營建雲週更新20240616-營建指數緩慢上攻

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營建指數歷史高點為20240507的647.15,

下殺了之後,

上週回來一些,

收在626.41,

營建指數以週線來看,

還是在上漲格局。

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可惜沒有營建指數ETF可以買,

只能從個股自己去組合。


上週營建大事摘要:

政府打房措施,7都(六都及新竹縣市)二戶房貸成數從七成降到六成,看起來偏空?

其實我認為影響不大,差一成其實差沒有很多,

試算一下,如果第2戶買2000萬,從貸7成1400萬,到貸6成1200萬,

自備款多200萬,對於真的要買第2戶的人來說,

原本就是有足夠的錢,才會考慮第2戶,因此多備200萬應該不致於影響太大。

只有炒短線想急於脫手的人,自備款不足的人,才會縮手,

覺得第2戶純投資的話,成本要拉高。

7都「第2戶」房貸降至6成! 「換屋、近期交屋族」影響大


產品若為商業用途,例如辦公大樓、廠房等,不在此措施管制範圍內,

第2戶一樣可以貸款八成。 

另外,4月的新聞:境外資金回台專法管制期限將屆,可以投資不動產的資金,約有42億美元,折合台幣約1380億元,可以投入不動產。

〈房產〉境外資金回台鬆綁 3000億活水注入房市? 央行:與事實有出入

 

「…央行說明…境外資金匯回管理運用條例 2019 年 8 月 15 日上路,於 2021 年 8 月 16 日落日,總計實際匯回資金 115 億美元 (依當時匯率折合新台幣3351億元),扣除課稅與已運用於實質投資、金融投資和自由運用後,目前存放於外幣專戶尚未運用資金約 42 億美元,折合新台幣1380餘億元…」。

 

大家最關注的升息,央行宣布,並無調整:

「…中央銀行上周四(6/13)召開第二季理監事會議,政策利率維持不變但調整選擇性信用管制,調升新台幣存款準備率1碼(0.25個百分點),7月1日起實施…」

「…央行總裁楊金龍指出,此為對房市的價量同步管理,是工具的靈活搭配,理事一致同意,有助進一步減緩信用資源流向不動產市場…」

 「…升存款準備率1碼,預計收回市場1,200億元熱錢…」

「繼2022年第二、三季各升準1碼後,本季再度調升存準率,持續緊縮方向,三次累計已調高存準率達3碼。央行總裁楊金龍強調:「基本上貨幣政策基調可說是進一步緊縮」。

第3次升準後,目前的存款準備率為5.75%。

央行升準不升息、第六波打房政策、台積電市值衝破24兆元 本周大事回顧

 

只有升準的話,就我個人比較粗淺的看法,對房市影響仍是有限,

升準對於投資客或自住需求的買家而言,並無影響,

銀行的錢還是非常多,不會因為升準1碼,就沒得借。

除此之外,我個人另外2個看法是:

一、股市這2年大好,很多人手上有錢,台灣有錢人比想像的多,

不用跟銀行借,也有頭期款。例如有台積電或是有正2的人,帳上獲利一定不少。

二、超額儲蓄率:「…行政院主計總處最新預測,2024年超額儲蓄率上修至16.70%,

超額儲蓄高達4.21兆元,繼連續四年站穩3兆元後,今年將首度衝破4兆元,為歷史新高,顯示閒置資金仍多…」,升銀行存準率沒啥用,銀行裡面有4兆閒錢,根本也不用擔心升準會讓資金緊縮,升準也不會影響買房意願。台灣人真的很節儉,很愛儲蓄,台灣的金融體系還沒有像2008金融海嘯一樣的結構性危機。

經濟日報社論/結合部會力量 提超額儲蓄解方

 

以上都是個人看法。

另外,台積電擴廠、黃仁勳旋風、NVDA來台增點、AI世代等,都是耳熟能詳,

上週被狂轟濫炸洗版的訊息了。

 

上週營建股大致持穩,有一檔創新高,

但這檔並未列入營建雲,就是華固,因為當初蒐集的資料:

華固2024年第一季無大案交屋 每股小虧0.27元,而2023年華固全年EPS 12.95元,股東會通過配發現金股利7.5元、股票股利1元案,合計股利8.5元。

惟2024年是入帳空窗期,僅2筆個案入帳,按第一季法說會的資料,

預計2024完工的是「華固中原置地」跟「華固文臨」,

2案總銷約為79億元,亂估EPS大約是在5~7元,

換算法說會(3/20)當時的股價已經是108元,

本益比高達20倍了。

法說會另有提到,2024年預計新推案量為470億元,

如下圖:

資料來源:華固Q1法說會

資料來源:華固Q1法說會


董事長鍾榮昌表示,2025年起到2028年的4年間,

公司將有1千億元的案量陸續完工,營運均將處於入帳高峰期。

鍾榮昌對股東承諾,華固的配息採「平衡股利政策」,

因此即使2024年為空窗期,公司仍將穩定配發股利,

不排除2025年公告的股利配發水準,有可能出現股利水準高於2024年EPS的情形。他強調,公司在手的保留盈餘達到百億元,可以穩定的配息回饋股東。

 

當初對營建的分析是本益比5~8倍,而且會預先反應,

2024年華固為小年,上週五卻創新高來到185,

這難道已經反應到2025~2027年了?

只好將華固列入追蹤。


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