臺灣住宅市場可不是只有「高房價」而已!! (上)
🌾諾貝爾獎得主都訝異的臺灣住宅市場現象及其影響
諾貝爾經濟學獎得主勞勃·席勒（Robert J.Shiller）就曾經對臺灣住宅市場同時存在「高住宅自有率」、「高房價」及「高空屋率」的三高現象，感到匪夷所思！然而，臺灣的住宅市場並非僅有這三高的複雜現象。
臺灣的住宅市場一直以來都存在著獨特的現象，「高住宅自有率」、「高房價」、「低租金報酬率」、「高老舊住宅比例」、「高空屋率」以及「低居住品質」，這些特殊之處進而也衍生了一系列的社會影響，這些影響不只是宏觀經濟議題，更牽涉許多人眼前具體的人生難題，以及國家人口結構的困境。
這些特有現象與悄然轉變的房市結構，已然為房市投資者與購屋消費者設下不可知的風險與困境。(本篇說明現象及衍生影響，各現象之問題剖析待後續篇幅說明)
(因篇幅有限，此篇分享「高住宅自有率」、「高房價」、「低租金報酬率」，其餘於(下)篇分享)
🌾全球名列前茅的「高住宅自有率」
行政院主計總處最新的人口及住宅普查資料顯示，臺灣的「住宅自有率」近乎達到驚人的90％，使臺灣成為全球名列前茅的「高住宅自有率」國家。
(英國：64.8%、美國：64.5%、日本：61.6%、德國：52.5%)
這一「高住宅自有率」既是一個社會現象，也反映了國人對「擁有屬於自己的房子」的強烈渴望。
行政院主計總處出版的《社會指標統計年報》進一步強調，住宅不僅提供家庭穩定生活的基本保障，更被視為工作動力或成家立業的必要條件。這種觀念使得擁有自有住宅成為一種社會期望，影響著國人的生活規劃和價值觀。由此可見，臺灣的高自有住宅率在全球範疇內獨具特色，成為國家獨有的住宅風貌。
臺灣長年將「住宅自有率」視為政府施政的KPI，抑或說政府長年沉浸在「住宅自有率」的假幻象。臺灣「住宅自有率」達近90％，似乎全臺灣有近 9 成的民眾都有自己的家可以住，看起來真的很幸福，這樣台灣的房市不應該幸福指數超標，大家都不用再吵什麼房價了嗎？
然而，這幸福的外表下，實際上隱藏了更深層的社會問題。「高住宅自有率」所帶來的種種影響不僅止於個體層面，更深遠地牽動著整個社會經濟結構。
首先，「高住宅自有率」的背後，並非所有房屋都能提供優質的居住品質。年久失修的老舊住宅占據了統計中的一部分，使得實際上大量房屋並非理想的居住場所。換言之，「住宅自有率」的升高未必等同於居住品質的提升。
其次，在「高住宅自有率」的社會中，購屋被視為優先選擇的傳統價值觀仍然壓倒性存在。這種觀念使得「無力購屋會產生焦慮」，「勉強購屋也會犧牲生活品質」。
同時，「高住宅自有率」助長了房地產投資的風潮，進而導致了社會貧富差距的擴大。投資房地產成為資本積累的主要手段，這使得擁有房產的人獲得更多的經濟利益，而無法參與房地產市場的人則更難有經濟上的突破。這種不平等現象進一步擴大了社會內部的差距，對整體社會的穩定性產生了負面影響。
最後，高度「擁有房產的渴望」使得房價居高不下，這使大多數人更難以負擔房價，進一步加劇了住宅價格的壓力，使得居住成本成為一個極大的社會問題。
🌾超負荷的「高房價所得比」
「高房價」
臺灣全國平均「房價所得比」 (2023年第3季)為9.86倍，再次刷新紀錄，創有統計來新高，其中，臺北市15.67倍、新北市12.92倍、臺中市11.74倍，都超過10倍以上。
依據世界銀行標準，發達國家正常的「房價所得比」一般在1.8~5.5倍之間，而發展中國家合理的「房價所得比」則在3~6倍之間。
「房價所得比」的倍數，代表必須花費多少年可支配所得，才買得起一戶中位數房價住宅，目前臺灣房價所得比已經將近10倍，等於要不吃不喝十年才能買得起房子，已遠超過世界認定的合理標準，其代表的就是，臺灣整體房價相對家庭收入，已貴到離譜。
然而，「高房價」本身並不完全是壞事。隨著全球大城市的物價上漲，房價持續上漲是正常現象。問題的根本在於，臺灣長期面臨的「低所得」組合的壓力。高房價成為社會問題的真正原因就在於，「所得無法相應提高」。
「高房價」現象對臺灣社會帶來了多重影響。臺灣在家戶生命週期上最明顯的特色是子女「離巢」（即離家而居、成立新家戶）比例較低，即使已婚生子的人仍與父母同住，這在歐美國家相當罕見。「高房價」和「高租金」成為年輕人「不離巢」的主因之一。
在薪資漲幅跟不上物價上漲的年代，購屋和生育成本雙雙上漲，形成「相互排擠」的效應。很多人必須在「要孩子」和「要房子」之間做艱難的選擇。(很多人必須思考：自己到底要孩子、還是要房子？有了房子，就沒錢養孩子；想要有孩子，就沒錢買房子。) 「高房價」不僅遏制了養兒育女的意願，也導致「少子化」危機的出現，同時伴隨「高齡化」和「扶養比提升」。這種「離巢、不離巢」的選擇機制，更在默默影響住宅市場。
此外，「高房價」進而使購屋者的負債金額大幅增加，(2023年第3季)臺灣民眾買房的「房貸負擔率」已高達42.25%，每月超過4成以上的家庭可支配所得都要用來繳房貸，明顯衝擊家庭的「生活品質」與積蓄財富的可能。(臺北市家庭的「房貸負擔率」甚至高達67.13%)
最後，在臺灣「高房價」環境下，房東可能需要投入更多資金以購置房產，導致其初始成本增加，在房價漲得比租金更快的情形下，房東的「租金報酬率」相對較低。
🌾臺灣「租金報酬率」世界低！
「低租金報酬率」
根據全球數據庫計算2023年全球347個主要城市「市中心租金收益率」，目前租金收益率最低的城市為廣州，僅1%，其次依序為深圳，首爾、臺北，均為1.1%，第五為杭州1.5%。另外，臺中1.9%、高雄2.0%、新竹2.1%也入榜15大租金收益率最低城市。
以長期投資角度來看，過低的收益率，代表租金跟不上房價漲幅，這將使得區域房產對投資者喪失吸引力，而臺灣一共上榜臺北、臺中、高雄、新竹等四個都會區，對這些地區房市是一項警訊。
「低租金報酬率」也對房地產市場產生多方面的影響。首先，對長期投資者而言，過低的收益率意味著租金水平跟不上房價漲幅，使得區域房產對投資者失去吸引力。這可能導致投資者轉向其他更具吸引力的投資項目，進而影響房地產市場的資金流動性和穩定性。
其次，「低租金報酬率」的現象可能使得投資房地產變得更加趨向於「波段炒作」，而非「長期穩定的投資」。
此外，「低租金報酬率」可能導致「租金市場的扭曲」，租金水平難以「反映實際的房地產價值」。這可能使得租金與房價之間的不平衡現象更為明顯，不利於市場的穩定發展。
最終，房東可能因為「低租金報酬率」而不願意對房屋的維修和維護，進而影響租客的「生活品質」。這可能引發租客和房東之間的糾紛，並對房屋租賃市場的健康運作產生負面影響。同時，由於缺乏維護，房屋老舊的速度可能會加快，這將導致老舊住宅的比例上升，進而影響整體的居住品質和形象。
以下未完待續……
