兩年前已經分析過一次AIMS APAC REIT(O5RU)，不過看得出來經理團隊很努力在提升該REIT的水平。經檢視基本資料跟兩年前已經有一些差異，有必要更新。
本篇文章使用的資料來自2022/4/27的年度報告公告中的資料，先來看物業組合的改變。
總物業數量比兩年前增加兩處，出租率從89.4%拉升到97.6%，平均租期從4.3年上升到5.05年，平均土地使用年限從36.9年增加到57年，投資組合價值增加約50%，不過承租房客數量僅從192增加到199，這是非常好的改變。
使用年限<30年的比例從43%下降到30%，>50年的比例從8.4%上升到39.5%。因為新增的兩個物業都是澳洲的永久產權，至於為什麼使用期限長會比較好?看這兩三年的影響就知道了，對於剛好是30年使用年限的物業來說，這就等於消耗掉了10%的使用年限，後面要恢復榮景還不知道要幾年。
物業分布新加坡60%及澳洲40%。有42%的租約長達6年以上，不過也有37%租約會在兩年內到期，需要追蹤後續轉續約的情形。主要組成仍以物流倉儲為主佔42.3%，不過商業園區增加到31%，比去年增加一倍，其他類別都下降。
特別介紹了澳洲的商業園區部分，澳洲的主要租客是Woolworths跟Optus，如果有在澳洲生活過應該可以知道這兩家企業對澳洲人的生活有多大的關連性。
前十大租戶佔收入的55%，而前兩大主要租戶就佔27.7%。相較於總租戶有199個而言，集中度似乎有點太高。
以上對於物業組合來說，相比兩年前目前的狀態是好蠻多的。
接著來看營運狀況
雖然2022年的DPU比2021年成長，但全年總額來看也還是低於2020年，而2022年H2還低於2021年H2，會讓人有點害怕是不是只是短暫的活力反彈，之後又要恢復DPU的持續下降趨勢(2年前的分析文章時DPU是連5年衰退)。管理階層表示DPU的下降是因為2021/9收購woolworths發行永續債券所導致的。
改善主要是由於最近在 2021 年 11 月收購的 Woolworths HQ 的貢獻，2020 年 10 月收購的 7 Bulim Street ，以及 20 Gul Way、8 & 10 Pandan Crescent、29Woodlands Industrial Park、541Yishun Industrial Park A，較高的租金和回收率
營運改善還要再審慎觀察一下，以免錯認短暫的反彈是回升。
最後來看財務狀況
槓桿比率37.5%，雖然比兩年前34.8%上升，但比率還不算太高。利息保障倍數5.1倍則較兩年前上升0.8倍。利息成本較兩年前3.5%也下降0.8%至2.7%。
淨值較兩年前增加0.05至1.4。
一年內到期的債務非常少，明年及後年會有比較大額的債務到期。有92%債務為固定利率，因此升息會對獲利造成影響應該是會緩慢出現的，大致上要等2~3年後債務調期才會開始出現。
後續有利因素
在 2022 財年， Illumina 續簽 10 年的長期主租約，租金同比增長 14.7%，其中每兩年租金上漲 5%。Illumina 是 REIT 新加坡投資組合的主要租戶。除新加坡的商業園區外，其他類別的租金都有健康的調升。投資組合中一年內有14.4%中的租約到期，預期應該也會有調升的機會。
納入富時 EPRA NAREIT 發達亞洲指數，交易流動性的改善和股本成本的潛在降低將使其能夠進行進一步的增值收購。
澳洲的基本面良好，以商業園區為基礎(佔AUM的94%)，其中兩個最大的租戶年租金上漲2.75%~3.25%。
後續不利因素
假如收購315 Alexandra Road在全額債務融資的情況下，REIT 的負債率將從目前的 37.5% 增加到 40%，可能會使DPU下降3%~4%。(因與賣方有些協議需要討論因此交易日期一直延後，目前延到7/1)
結論
以2022/6/17的收盤價1.35來看，還是比我估值模型得出的合理價1.29高一些，但也沒差太多，可量目前市場氣氛不是很好，應該會耐心等待一下合理價格的到來跟後續經營成果是否符合預期。
