皮朋哥短評：桃園建案《合雄新站》

這個建案，超派！

手腳不夠快，沒搶到第一波早鳥，然後在2023/10/28下午四點，代銷和建商宣布封盤不賣了。坦白說是有點覺得怏怏，大概第一次是捧著現金上門還買不到房子這種狀態。不過也由此可知，實際上房地產還是很熱，只待在家不出門跑現場，大概很容易被新聞媒體帶風向吧...牢騷發完了，還是來分享一下賞屋心得吧。

建築概念示意圖如上，正面是三房格局的B棟，後面則是兩房格局的A棟。B棟的正前方則是建國路，而車道入口在右側兩棟中間。

桃園火車站算是非常令人矚目的一個火車站。有在關注桃園建設的人應該都聽過『三心六線』這個名字。所謂的三心指的是桃園市三個核心區域：桃園火車站周邊、中壢火車站周邊、以及航空城周邊。

本篇重點在於桃園火車站周邊的簡單介紹。以桃園車站為核心，有幾個重劃區，以距離來劃分，離桃園火車站由近到遠分別是：小檜溪重劃區（清溪特區）、經國重劃區、和中路重劃區。然而這三個重劃區除了小檜溪離桃園車站近一點之外，另外兩個其實都蠻遠的，很難說可以吃到桃園車站的交通紅利。

接下來我們來看看桃園車站的重大軌道建設，分別是：捷運綠線、台鐵捷運化和地下化、還有可以連接北捷中和新蘆線的捷運棕線。簡言之以後桃園車站也會是個『三鐵共構』的車站。由上圖又不難看出桃園車站屬於桃園軌道建設的核心位置，往北可以連結機場捷運，往南通往八德擴大重劃區，往西則是連通另外一個核心區域中壢火車站，往東則是透過台鐵和捷運棕線連接新北市。

除了高鐵紅利沒吃到之外，未來好像由桃園車站不管去桃園的哪裡，甚至往新北市去，都會很方便哩。其實這令人蠻興奮的，桃園市都發局也公布了桃園車站未來的願景示意圖如下。

嗯...感覺有一點像是新板特區的加強版啊！真的蠻美的，不是嗎？雖然不知道需要多久的時間才能把這樣的願景實現，但，還是讓我們好好期待吧。

接下來要介紹的是重磅登場的一個建案《合雄新站》，不得不說這個建案離火車站實在非常非常近，步行距離約400公尺而已，幾乎就在車站後門旁邊。這個建案基地大小有1035坪左右，是很難得的離火車站非常近卻又有還算大的基地面積。接下來就來看看《合雄新站》整體的規劃設計如何吧。

本案公共建設短評：9/10

《合雄新站》基地位於桃園火車站後站，商業氣息相對前站來講是較不濃厚，屬於老桃園人會喜歡的區域。步行至桃園火車站約400公尺約5分鐘左右，非常近！

值得一提的是，桃園後站未來有大片台銀土地等待活化，加上雙子星和三鐵共構的新桃園車站，未來很有想像空間！

本案的學區為建國國小和福豐國中。離建國國小非常近，步行至建國國小約為350公尺5分鐘左右；福豐國中就比較遠了，則是1100公尺15分鐘左右。

《合雄新站》附近的公園綠地也不少，最近的是建國公園，就在建案斜對面，請注意本案並非公園第一排；還有另一個延平公園。建國公園佔地頗廣，不過沒有甚麼遊具的設計，優點是比較不會有小孩的喧鬧聲；延平公園也不錯，有個蠻吸睛的猴子溜滑梯，是很有特色的公園。

建國公園

《合雄新站》緊鄰後站都市更新範圍，周遭有好幾塊台銀的土地等待活化，未來風貌應該會大為不同。可貴的是在都市叢林中仍然有著公園綠地，這也確保了住戶在有限的中庭花園設施之外還可以有活動散步的空間。

值得注意的是，後站其實亦緊鄰龜山工業區，因此這個區域存在大量購屋需求，也難怪附近的中古屋似乎也是極少釋出，這塊區域以皮朋哥目前跑過好幾趟的看法是需求遠大於供給，請注意這一點跟之後合雄新站的心得分享會有很大的關係。

對於開車族來說，本案的地理位置比較不友善。因為本案不管是離國道一號二號三號，講起來是距離不遠，可是沿路都是屬於容易塞車的路段，最近的國道二號交流道要經過中路特區那個一天到晚塞到爆的地方；往國道一號則是會走春日路經過經國重劃區，一樣是塞到爆；桃園後站相對來說車流量比較小，可能往南走大湳交流道上國道三號會好那麼一點。

桃園的道路設計真的是經過網友認證的令人搖頭，也難怪桃園很多重劃區都是盡量靠近高速公路以便利開車族，又也難怪不管國道一號還是國道三號，每到桃園就幾乎必塞車。這一點真的只能看經過十年，桃園三心六線的大眾運輸計畫是否能夠改善路面交通壅塞的問題了。

本案周遭生活機能短評：9/10

《合雄新站》本案的生活機能有點一言難盡。因為桃園後站目前的商店，幾乎都是東南亞招牌的商店！看起來是有菲律賓文、越南文、印尼文等等，坦白說是比較難分辨到底葫蘆裡賣的是甚麼藥？連帶可能也會導致外國人出沒比較多，在意這一點的人自己多加考量了。這樣的風貌，或許還是要等到後站台銀土地活化、雙子星大樓等工程動工，慢慢改變城市風貌才可能會有解。

最近的傳統市集是大樹林黃昏市場，只在幾步之遙，有很多小吃、傳統美食、蔬菜水果等，有這種市場基本上也不用靠全聯了。不過以現階段而言，坦白說還是桃園前站的機能較為強大和豐富。不過《合雄新站》附近的小吃店也不少，不用擔心吃東西不方便。

進階的商業機能可以依賴強大的桃園火車站站前商圈。有遠東百貨、新光三越百貨、統領in89影城、威秀影城、也有錢櫃KTV，有這些指標性的大型娛樂購物場所很夠用了。觀光景點有桃園77藝文町和桃園七號倉庫，也都在步行可達的範圍。

醫療的部分，離基地約500公尺的聖保祿醫院算是中大型的醫院，應該可以提供完善的醫療服務。

本案建築基地短評：9/10

《合雄新站》是個市區難得一件的大基地開發案，基地大小為1035坪，算是三面臨路。請留意東側和北側的7米計畫道路目前還未開通，可能會有變數。基地相當方正，面積也蠻大，因此臨路退縮部分做得不錯，北面是退縮了8米；南面則是退縮4米。大概留給臨路退縮空間蠻多，因此中庭花園空間就稍嫌小了一點。

由下圖可知，代銷標出了個戶別採光面的棟距，就不用辛苦的在那邊問半天。住戶進出大門是在建國路上，靠南面中間的位置。車道出入口則是在右邊兩棟建築物中間位置，因此沒有車道上方戶別。西側棟距較小，建築線左邊就是四五層樓高的公寓或是透天。東側越過7米計畫道路之後旁邊就是停車場；北側越過7米計畫道路之後唯一片空地，未來一定會蓋房子。

請留意，本案並非公園第一排，代銷的圖有誤導之嫌，建國公園在東北側，雖然很近，但是別誤會會有公園第一排那種無限棟距。

本案建材配備短評：4/10

建案速覽：

• 開案：2023/10；預計完工：2025/12
• 土地分區為住商用。
• 247戶住家/25戶店面，平面式車位資訊待補。
• 本案總共兩棟建築，14樓高，地下4層為汽機車停車場。
• A棟一層10戶4隻電梯；B棟一層3戶2隻電梯；C棟一層3戶2隻電梯。梯戶比非常良好。電梯皆可達地下室。
• 大廳挑高6米5，非常氣派！
• 樓高：3米2，11F以上有消防灑水頭。
• 公設比32~35%，建蔽率45.3%。
• 管理費資訊待補。

建材配備亮點：

• ​採用中空樓板加強隔音效果，樓地板厚度也高達22.5cm。
• 每隻電梯都有到地下室，蠻不錯的。

建材配備缺點：

• 建國路車流量也算大，只給普通氣密窗太小氣。

由於代銷開案匆促，許多資料沒有準備齊全。只能說看起來建商是沒有太重視配備這一塊，大概就覺得本案基地位置已經很無敵了，就不用給甚麼太好的配備了。

皮朋哥賞屋戶別：

本案開案一周而已，然後A2/A3/A9/A10邊間兩房戶別就通通被人訂光了。因此就不特別介紹反正也買不到的戶別了，凸。

A11：23.56坪，2房1廳1衛1陽台

• 單面採光，但是採光面算大，明廳明房。
• 衛浴未開窗，廚房也在進門處不太理想。
• 四隻柱子都有吃到室內空間，兩間臥室都造成了樑壓床的問題。
• 冷氣室外機有獨立置放空間，很好。
• 客廳面寬高達322cm，算是相當寬敞。
• 之所以挑了A11，是因為只有一個隔壁戶，怕鄰居會吵的人風險會低一點；又本案窗戶給的配備不理想，因此也就不挑靠馬路的戶別，原因也是因為怕吵。A11面對B棟棟距也有18米左右，並不會太壓迫，因此選A11。
• 另外皮朋哥估計A11 or A1 應該會是本案總價最低的戶別，要追求低總價的請留意。
• 然而A5/A6/A7/A8的好處就是室內樑柱會比較少，面北"目前"棟距不錯，但反正以後也是會蓋房子，估計棟距應該也會有20米以上，僅供參考了。

C1：32.22坪，3房2廳2衛1陽台(與B1為對稱格局)

• 三面採光格局，蠻不賴的！
• 冷氣室外機有專屬置放位置不占陽台空間。
• 兩間衛浴都有開窗不錯。
• 右下角次臥會有樑壓床問題，看起來只有包天花板能解。
• 沒有前陽台，客廳落地窗面中庭，棟距約為20米。
• 看起來大門入口處沒有地方可以做鞋櫃。做在電視牆旁邊看起來會怪怪的吧。
• 客廳面寬也有320cm，蠻不錯。
• 本戶不會有隔壁鄰居，蠻好的。
• 因為坪數最小，應該是本案總價門檻最低的三房。

B2：36.48坪，3房2廳2衛2陽台(與C2為對稱格局)

• 兩面採光格局，前陽台面對建國路，對面是建地，棟距應該也會有20米以上。
• 有前後陽台，冷氣室外機有專屬置放位置不占陽台空間。
• 兩間衛浴都有開窗不錯。
• 樑柱都盡量外推了非常好，只有主臥靠窗處會有樑的一部份吃進來，但問題不大。
• 客廳面寬高達340cm，非常好。
• 半開放式廚房，適合中島餐桌設計，個人蠻喜歡的。

價格分析：

本案早鳥看來是已經結束，目前封盤中，估計要到11月中把第一波早鳥客戶簽約完畢才會再次開放銷售。

然而至封盤截止，低樓層成交已經高達48萬，代銷強烈暗示重新開放之後，單價要賣50萬以上。至於車位價格，最低要抓180萬預算，B3樓層大車位則要抓200萬。因此我們可以概估以上三個不同戶別的成交總價：

A11：23.56 x 50 + 180 = 1,358萬

C1：32.22 x 50 + 180 = 1,791萬

B2：36.48 x 50 + 180 = 2,004萬

其實在了解《合雄新站》的過程中，心情是從期待到慢慢冷下來。原本預約電話裡面代銷告知預算請抓在45~46萬之間，這樣兩房差不多可以用1,250萬入手，皮朋哥信用卡現金都準備好了，到案場是準備馬上簽下去的，然後一大早到現場被告知封盤，然後又一直暗示之後重新開放要賣50萬以上，介紹的也隨隨便便，心情就慢慢冷下去了。

看起來，想要下一波入手，兩房會比早鳥貴一百萬以上，然後單面採光戶別要買得比邊間來得更貴，這樣皮朋哥真的覺得吞不下去了。

結論：心情有如雲霄飛車，所以不想給分了

​本案地理位置絕佳，生活機能也蠻好，離三鐵共構的未來桃園火車站距離超級近。講起來還是主打其優越的地理位置，還有後站都市更新之後未來的願景，以地點而言真的無可挑剔。格局部分也算設計的不錯，甚麼車道上方戶別都沒有，也幾乎都做到明廳明房，寶佳集團的建案，格局基本上都算非常好，好到沒甚麼地方可以挑剔的。

然而本案代銷操盤帶給客戶體驗之爛也是前所未見，介紹隨隨便便，資料缺東缺西，坐在那邊一小時就聽代銷用很謙遜的態度吹噓本案有多好有多好，等車站蓋好之後房價一定上60萬巴拉巴拉...確實本案在桃園車站周邊的建案來說已經要帶頭創新高，但是反正我沒買到，所以也就不關我的事。

我就問，桃園車站行情60萬，要知道就算是現在，60萬要買土城也是還一堆建案可以挑，如果桃園車站行情真的可以站上60萬，我就問那新北的板橋土城三重又應該要是多少？

只能說先恭喜有搶到早鳥的買方，但是第二波呢？皮朋哥沒興趣了，留給其他有緣人吧。