政府擬推動使用權社會住宅 華固董事長提1建議

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政府提出使用權社會住宅的構想。(圖為位於台北市信義區的廣慈社會住宅/資料照)

政府提出使用權社會住宅的構想。(圖為位於台北市信義區的廣慈社會住宅/資料照)

政府擬推動使用權社會住宅,對此,華固建設總經理洪嘉昇表示,目前對於政府要推動的20年長租型,沒土地產權、沒建物產權,沒有不動產增值空間的使用權社會住宅,在配套上還顯不足、也不成熟;但若政府要推動,應該把未來20年的「地租」,「一次性標斷」,否則未來持有成本將隨著每年提高的房屋稅和地租攀升,而逐年提高,最後就形成「死亡交叉」。這是制度上的問題,只要願意修改,制度才可能行得通,走得下去。

洪嘉昇觀察政府研擬中的使用權社宅政策內容,認為每月租金2萬元,在北部、南部等全台各縣市,租金行情不同、因此受用度都不同,但是營建成本和造價,在全台各地,都是一樣的高。初步看來,政府研擬推動的使用權社會住宅,並沒有深入去調查、研究沒有自有住宅且65歲長者租屋者,他們真正的需求和想法是什麼,因此,這只是一個政策構想和腹案。

洪嘉昇表示,姑且不看政策成熟度如何,依民間投資人或金融壽險業的資金配置著眼點來看,除要求每年2.97%、甚至3%以上的租金報酬率之外,最主要還是要看持有10年、20年之後,持有的房地產增值帶來的資本利得,而不只是看10年、20年的租金報酬率。

他指出,更何況,台股中很多檔ETF,年化報酬率都已經有8~10%水準,如果站在民間投資人或金融壽險業者的角度來配置資產,又何必去參與必須投入營建成本、租金報酬率3%、沒有資本利得、而且20年期滿後使用權資產一切歸零的使用權社會住宅?

洪嘉昇表示,目前相關政策尚未正式定調,或許有具體招商案例、配套和計畫,民間建商才會自行來進行財務試算、風險評估,才知道是否有足夠的參與誘因。

另外,在持有成本方面,洪嘉昇依政策研擬中的方案來觀察,政府若要推動沒有土地產權、也沒有房屋產權的長租型社會住宅,那麼在入住民眾的不動產持有成本方面,應不必繳交房屋稅、地價稅,但是,必須依租賃的權利金年限繳交「地租」,依據則是以公告地價的一定比例來訂定。

洪嘉昇建議,政府若要推動20年長租型社會住宅,在配套上,應該把未來20年的「地租」,「一次性標斷」,一次計算完成20年總租金及總「地租」,讓民眾可以一次掌握未來20年究竟要花多少錢,才能入住,否則,依照公告地價每年調漲的特性,將來「地租」勢必逐年浮動性的遞增,而且,只會增加、不會減少,造成持有成本「地租」的不確定性。

洪嘉昇指出,現階段地上權住宅,就存在這樣的一個制度性問題,不動產價值隨著存續年限逐年減少、而逐年遞減,但是持有成本隨著每年提高的房屋稅和地租攀升,而逐年提高,最後就形成「死亡交叉」。這是制度上的問題,只要願意修改,制度才行得通,走得下去。

洪嘉昇表示,因此目前對於沒土地產權、沒建物產權,沒有不動產增值空間的使用權社會住宅來說,民間投資人何苦去參與投資開發,值得深思。

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連結出處:https://house.chinatimes.com/20240704003620-264401

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