什麼是乙工宅?為何乙工宅會有這麼多爭議?

2022/08/05閱讀時間約 1 分鐘
當你在選擇該買大樓、透天還是華廈時,有人卻在選住宅區、農業用地還是工業用地。不光只是房型上的差異會造成價差,就連土地使用分區不同,也會造成價差。之前曾因為替房屋代言,輿論上身的YouTuber阿滴,就是因為替乙工宅代言,因宣傳不當,而遭到網友謾罵,那乙工宅是什麼?為何販售乙工宅會被罵呢?以及乙工宅有哪些優缺點?

什麼是乙工宅?

建在「乙種工業用地」上的住宅,簡稱為乙工宅。意思是這間房屋座落在乙種工業用地上, 然而這塊的土地用途本是專給工廠、工業所劃分,因此若作為住宅使用並非正規,反而是違法的行為。
根據土地使用分區,土地可分為住宅區、商業區、工業區、行政區等共計有11種項目,住宅僅能蓋在住宅區,商業區的建地僅能蓋商辦、店家,若有住商合併,則可蓋住商兩用的住宅。
另外工業用地還可分為甲、乙、丙、丁四種,工業區也可分為特種、甲種、乙種、零星工業區。

為何出現乙工宅?

根據都市計畫法施行細則第18條,乙種工業用地可以用於公共服務事業以及商業設施使用,這會導致什麼?
以台灣人的習性,什麼賺錢做什麼,所以鑽法律漏洞這種事當然不能錯過。因為看準一般商業設施的模糊地帶,可以在上面建高樓,再利用相對價格較低的乙種工業用地,將其包裝成乙工宅,出售給想撿便宜的民眾或投資客。

買乙工宅會有哪些問題?

想買乙工宅為的是他的便宜,絕對不是因為他是乙工宅,畢竟充滿爭議,遊走在違法邊緣,應該不會有人喜歡挑戰權威吧!「為了與法律抗衡,我就是要住乙工宅!」應該不會吧~
乙工宅一樣可以享有自住宅優惠稅率,並且包括水電瓦斯費率、房屋稅、地價稅等,都可以一般住宅相同,重點是比起同樣規格的住宅,位於乙種工業用地與住宅區建地,兩者之間的價差不小,乙工宅便宜很多。但卻會面臨一些難搞的問題。

一、貸款成數

乙工宅雖然總價較低,可是貸款的成數卻不比一般住宅來的高,原因是銀行知道這是乙工宅,爭議大,所以大多只願提供6至7成的額度,除非你有非常良好的信用分數或紀錄。因此需要有較多的自備款。
舉例來說:乙工宅與一般住宅,假如在價格同為1,000萬元的情況下,不考慮個人因素,銀行願意申貸6成給乙工宅,7.5成給一般住宅,這樣“乙工宅需要有400萬的自備款,一般住宅只要250萬的自備款”。

二、優惠利率

銀行會針對某些族群、職業提供房貸優惠利率,例如青年首購、公教人員、百大企業員工、專業職業人員(律師、醫生)等,因為有政府補助或職業特性的加持,銀行會較願意給予優惠的利率。
但是乙工宅對銀行來說並非好的物件,因此即便你有公教身分,恐也無法使用公教優惠利率方案,但若為首購族,由於政府的政策補助,或許還有機會,但一樣會面臨自備款的問題。

三、買賣困難

位於工業用地上的住宅,恩~你想想...工業區附近會有好的生活機能嗎?畢竟附近多為工廠,離商業區也不近,因此不論在交通上、生活便利度上,都會比一般住宅差點,甚至還可能會經常聽見大貨車、大卡車進出的聲音,噪音分貝很高。
所以這會導致乙工宅轉手困難,買賣價當然就低於一般住宅了,漲幅也無法與一般住宅相比,所以投資客想要靠乙工宅賺大錢,恐有難度。

四、建材受限

因為工廠需要的建材與一般住宅有差,畢竟工廠會有大型機具,因此樓層高度就可能超過3.5公尺,因此大多會要求建材強度,不過這也算優點之一,因為通常建築結構包括承重力,都比一般住宅好些。

五、多為毛胚交屋

這是因為乙工宅在違法的界線上,只要別人檢舉,就有被拆除的可能,因此建商為了節省成本,就多以毛胚交屋,不多做隔間、輕裝潢。若顧客要求隔間,則可能被收額外的費用。

買乙工宅注意事項

一、查詢土地使用分區

經常會出現爭議,是因為建商並未確實告知買方土地為乙種工業用地,因此若你對建物土地有疑慮,請自行上網查詢,可到內政部土地使用分區網。若中古屋的話,也可以向房仲要求不動產說明書,以了解房屋的用途,若上面標註的是「一般事務所」或「技術服務業」,就很有可能是工業住宅。

二、難以變更地目

有些人會希望自己家可以變成合法地段,因此會申請變更地目,這樣房價也能有所成長。但是話雖如此,這在施行上會很困難,因為用地變更還需要捐贈公共設施用地和回饋金,當然還得經過全社區的同意。

三、二次施工風險

由於乙工宅興建之時,建商用的是「一般事務所」等工業用途申請執照,因此平面圖中的管線配置,自然並非以一般住宅配置,而屋主購買後則需要進行二次施工,將管線改動,但是這段期間,會有被檢舉的可能。

四、環境問題

要知道,乙種工業用地屬於可用於輕汙染工業,也可以是倉庫、商業中心,因此除了可能產生環境上的汙染外,還有可能人多混雜、噪音量大,更別說附近生活機能糟糕了。
另外還有些有關乙工宅的描述,以及需要注意的優缺點,要是你正打算買房,並且對乙工宅有興趣,記得點開以下連結,看更多:
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