少子化問題嚴重！台灣房價的未來真的穩漲嗎？

　　即使遇到新冠疫情，台灣的房價還是漲，不過由於政策的改變，今年房市開始由盛轉衰，但這並不會讓房價下跌太多，甚至有些地區的房價依舊成漲勢，持續的上升中，可是台灣不是少子化嗎？未來這些房屋給誰住？

　　一位在日本東京都廳工作的員工，中島義久講述了他的故事。

1991年，36歲的中島靠著當時的低利環境，買下幾乎全貸的房屋，位在東京市郊，開車至少要1.5小時才能到市區。但即便如此偏遠，這棟房屋的價格約為1,200萬台幣，要知道以當時的台灣房價來看，這樣的價格很貴！

　　由於那個時期，正是日本房市大好的時候，每個人都覺得投資房地產穩定且穩賺，並希望藉由房地產變得富有。不過事實上，中島因此成為了房奴，而且迫使他不得不重新定退休計畫。

　　1990年日本房價正在最高點，而中島也是在那段時間購入，但沒想到在這之後，日本房市如同泡沫般破裂，城市的房價、地價瞬間減少6成3，各大城市甚至還有降7成6的。

　　在1980－1989年這段期間，大批的日本企業以及法人，利用土地向金融機構融資，而這些企業可因此從中獲取大額資金，可接著他們又將這些錢拿去投資房地產。

　　這會造成什麼？答案是房價正在不健康的成長。這樣的操作手法，讓當時的房價不斷上漲，更使銀行的放款金額，其中不動產放款的比率，從5.8%成長至11.5%。

　　直到1989年，日本央行直接提高了5次利率，讓房市隱患上升到危機臨界點，最終導致經濟泡沫，甚至影響到了實體經濟。

　　由於民眾都將自身錢財投入房地產，因此當房市泡沫破裂後，大家對於花錢、消費的行為更加謹慎，使得民間經濟縮水，而銀行因為大量的壞帳，使得放款更嚴格，造成企業融資不順而倒閉。

　　倒閉的企業造成失業率攀升，許多民眾得面臨沒錢繳房貸、沒工作的情況。以當初的數據來看，1990 年的失業率僅2.1%，而到了1998年已經上升至4.3%。

　　中島先生呢？他因為房屋瞬間失去價值，卻得支付這麼多錢給銀行，不得不重新訂定退休計畫，而在這20年的經濟停滯中，他只能苦苦支撐著房貸，卻已經算是比較幸運的人了。

　　由於日本結束了當時利用不動產錢滾錢的風潮，因此影響房價的，將會是少子化以及高齡人口所帶來的衝擊。

　　根據長榮大學土地管理與開發學系系主任表示，最終引導房地產市場的，將會是資金、人口、題材。由於日本青年人口的增減變化，符合房價的變化趨勢，而且扶養比呈現逆扶養指標，致使房價下跌。

　　據研究報告說明，當年輕的勞動力人口比例上升，代表房價也會有漲勢，但隨著高齡人口比例增高，房價將會持續下滑，而這樣的現象不光日本限定，台灣亦是。

　　現在買房的高峰年齡層落在30、40、50歲左右，這個區間段剛好是台灣尚在生育率強的時候，當時的戰後嬰兒潮以及台灣錢淹腳目的時候，很多大家庭致使生育率高，因此目前房市之所以還能這麼活絡，也是歸功於這個時間段的生育率。

　　但是隨著時代的變遷，如今的生育率大不如前，即將邁入30歲以及尚未及20歲的人口比例越來越低，而當初這些4、50歲買房的，可能將名下房產交給孩子，由於大多都是獨子，也就沒有搶奪房產的疑慮。

　　沒有房產分配的問題，也就不會有人拿不到房子的問題，那麼當人口減少，房屋供給量過剩，就會造成房價下跌。因此炒房歪風不得繼續，否則再下個10年，誰能保證房市蕙如今日模樣，還是下個日本泡沫經濟。

如果你想知道更豐富、詳細的內容解說，歡迎點開以下連結看更多喔！