3 個月,因此 9 月會貢獻營收。

★ 參考文章:
達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q1+法說會/股東會|這個舉動看好未來?(1 元付費文)、
預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例(訂閱專屬)

六、兩建案的總銷金額加上前 5 個月的營收


因為「坤悅心世代」幾乎已貢獻完畢,因此把「坤悅 JIA」及「悅・勝利」兩者的總銷 13.7 億,加上坤悅前 5 個月的累計營收 5.74 億,則全年營收推測為 19.44 億。

七、最後確認可以賣錢的土地與有價證券


營建股的存貨除了房子還有土地,因此也可能賣地換錢;此外,上市櫃公司跟散戶的我們一樣,也可以買賣股票,因此必須再做最後確認。

(一) 庫存土地:

2021Q1 財報附註揭露,營建用地有 98 百萬,非常少。基於營建公司通常不會讓手上沒土地的原則,這裡假設 98 百萬不會處分掉。

順便一提,待售房地 9.8 百萬更少,這是指還沒賣出去的成屋,只佔整個存貨 7963 百萬的 0.12%,表示建案都銷售(預售)出去了,這對不喜歡成屋太多的投資人是好消息,因為成屋要繳納房地稅等稅賦,也是負擔。
圖十四,坤悅存貨明細,來源:2021Q1 財報 p10

(二) 持有的有價證券:

財報最後面的附表通常第一張是「期末持有有價證券情形」,經查坤悅只持有市值 3 千元的權益證券-股票,可以忽略不計。
圖十五,坤悅期末持有有價證券情形,來源:2021Q1 財報 p26

八、結論|坤悅 2021 全年營收約 19.44億


以上就是運用年報、財報、建管系統及 Google 查出來的結果,都是免費的,大家也可以依樣畫葫蘆計算自己喜歡的營建股,希望大家都有收穫。


★ 更多營建股文章請參考:
聯上發過去一個多月漲26%為這兩樁?營建股投資模型評分更新至 2021Q1+法說會與年報(訂閱專屬)、
新潤 (6186) 營建股投資模型更新至 2020Q4|營收都爆發了所以不能買?(1 元付費文)
以上資料不保證正確,僅供筆者檢討精進之用;大家的留言或指正、給愛心、收藏、贊助或是點擊連結買書,都是我持續分享的動力。
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