【公開分享】如何輕鬆用年報與財報加一個系統查出營建股全年營收｜以坤悅（5206）為例

2021/06/27閱讀時間約 8 分鐘

新房令人耳目一新

投資股票有風險，投資環境丕變，文章純為觀察心得之分享，無股票投資勸誘之意，投資股票前應審慎評估並自負盈虧。

喜愛投資營建股的朋友除了關心預售屋建案的施工進度與銷售情形，更在意的應該是即將完工交屋的建案到底能貢獻多少營收。承熙之前在這篇分享如何查詢建案的使用執照（是否完工），結果瀏覽量非常地高，今天這篇要進一步分享，如何輕鬆用年報 + 財報以及一個系統查出營建股的全年營收。

這篇舉坤悅（5206）為例，承熙同樣用手把手的方式，以免費的資料展示給大家看。

★ 參考文章：
三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度，再也不用跟在別人後面跑（公開文）

一、年報

對投資人而言，年報可說是一家上市櫃公司最重要的資訊了，拜公開揭露規定之賜，裡面有很多值得參考的資訊，而且在公開資訊觀測站就能下載。

(一) 下載年報：

首先進入公開資訊觀測站，點擊「電子書」。

圖一，公開資訊觀測站首頁

進入後點擊「年報及股東會相關資料(含存託憑證資料)」。

圖二，公開資訊觀測站-電子書查詢頁面

依序在「公司代號或簡稱」以及「年度」輸入 5206 及 110，再按「查詢」。

圖三，公開資訊觀測站-年報及股東會相關資料查詢頁面

點擊「股東會年報」的「電子檔案連結」。

圖四，公開資訊觀測站-電子資料查詢作業

點擊連結直接開啟或按右鍵另存新檔。承熙的習慣是另存新檔，這樣便能反覆觀看。

圖五，公開資訊觀測站-電子資料查詢結果

點擊連結後打開第一眼看到的是年報的封面。

圖六，坤悅 2020 年報封面頁，來源：公開資訊觀測站

(二) 即將完工的建案通常藏在致股東報告書裡：

經查致股東報告書「二、110 年度營業計畫概要」的「(二)預期銷售數量及其依據」的「1.預期本年度完工之個案」有揭露，坤悅今年總共有 3 個建案會完工。

圖七，坤悅預計 2021 完工之建案，來源：2020 年報 p3

二、用 Google 查出建照號碼

一棟房子從空地到新屋落成至少要經過「建造執照」與「使用執照」兩個階段，因此在查詢使用執照之前必須先找出建造執照的號碼，這 Google 就可以了。

以第一個建案「坤悅 JIA」為例，Google「坤悅 JIA 建照」後，可以知道它的建照是「104中都建字第00112號」。其餘兩個建案依法泡製即可。

圖八，Google 坤悅 JIA + 建照的結果

三、上臺中市政府建築執照存根查詢系統查詢使用執照

由於這三個建案都在臺中市內，因此我們可以上臺中市政府建築執照存根查詢系統查詢。

在「案件查詢」的頁面，建議點選「起造人姓名」，這樣就統統有，不必一個個建案查。接著輸入公司名稱及驗證碼（英文不分大小寫），最後再按查詢。

圖九，查詢坤悅建案的使用執照，來源：臺中市政府建築執照存根查詢系統

由於查詢結果很多筆，記得開啟頁面的「尋找」功能，以「坤悅 JIA建案」為例，可以輸入建照號碼的關鍵字「112」，往下會發現，在第 70 筆就是「坤悅 JIA建案」的使用執照啦。

可以看出，它已經在今年的 5/18 領到使用執照，號碼是「110中都使字第00756號」。

圖十，坤悅建案使用執照查詢結果(1)，來源：臺中市政府建築執照存根查詢系統

同樣在頁面的「尋找」功能查詢坤悅心世代建照號碼「2818」，第 69 筆就是它的使用執照，早在今年的 2/1 就領到使用執照，號碼是「110中都使字第00174號」。

圖十一，坤悅建案使用執照查詢結果(2)，來源：臺中市政府建築執照存根查詢系統

至於「悅・勝利」，查詢結果是還沒領到使用執照，但不用太擔心，因為它是 2017/01/26 開始興建的，都蓋三年半了，而且前面的年報有說預計 6 月完工，搞不好承熙分享本文的時候已經完工，只是網路上還沒更新，沒差這幾天。

圖十二，坤悅建案使用執照查詢結果(3)，來源：臺中市政府建築執照存根查詢系統

四、查出 3 個建案的總銷售金額

由於坤悅這幾年沒召開過法人說明會，這讓我們無法直接知道每個建案的總銷售金額，因此還要再 Google 一番。

(一) 3 案總銷約 17.7 億：

Google 後發現〈坤悅今年喜迎交屋潮午盤股價翻紅〉這則新聞（2019/05/23）有說，「坤悅 JIA」總銷約 9.4 億、「悅・勝利」約 4.3 億、「坤悅心世代」約 4 億，3 案總銷合計約 17.7 億。

(二) 總銷售金額參考就好：

除了因為上面那則新聞是 2019/05/23 的比較舊，房地產景氣及公司銷售策略也會影響總銷金額，因此大致參考即可。

五、算出 3 建案的營收認列時間

從完工交屋到入帳貢獻營收通常要 2 至 3 個月，因此必須再計算。

(一) 坤悅心世代｜4 億已全數貢獻：

2/1 完工至今也超過 5 個月了，從坤悅的月營收可以看出，5 月營收 3.8 億應該就是「坤悅心世代」灌進來的。

圖十三，坤悅 2021 一至五月營收，來源：公開資訊觀測站

(二) 坤悅 JIA建案｜9.4 億預計在 8 月灌進來：

5/18 完工再抓 3 個月的驗屋、交屋、過戶等等程序，預計 8 月會貢獻營收。

(三) 悅・勝利｜4.3 億預計在 9 月灌進來：

預計 6 月完工再抓 3 個月，因此 9 月會貢獻營收。

★ 參考文章：
達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q1+法說會/股東會｜這個舉動看好未來？（1 元付費文）、
預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例（訂閱專屬）

六、兩建案的總銷金額加上前 5 個月的營收

因為「坤悅心世代」幾乎已貢獻完畢，因此把「坤悅 JIA」及「悅・勝利」兩者的總銷 13.7 億，加上坤悅前 5 個月的累計營收 5.74 億，則全年營收推測為 19.44 億。

七、最後確認可以賣錢的土地與有價證券

營建股的存貨除了房子還有土地，因此也可能賣地換錢；此外，上市櫃公司跟散戶的我們一樣，也可以買賣股票，因此必須再做最後確認。

(一) 庫存土地：

2021Q1 財報附註揭露，營建用地有 98 百萬，非常少。基於營建公司通常不會讓手上沒土地的原則，這裡假設 98 百萬不會處分掉。

順便一提，待售房地 9.8 百萬更少，這是指還沒賣出去的成屋，只佔整個存貨 7963 百萬的 0.12%，表示建案都銷售（預售）出去了，這對不喜歡成屋太多的投資人是好消息，因為成屋要繳納房地稅等稅賦，也是負擔。

圖十四，坤悅存貨明細，來源：2021Q1 財報 p10