最近房市一點小心得

先說皮朋哥不是那種數據派，以下一切心得都是自己的『主觀感受』，所以請不要拿數據來跟我戰，如果你硬是要戰，那麼我會說，『嗯，你一定是對的。』

確實最近皮朋哥比較關注桃園的房市，以大隻鳥慢啼的大桃園車站特區還有八德擴大區為主，其實從皮朋哥分享的建案短評也不難可以看出來這一點。因此這篇發牢騷大致上也會以跑桃園預售案場所見所聞為出發點分享自己一點心得：

桃園本地人似乎還不情願接受節節高漲的房價

幾個案場的代銷言下之意，其實新建案4字頭，以兩房帶平面車位來說1000~1300萬左右可能還是本地人能忍受的範圍，換算成坪數差不多就是23~26坪左右這個區間；至於35坪以上的三房帶平面車位，一樣的單價要拉高到1700萬以上，銷售去化速度就會明顯慢上許多。

也因此，八德擴大重劃區的建案，比較像是目前桃園本地人的價格甜蜜點。只能說各案場銷售速度真的相當快，2023年價格也是持續明顯上揚，跟媒體報導的房價在下跌或是冷盤，真的是兩個平行世界。

房價漲？房價跌？現場和媒體是兩個平行世界

桃園房價已經成為新北和竹北的凹陷區

這個論點主要是以高鐵沿線而言。平心而論，青埔的生活機能真的是非常不行，幾個Youtuber也都認同這樣的觀點，但是為何青埔房價在桃園可以說是獨領風騷明顯高於幾個重劃區，也高於三心六線計畫裡面的另外兩心桃園車站和中壢車站？

原因就在於相比往北的板橋站和往南的竹北站來說，板橋應該要抓80~90萬；竹北則是60~70萬左右，青埔45~60萬的行情似乎是明顯便宜得多了。反正搭高鐵一站就到，又快又舒服，那何不選一個雖然機能差勁但是生活環境優良的地方呢？反正要吃晚餐甚麼的就先在外面吃完再回家啦，反正很難找東西吃還有瘦身減肥的好處呢。更何況青埔還有蠻多建設等著完成，換言之就是還有夢還有未來，也難怪青埔房價在桃園市如此一支獨秀了。

凡是投資必講所謂的fu糗

桃園的順銷建案看起來主要資金來源也來自新竹和雙北

皮朋哥在2023年下半年，總共造訪了幾個案場：站前越、隆陞金囍、市心窩、明築輝皇、合雄新站、首綻、鴻承寫森、鵬躍序、福爾摩沙、日光之境、還有阿米，超過十個建案。

代銷的嘴當然通常是一整個天花亂墜，可是在他們一堆廢話裡面其實也會透露出一些有用的資訊乾貨。這麼多案場的代銷都不約而同傳遞了一個訊息，那就是桃園的很多預售建案都不是本地人買的。很多本錢雄厚的投資客和屯房族都敏銳的感覺到，在北北桃竹區域，桃園已經是明顯的房價凹陷區了，在雙北新竹房價不斷攀升到門檻越來越高的同時，資金明顯就流竄到了桃園。當然也不乏預算有限的剛性需求只能找平價還負擔的起的地方購屋，也就是所謂的『脫北族』就是。在投資客與剛性需求的支撐下，桃園的房價支撐真的非常強勁。

資金會尋找房價凹陷區進場

媒體上一直放送房市景氣冷颼颼是在哈囉？

皮朋哥跟許多對房市比較不熟的朋友聊天，清一色的，每個人都覺得傻眼貓咪。因為對於政府政策的解讀不夠深入，或是被媒體給帶風向了，都比較傾向觀望，覺得怕怕，覺得房價要跌，或是至少不會再漲了。但是只要跟皮朋哥一起去跑案場，出來之後每個人都是驚呆的張大了嘴巴，怎麼媒體報導的跟現場感受到的心理撕裂感，令人只覺得光怪陸離。這到底是怎麼一回事？

皮朋哥個人看法，其實政府知道房價要漲是擋不住的，知名房地產專家李同榮理事長也表達過類似的觀點。政府政策表面上看起來打房打得兇，但實際上並不是這麼一回事。畢竟幾十年來很久未見這麼嚴重的通膨，甚麼都漲，然後要把房價打趴？邏輯上就不對吧？至於為什麼媒體要帶相反的風向？沒辦法，誰叫高房價已經是民怨之首了呢。

財富重分配的大時代來臨

高通膨時代應該要有的資產配置概念

剛剛講到高通膨，以一般人比較聽得懂的話來說，也就是高物價，坦白說可能會持續一段不短的時間了。甚麼都漲，就是薪水沒漲。

但，事實其實並非如此。之前全球政府為了應對新冠疫情帶來的經濟衝擊而啟動的全球大撒幣，讓錢變得不值錢了！或是用另外一個恐怖的名詞：財富重分配，來解讀會比較妥當。所以一般人的認知是物價漲，但其實是錢變得不值錢，換言之是同樣一千元，購買力明顯變差了！這種狀況下受害最深的就是領固定薪資的受薪階級，如果加薪幅度低於通膨速度，等於是變相被減薪。

雖然政府公開的通膨數據不過2~3%，不過很顯然的，事實絕非這麼低，而是很可能是20~30%！試問有誰這幾年加薪幅度有超過20%的？

所以若是你無法讓你的資產增值速度跟上通膨，很殘酷的，就是會落到財富『被』重分配的那一群了...不明白？大通膨時代切記：身上現金越少越好，必須持有能夠隨通膨而成長的資產，而持有好的負債則是多多益善。當然前提是生活要能夠周轉得過來就是了。

你要持有甚麼？現金股票房地產？還是你要持有負債？

有一句名言是這樣說的：錢沒有不見，只是變成你喜歡的樣子。

過去物價平穩的美好日子，已經一去不復返了。高通膨令人不開心，但是每個人都躲不掉，都要去面對。不要以為自己日出而作日落而息，通膨關我屁事？原本你以為只要靠政府退休金兩三百萬就可以退休了，但是現在恐怕後面得加一個０，換言之要兩三千萬。更何況那還是以現在的物價水準計算，再過十幾二十幾年呢？確定到時候兩三千萬還夠退休嗎？

既然長期來看，錢不值錢，最直觀的想法那就是趕快把錢花掉，因為錢留越久不用就越不值錢。但是別忘記啊，如果持有現金是越來越不值錢，那麼持有的負債，隨著時間過去和通膨的效應，是否也是讓負債越來越不值錢呢？

答案是肯定的，高通膨時代別害怕持有好的負債。而以一般人來說，最容易取得的好的負債非房貸莫屬了。以首購貸款八成來說，換言之就是自帶五倍財務槓桿。看到這邊，政府給的優惠政策大紅包新青安貸款，明白是甚麼意思了吧？

不要浪費政府的美意和苦心啊，啾咪！