少子化問題嚴重!台灣房價的未來真的穩漲嗎?

2023/03/29閱讀時間約 3 分鐘
  即使遇到新冠疫情,台灣的房價還是漲,不過由於政策的改變,今年房市開始由盛轉衰,但這並不會讓房價下跌太多,甚至有些地區的房價依舊成漲勢,持續的上升中,可是台灣不是少子化嗎?未來這些房屋給誰住?

日本-當時的房價曾經一落千丈

  一位在日本東京都廳工作的員工,中島義久講述了他的故事。
1991年,36歲的中島靠著當時的低利環境,買下幾乎全貸的房屋,位在東京市郊,開車至少要1.5小時才能到市區。但即便如此偏遠,這棟房屋的價格約為1,200萬台幣,要知道以當時的台灣房價來看,這樣的價格很貴!
  由於那個時期,正是日本房市大好的時候,每個人都覺得投資房地產穩定且穩賺,並希望藉由房地產變得富有。不過事實上,中島因此成為了房奴,而且迫使他不得不重新定退休計畫。

日本泡沫經濟使房市低迷

  1990年日本房價正在最高點,而中島也是在那段時間購入,但沒想到在這之後,日本房市如同泡沫般破裂,城市的房價、地價瞬間減少6成3,各大城市甚至還有降7成6的。
  在1980-1989年這段期間,大批的日本企業以及法人,利用土地向金融機構融資,而這些企業可因此從中獲取大額資金,可接著他們又將這些錢拿去投資房地產。
  這會造成什麼?答案是房價正在不健康的成長。這樣的操作手法,讓當時的房價不斷上漲,更使銀行的放款金額,其中不動產放款的比率,從5.8%成長至11.5%。
  直到1989年,日本央行直接提高了5次利率,讓房市隱患上升到危機臨界點,最終導致經濟泡沫,甚至影響到了實體經濟。

房市泡沫 民眾不敢花錢

  由於民眾都將自身錢財投入房地產,因此當房市泡沫破裂後,大家對於花錢、消費的行為更加謹慎,使得民間經濟縮水,而銀行因為大量的壞帳,使得放款更嚴格,造成企業融資不順而倒閉。
  倒閉的企業造成失業率攀升,許多民眾得面臨沒錢繳房貸、沒工作的情況。以當初的數據來看,1990 年的失業率僅2.1%,而到了1998年已經上升至4.3%。
  中島先生呢?他因為房屋瞬間失去價值,卻得支付這麼多錢給銀行,不得不重新訂定退休計畫,而在這20年的經濟停滯中,他只能苦苦支撐著房貸,卻已經算是比較幸運的人了。

人口老化、少子化的影響

  由於日本結束了當時利用不動產錢滾錢的風潮,因此影響房價的,將會是少子化以及高齡人口所帶來的衝擊。
  根據長榮大學土地管理與開發學系系主任表示,最終引導房地產市場的,將會是資金、人口、題材。由於日本青年人口的增減變化,符合房價的變化趨勢,而且扶養比呈現逆扶養指標,致使房價下跌。
  據研究報告說明,當年輕的勞動力人口比例上升,代表房價也會有漲勢,但隨著高齡人口比例增高,房價將會持續下滑,而這樣的現象不光日本限定,台灣亦是。

台灣的少子化衝擊

  現在買房的高峰年齡層落在30、40、50歲左右,這個區間段剛好是台灣尚在生育率強的時候,當時的戰後嬰兒潮以及台灣錢淹腳目的時候,很多大家庭致使生育率高,因此目前房市之所以還能這麼活絡,也是歸功於這個時間段的生育率。
  但是隨著時代的變遷,如今的生育率大不如前,即將邁入30歲以及尚未及20歲的人口比例越來越低,而當初這些4、50歲買房的,可能將名下房產交給孩子,由於大多都是獨子,也就沒有搶奪房產的疑慮。
  沒有房產分配的問題,也就不會有人拿不到房子的問題,那麼當人口減少,房屋供給量過剩,就會造成房價下跌。因此炒房歪風不得繼續,否則再下個10年,誰能保證房市蕙如今日模樣,還是下個日本泡沫經濟。
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