非常建議重讀原文《房地產的價格陷阱一》地上權建案該如何評估價值～君問歸期未有期～地上權【京站花園廣場】有無懈可擊地段，但具有投資價值嗎？

《求索》請問如果是你購買這個物件，成交價要多少以下才不吃虧？

詳細解答附於最下方，得獎者請與助理信箱[email protected]聯繫

呱呱呱，本蛙知道你會怎回答咱，就是標準答案「數學不會就是不會？」～那麼就有獎徵答吧！

最早解答出正確答案者，名額一名，可獲得500元7-Eleven電子禮券，剩下四個名額，可獲得200元7-Eleven電子禮券，你問萬一沒人答對呢？反正大家都自己承認「數學不會就是不會？」～傻瓜青蛙怎麼可能為難你呢？

呃，但是大家都太善良了，那麼慷慨出價，只能選最接近的四位，當然第一名從缺，給了1.1名的「迷途小書僮」，其他只好隨便給，呵呵……

Ans：

1. 如果自住，大概就是1468.7萬減掉「房屋稅」，就是你的最高出價。

2. 如果準備出租，本「有獎徵答」解答為953.7萬。

（一）租金：「地上權屋」投資重點

『京站聯發案BOT』當初約定的年期為45年，承購住戶使用期限只到2054年1月25日止，以目前2025年6月，尚有發27.5年，但扣除目前買賣交屋到承租得半年，只剩27年使用權：

1. 本案例權狀坪數：27.98坪

2. 社區每坪租金單價：2,002/坪

3. 故每月租金期待值：56,016元

4. 使用期間租金總收益 = 年租金 × 殘存年限
= 56,016 × 12 × 27 =18,149,171，為方便計算，簡化為1800萬

（二）地租及修繕費用：「地上權屋」仍不可逃避

1. 存續期間：最長70年。「京站花園廣場」為45年。

2. 權利金：土地市價之3成至7成計算。

3. 地租：以土地申報地價年息1％至5％計算，分為隨申報地價調整(年息率不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率)及不隨申報地價調整二部分。

4. 地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅計收。

在「京站花園廣場」的個案裡，為啥不直接給你「地租」數值，因為他是個特殊公式，「地租」的算法是原始授權2005年固定2.5%，再加上繳納年份固定1.0%總和，誰也不知道未來27年，土地的公告現值會是多少？

『京站聯發案BOT』由於沒有土地所有權，因此不需繳納地價稅，但必須繳納「地租」，不考慮地租每三年調漲，目前實際地租為每月5千，一年約6萬，剩下27年，要扣除162萬，但實際仍會調整，估總值200萬合理。

維修費用隨著屋齡老舊而增加，這部分假設為房屋租金的3%，所以180 × 3% = 54萬。

1.「成交價」不能超越「租金」減「地租」減「維護費用」=1,800 - 200 -54 = 1,546 萬，高於此數目一定賠錢。

2. 房屋交易及出租需要成本，假設買房仲介成本2%，其他交易費用與簡易裝潢3%（因為前手裝潢超過十年，又要堅持高租金），1546 ×（1-5%）= 1468.7萬。

3. 這不是慈善事業，租金報酬率假設2%（一定要，因為不含土地價值，且根本追不上通膨），27%年要投報率54%，1468.7÷（1+54%）=953.7萬，這是你最多能出價數目。

（三）房屋稅：「地上權屋」必須繳納，但通常轉移至租金內

如果你是自住，那麼根據自己現況，將「房屋稅」自己負擔，會發現更不值得買！大概就是1468.7萬減掉房屋稅，就是你最高出價。

房屋稅稅率公式

1. 應納稅額 ＝ 房屋課稅現值 × 稅率

2. 房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）

核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

3. 房屋稅稽徵或代徵對象

*基本上是向房屋所有人徵收；

*以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；

*設有典權者，向典權人徵收。

*如果是共有房屋即向共有人徵收，由共有人推定1人繳納，其不為推定者，由共有之現住人或使用人代繳，又上開人員住址不明或非居住房屋所在地者，由管理人或是現住人繳納，

*如果是出租房屋，由承租人負責代繳，抵扣房租，由於本題假設出租情境，就納入房租中。

房屋稅附於上方……