什麼是乙工宅？為何乙工宅會有這麼多爭議？

當你在選擇該買大樓、透天還是華廈時，有人卻在選住宅區、農業用地還是工業用地。不光只是房型上的差異會造成價差，就連土地使用分區不同，也會造成價差。之前曾因為替房屋代言，輿論上身的YouTuber阿滴，就是因為替乙工宅代言，因宣傳不當，而遭到網友謾罵，那乙工宅是什麼？為何販售乙工宅會被罵呢？以及乙工宅有哪些優缺點？

建在「乙種工業用地」上的住宅，簡稱為乙工宅。意思是這間房屋座落在乙種工業用地上，　然而這塊的土地用途本是專給工廠、工業所劃分，因此若作為住宅使用並非正規，反而是違法的行為。

根據土地使用分區，土地可分為住宅區、商業區、工業區、行政區等共計有11種項目，住宅僅能蓋在住宅區，商業區的建地僅能蓋商辦、店家，若有住商合併，則可蓋住商兩用的住宅。

另外工業用地還可分為甲、乙、丙、丁四種，工業區也可分為特種、甲種、乙種、零星工業區。

根據都市計畫法施行細則第18條，乙種工業用地可以用於公共服務事業以及商業設施使用，這會導致什麼？

以台灣人的習性，什麼賺錢做什麼，所以鑽法律漏洞這種事當然不能錯過。因為看準一般商業設施的模糊地帶，可以在上面建高樓，再利用相對價格較低的乙種工業用地，將其包裝成乙工宅，出售給想撿便宜的民眾或投資客。

想買乙工宅為的是他的便宜，絕對不是因為他是乙工宅，畢竟充滿爭議，遊走在違法邊緣，應該不會有人喜歡挑戰權威吧！「為了與法律抗衡，我就是要住乙工宅！」應該不會吧～

乙工宅一樣可以享有自住宅優惠稅率，並且包括水電瓦斯費率、房屋稅、地價稅等，都可以一般住宅相同，重點是比起同樣規格的住宅，位於乙種工業用地與住宅區建地，兩者之間的價差不小，乙工宅便宜很多。但卻會面臨一些難搞的問題。

乙工宅雖然總價較低，可是貸款的成數卻不比一般住宅來的高，原因是銀行知道這是乙工宅，爭議大，所以大多只願提供６至７成的額度，除非你有非常良好的信用分數或紀錄。因此需要有較多的自備款。

舉例來說：乙工宅與一般住宅，假如在價格同為1,000萬元的情況下，不考慮個人因素，銀行願意申貸6成給乙工宅，7.5成給一般住宅，這樣“乙工宅需要有400萬的自備款，一般住宅只要250萬的自備款”。

銀行會針對某些族群、職業提供房貸優惠利率，例如青年首購、公教人員、百大企業員工、專業職業人員(律師、醫生)等，因為有政府補助或職業特性的加持，銀行會較願意給予優惠的利率。

但是乙工宅對銀行來說並非好的物件，因此即便你有公教身分，恐也無法使用公教優惠利率方案，但若為首購族，由於政府的政策補助，或許還有機會，但一樣會面臨自備款的問題。

位於工業用地上的住宅，恩～你想想...工業區附近會有好的生活機能嗎？畢竟附近多為工廠，離商業區也不近，因此不論在交通上、生活便利度上，都會比一般住宅差點，甚至還可能會經常聽見大貨車、大卡車進出的聲音，噪音分貝很高。

所以這會導致乙工宅轉手困難，買賣價當然就低於一般住宅了，漲幅也無法與一般住宅相比，所以投資客想要靠乙工宅賺大錢，恐有難度。

因為工廠需要的建材與一般住宅有差，畢竟工廠會有大型機具，因此樓層高度就可能超過3.5公尺，因此大多會要求建材強度，不過這也算優點之一，因為通常建築結構包括承重力，都比一般住宅好些。

這是因為乙工宅在違法的界線上，只要別人檢舉，就有被拆除的可能，因此建商為了節省成本，就多以毛胚交屋，不多做隔間、輕裝潢。若顧客要求隔間，則可能被收額外的費用。

經常會出現爭議，是因為建商並未確實告知買方土地為乙種工業用地，因此若你對建物土地有疑慮，請自行上網查詢，可到內政部土地使用分區網。若中古屋的話，也可以向房仲要求不動產說明書，以了解房屋的用途，若上面標註的是「一般事務所」或「技術服務業」，就很有可能是工業住宅。

有些人會希望自己家可以變成合法地段，因此會申請變更地目，這樣房價也能有所成長。但是話雖如此，這在施行上會很困難，因為用地變更還需要捐贈公共設施用地和回饋金，當然還得經過全社區的同意。

由於乙工宅興建之時，建商用的是「一般事務所」等工業用途申請執照，因此平面圖中的管線配置，自然並非以一般住宅配置，而屋主購買後則需要進行二次施工，將管線改動，但是這段期間，會有被檢舉的可能。

要知道，乙種工業用地屬於可用於輕汙染工業，也可以是倉庫、商業中心，因此除了可能產生環境上的汙染外，還有可能人多混雜、噪音量大，更別說附近生活機能糟糕了。

另外還有些有關乙工宅的描述，以及需要注意的優缺點，要是你正打算買房，並且對乙工宅有興趣，記得點開以下連結，看更多：