你覺得傻瓜青蛙的生活習慣，半夜會遇到……

非常建議重讀原文<a href="https://vocus.cc/article/68297635fd89780001f5fe61" target="_blank" rel="noreferrer noopener">《房地產的價格陷阱一》地上權建案該如何評估價值～君問歸期未有期～地上權【京站花園廣場】有無懈可擊地段，但具有投資價值嗎？</a> 《求索》請問如果是你購買這個物件，成交價要多少以下才不吃虧？ 詳細解答附於最下方，得獎者請與助理信箱pvvoter@outlook.com聯繫 呱呱呱，本蛙知道你會怎回答咱，就是標準答案「數學不會就是不會？」～那麼就有獎徵答吧！ 最早解答出正確答案者，名額一名，可獲得500元7-Eleven電子禮券，剩下四個名額，可獲得200元7-Eleven電子禮券，你問萬一沒人答對呢？反正大家都自己承認「數學不會就是不會？」～傻瓜青蛙怎麼可能為難你呢？ 呃，但是大家都太善良了，那麼慷慨出價，只能選最接近的四位，當然第一名從缺，給了1.1名的「迷途小書僮」，其他只好隨便給，呵呵…… Ans：1. 如果自住，大概就是1468.7萬減掉「房屋稅」，就是你的最高出價。2. 如果準備出租，本「有獎徵答」解答為953.7萬。 （一）租金：「地上權屋」投資重點 『京站聯發案BOT』當初約定的年期為45年，承購住戶使用期限只到2054年1月25日止，以目前2025年6月，尚有發27.5年，但扣除目前買賣交屋到承租得半年，只剩27年使用權： 1. 本案例權狀坪數：27.98坪 2. 社區每坪租金單價：2,002/坪3. 故每月租金期待值：56,016元4. 使用期間租金總收益 = 年租金 × 殘存年限 = 56,016 × 12 × 27 =18,149,171，為方便計算，簡化為1800萬 （二）地租及修繕費用：「地上權屋」仍不可逃避 1. 存續期間：最長70年。「京站花園廣場」為45年。2. 權利金：土地市價之3成至7成計算。 3. 地租：以土地申報地價年息1％至5％計算，分為隨申報地價調整(年息率不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率)及不隨申報地價調整二部分。4. 地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅計收。 在「京站花園廣場」的個案裡，為啥不直接給你「地租」數值，因為他是個特殊公式，「地租」的算法是原始授權2005年固定2.5%，再加上繳納年份固定1.0%總和，誰也不知道未來27年，土地的公告現值會是多少？ 『京站聯發案BOT』由於沒有土地所有權，因此不需繳納地價稅，但必須繳納「地租」，不考慮地租每三年調漲，目前實際地租為每月5千，一年約6萬，剩下27年，要扣除162萬，但實際仍會調整，估總值200萬合理。 維修費用隨著屋齡老舊而增加，這部分假設為房屋租金的3%，所以180 × 3% = 54萬。 1.「成交價」不能超越「租金」減「地租」減「維護費用」=1,800 - 200 -54 = 1,546 萬，高於此數目一定賠錢。2. 房屋交易及出租需要成本，假設買房仲介成本2%，其他交易費用與簡易裝潢3%（因為前手裝潢超過十年，又要堅持高租金），1546 ×（1-5%）= 1468.7萬。3. 這不是慈善事業，租金報酬率假設2%（一定要，因為不含土地價值，且根本追不上通膨），27%年要投報率54%，1468.7÷（1+54%）=953.7萬，這是你最多能出價數目。 （三）房屋稅：「地上權屋」必須繳納，但通常轉移至租金內 如果你是自住，那麼根據自己現況，將「房屋稅」自己負擔，會發現更不值得買！大概就是1468.7萬減掉房屋稅，就是你最高出價。 房屋稅稅率公式 1. 應納稅額 ＝ 房屋課稅現值 × 稅率2. 房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價3. 房屋稅稽徵或代徵對象*基本上是向房屋所有人徵收；*以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；*設有典權者，向典權人徵收。*如果是共有房屋即向共有人徵收，由共有人推定1人繳納，其不為推定者，由共有之現住人或使用人代繳，又上開人員住址不明或非居住房屋所在地者，由管理人或是現住人繳納，*如果是出租房屋，由承租人負責代繳，抵扣房租，由於本題假設出租情境，就納入房租中。 房屋稅附於上方……

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寫［付費投資專題］要嚴肅，呃，不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱，請出《任蛙行》

呱，本蛙生平快意恩仇，殺蟲如麻，囚居井底，亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此，一身通天徹地膨風神功，不免與本蛙便便同朽。後世小子，不知本蛙之能，亦憾事也。 

最大遺憾是對不起［散戶窮蛙］，但版權及長期鬧場問題必須解決，用認真彌補囉。

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「京站花園廣場」地上權個案價值推算有獎徵答公布



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