房東與仲介業者的愛恨情仇

雖然說時至今日，房東已經沒有那麼好做，講白一點收個租金也是很麻煩，一方面是台灣鯛越來越多，房子租給別人就好像人質在別人手上，法令又明顯偏向房客，因此房東在主客觀情勢上變得弱勢已經是不爭的事實；另外一方面政府政策又很高明的要把房東的租金逼出來繳稅，雖然說市場上租金隨之上漲，可是就是要多了一方出來跟房東要錢，房東也要被逼得跟政府打交道也是不爭的事實。

當然有問題的地方就有錢賺，有商機，因為只要有人能夠提供問題的解決方案，那就有經濟價值。房東還是需要把房子出租活化資產，但是現在房東越來越難當，因此提供給房東服務的相關產業也就應運而起。

吉屋出租

來說一個以前和代租代管業者打交道的故事吧。

以前皮朋哥有一間中壢的公寓隔間套房，當初會買也是因為房價很低才四百萬，然後也想著從新北開車過去了不起也才40分鐘，應該可以照顧得來。當初買賣簽約的時候，旁邊有一個代租代管的傢伙跟著，一方面我是盟新小菜鳥，想說還是給人家面子讓人家服務看看；另外一方面也是覺得有人可以幫忙代租代管，是可以省下我不少時間，讓人家賺一點也是沒甚麼問題。

剛開始一切都很美好，前兩三個月滿租，租金投報率高達6%以上，扣完服務費還是有5%，每個月時間到了會有報表看電費租金明細，然後一筆錢就直接到戶頭，其實像這種每個月有一筆被動收入輕鬆進帳的小資族房東，日子過得還是蠻滋潤的。當時我還幻想著，四五百萬的房子真是太便宜了，這樣再多來幾間，不就財富自由了嗎？

然而好景不常的是，空租期開始慢慢拉長，也是我自己太過放心，一直沒有親自去現場巡視，沒有及時掌握自己的屋況。後來發生了一件事情，讓我痛下決心跟這個代租代管業者說分手。

事情是這樣的：

有一天接到房客的抱怨，說公共空間煙味很重，疑似是從某一間房間傳出來的。皮朋哥出租房子最大的地雷其中之一，就是有租客在室內抽菸。我先不通知代租代管業者，直接找上那位房間的租客，姑且稱他為Ｃ先生吧。

我客氣地問了Ｃ：『請問一下您是不是有在室內抽菸？』

沒成想，這位Ｃ先生很大方地回答：「是呀，不過我都有遵守規定，只在我房間裡面抽，沒有影響其他人。」

這下我心裡一驚，因為這明顯和我對代租代管業者的要求不同，因為我要求的是租客不得在房屋內任何地方吸菸，而不只是不在公共空間吸菸。深吸一口氣，我說：『請問一下這個規定是誰與您溝通的？』

Ｃ先生有點一頭霧水的說：「怎麼了嗎？是仲介這樣跟我說的。他說抽菸沒關係，不要影響別人就好。」嗯...看來問題不在這位Ｃ先生身上。其實到這裡我已經大概了解事情的來龍去脈了。不過還是得要先做一下損害控制。

我耐著性子告訴Ｃ先生：『不好意思，這中間可能溝通有些認知上的誤差。坦白說，我是跟代租代管業者有很明確的表達過，不希望房子租給有抽菸的租客。那既然您已經住進來了，我的立場也不是說要馬上請您離開，可是是否可以請您配合，要抽菸請上頂樓或是到一樓馬路上？畢竟還有其他不抽菸的鄰居，當時也是他們相信我能確保房屋不會出租給有抽菸的租客才承租的，我也是必須保護他們的權益。』

沒想到這位Ｃ先生很明理，他回答我：「房東先生不好意思，我會配合，以後我不會在室內吸菸了，可是我也想提醒您一下，房間裡面其實電視是壞掉不能看的，還有冰箱也不冷了，我跟仲介反應過，他沒有跟您說請您修繕嗎？」這下我心裡真的怒了，這仲介在幹啥吃的？收了錢不辦事，還這樣瞞天過海白拿我的服務費嘛！？

我也略帶歉意的回答Ｃ先生：『不好意思，我馬上處理，麻煩您等我幾天，我買新的過來替換。』Ｃ先生表示理解，也謝謝我願意換新的設備給他。

然後我就摩拳擦掌要去找那該死的仲介算帳了！

姑且稱那位仲介為Ｍ吧。我劈頭就罵：『Ｍ！你不要太過分喔！不是說好不租給抽菸的房客嗎？設備壞了人家也告訴你了，為何你沒有跟我說？！』

那位仲介M表示：「皮朋大哥啊...不是我要說啊，因為你的房子真的越來越難租了，我這不也是因為您之前不耐煩的催我，並質疑我為什麼過了兩個月還租不掉，我才想說快點幫你找到租客，也吩咐他不要影響別人了啊。」

聽完這段解釋我並沒有覺得解氣，而是繼續怒罵：『那你跟我商量過沒有？！就這樣擅自幫我做決定糊弄我？就算房客只在房間抽菸，煙味還是會透過門縫飄出來啊！更別說，這樣租了一年之後，請問我裡面家具牆壁被煙味燻過，我怎麼租給別人？更換設備和清潔除味的錢是你要出嗎！你嫌我屋況差，還不都是因為你這樣亂搞捅出來的簍子！？』

這位Ｍ先生終於服軟：「我承認我有疏失，但是坦白說，您的屋況真的不好，租金也沒比別人便宜，我也是為了要成交，你有租金我有服務費的啦。」

我最後終於攤牌了，說：『屋況不好你可以建議，看是不是要花點錢修繕更新，順便拉高租金，而不是自作主張，違反業主的意志，短期你租掉了，長期我要花更大的代價來收拾善後，連帶搞不好還會讓其他租客也想搬走。』頓了頓我繼續說：『算了，事已至此，我們終止服務吧，以後我自己管理，不需要你幫我代租代管了。』

M先生欲言又止，最後勉強同意。從此之後皮朋哥就親力親為，每月抄電表，結算租金電費，直接面對房客，處理房客的需求，甚麼東西壞掉了也該換就換。後來屋況真的自己都看不下去，就自己粉刷，找木地板業者更換新的SPC石塑地板，燈具也換新，看起來屋況改善很多，租金也稍微往上抬了一點。

其實呢，當房東真的不是那麼輕鬆的一件事情，繁瑣的事情很多，如今事過境遷，那間房子也賣掉了，辛苦是辛苦，可是也有很多難忘的回憶。經過這次事件之後，皮朋哥個人非常不喜歡讓代租代管業者代勞，原因如下：

• 代租代管業者要的是高周轉率快速成交

代租代管業者的利潤來源是幫房東找租客，收取半個月到一個月租金的服務費，然後每個月代表房東收租金，扣除10%的服務費之後彙整給房東。仔細想想就會知道這中間大有問題。為什麼？

房東喜歡的是長長久久穩定繳租的好租客，一來省心輕鬆，二來不會有重新招租的空窗期，所以聰明的房東寧願留住好租客也不會輕易對現有的好租客在續約的時候漲租金。

但是這個目標和代租代管業者事實上是有利益的衝突。因為代租代管業者巴不得年年換租客，那才會年年都有成交的服務費可以收，比每個月10%的利益來得大得多。

• 代租代管業者很難對房東的屋況上心

代租代管業者的收入來源是服務費，房子又不是他的，連住在裡面的租客都很難會好好愛惜別人的房子了，更何況是根本沒住在裡面的代租代管業者？另外一方面，代租代管業者非常在乎經濟規模，手上通常都是上百間幾百間物件在管理，用膝蓋想也知道他們對每一間房子的屋況能有多在乎？

要知道每間房子對於屋主和房東來說都是心頭肉，試著想像一下在你沒有好好時刻盯著時候，那些手上幾百間房子在管理的代租代管業者，能花多少心思在每一間房子上？房東的心頭肉對他們來說不過就是一個架上的商品，不好賣不好出租的，順位大概就被他們排到不知道哪裡去了。

• 代租代管業者篩選房客的原則未必會和房東一致

前面說了，房子對房東來說是心頭肉，當然會希望租給優質的房客，因此每個房東一定都會有自己篩選房客的好惡，但是代租代管業者哪會管房東那麼多。Again，代租代管業者要的是快速成交，要是真的不幸中獎，租到雷包租霸，管他的，之後再說，就算最後處理不來，倒楣的還是房東，代租代管業者幫忙之後如果還是處理不掉，那了不起就是兩手一攤拍拍屁股走人，最後還不是可憐的房東自己要去收拾善後？

房東委託代租代管的初衷是想要過輕鬆一點的日子，但是皮朋哥自己的lesson-learnt卻是感覺剛好相反，捨近求遠，偷雞不著蝕把米。個人最後的心得是，想當房東還是腳踏實地一點，學習怎麼篩選房客，怎麼跟房客相處，學習處理應付大大小小的瑣事，只有當你閱歷夠多，才能笑看所有的風雨；唯有功力夠深厚，那期望中輕鬆收租金的日子才會真正到來吧。

至於包租代管，那又是另外一個故事了。