日本房地產投資：【房地產估價】事前準備和注意事項

出售手上的房產之前，首先會需要進行估價以定出販售價格。估算的價格某種程度也會對實際的販售價格起到相當的影響。本篇文章就針對「房地產估價的方法」以及「流程」「所需的準備」進行說明。

房產的價值估算主要分成2種方式

估價的方式分為「簡易估價」 和「實地拜訪估價」兩種。

簡易估價 （線上估價）

簡易估價又稱為「線上估價」。通常是在房仲實際前往看屋估價之前，先透過搜尋物件所在地附近，條件類似的成交物件進行簡單的價格評估。這種方式可以快速得到估價結果。不過精確度不如實際拜訪後得出的結果。估算的價格有可能出現，與房仲實際看屋後得出的價格落差極大的情況。

實地拜訪估價

房仲實際拜訪查看屋子的細節以及周邊環境後，進行價值的評估。比起線上估價，實際拜訪能確認到許多線上無法得知的細節。得出的估價也會比較接近實際的情況。缺點是必須與房仲協調拜訪的時間，此外無法立即得知估算結果。

房地產估價的流程

1.委託房地產公司

建議委託1間以上的不動產公司進行估價，這樣可以對市場行情有一個比較參考。

2. 確定實地查訪的日期

接下來，和仲介敲定實際看屋的日期與時間。

3. 房仲實地看屋

之後，房仲會親自前來確認屋況以便進行估價。對於房仲的提問誠實回答，不刻意隱瞞即可。有些屋主可能會故意隱瞞房屋的一些實際情況或是破損等細節。但這些都有可能在日後的買賣交易中，成為與買家或是合作房仲的糾紛點。甚至導致交易失敗。有些買家會特別在意屋主為何要出售該房產，因此如果房仲在估價時有先問及該問題，務必要明確而誠實的回答。

4.收到估價的結果

房仲實地拜訪，大概數日之後，屋主就會收到估價的結果通知。屋主可根據收到的估價結果來判斷這個價格是否符合個人的預期。有可能是比自己預期高的數字，也有可能是和自己預期落差不小的金額。建議屋主在收到估價結果後，務必詢問房仲是如何得出該結果。評估的項目為何？是如何得出該金額數字？在與房仲交涉的過程中，屋主也可以順道判斷該房地產公司或是該仲介是否值得信賴。接下來是否要委託該仲介幫忙售屋。

5. 選擇自己信賴的房地產仲介

根據收到的估價結果以及交涉的過程，接下來就可決定想委託的仲介。切記不是估價最高的房仲就一定最好。選擇自己合作起來安心、交涉時不會感到不自在的合作對象才是最佳。關於出售契約，一般可分為僅委託1間房仲的「專屬轉任媒介契約」和可同時委託數間房仲的「一般媒介契約」兩種形式。屋主可以依照個人的需求選擇適合自己的契約模式。

如何進行委託？

1.   可直接前往房地產仲介諮詢

可以前往物件所在地附近的當地房地產仲介直接詢問。此外，不少房地產仲介都會寄傳單或廣告到曾經有過不動產交易的地址。也可以聯繫這些仲介諮詢。

2.   使用提供「包辦估價」服務的公司進行估價

日本的房地產業界分工相當細緻。因此在房地產估價這一塊也有專門提供「包辦估價（日文：一括査定）」服務的第三方公司或提供該服務的房產仲介公司。屋主可以透過這類型的公司，幫忙一次委託數間不動產公司對物件進行估價。交涉的過程可完全透過網路，屋主不需親自前往各個仲介的辦公室，可以省去不少時間。這種「包辦估價」基本上一開始的估價都是免費的。屋主可以根據得出的價格，選擇想正式委託的不動產仲介。「包辦估價」的好處是可以省去與個別房仲交涉的時間，並且可一次性取得多組報價。

委託估價之前，屋主需要準備什麼？

1.確認「住宅貸款」的殘餘金額

如果有使用住宅貸款，在出售之前務必要確認還剩下多少貸款未還完。這是為了確認之後，是否能透過出售房產的所得將剩餘的貸款一次還完。

2. 確認必要的文件

房仲實際前來確認屋況時，會和屋主確認當初購房時的細節。通常會要求屋主準備「房屋的設計圖」或「當初購屋時的平面圖」、「所有權登記謄本」等資料。建議可先和房仲確認需要的文件和資料。

3. 出售之前的整修 （視屋況而定）

整修、重新裝潢或是清掃在估價的階段都還不是必要。一般可以等到房仲前來勘查屋況，討論之後再決定是否要執行。出售前通常會進行全屋的大掃除。不過修繕或重新裝潢則是有必要的話再做就行。當然屋況會直接影響到估價以及出售的價格，因此有些屋主會選擇在估價之前就先自行進行整修或裝潢。有些則會等到估價之後再做決定。不過不論是否要進行整修或重新裝潢，估價時誠實告知房子狀況才是最重要的。

4.事先查看周圍物件的行情

房仲前來估價時一般都會詢問屋主希望的販售價格。建議可以事先查詢周圍條件相當的物件價格，以了解市場行情。屋主也可以事先上網進行簡易估價。現在有不少不動產公司以及第三方企業，都推出導入AI應用的快速線上估價功能服務。只要輸入物件的資料就可以快速估算出預期的出售價格。這種快速估價，不需要和房仲約定時間、只需要填寫物件和個人的基本資料即可。可以節省屋主的時間，也不用擔心個人隱私過多洩露。不過缺點是，只能憑屋主提供的資料進行大概的估價，無法得出精確的價格。

房地產估價時的注意事項

1. 建議委託一間以上的不動產公司進行估價，可以有較多的資訊進行比較，可以較正確的理解市場行情。若只委託一間房仲則很難判斷對方給出的數字是否符合市場行情。

2. 不要單純因為估價高就選擇該房仲。有些房仲會故意先高報估算的價格，引誘消費者和其簽約，委託之後則會以各種理由怪罪屋主的房子情況不佳，並要求屋主降價出售。
3. 「估算的價格」並不一定100%等於「出售價格」。屋主多半會抱著估價就等於出售價格的心態，並且期望估價愈高愈好。但其實這兩個數字並不一定100%相同。實際的售價比估價高或低，都是有可能的。並且最終販售價格的決定是與房仲一同確認屋況以及各方面細節後，再做最後的決定。因此估算的金額並不是自己滿意的金額時也不須過於慌張。
4. 確實和房仲表明自己的需求。例如，出售的期限、期望的售價等，都應該確實告知房仲，避免因為隱瞞資訊反倒影響交易過程。最後選擇信譽佳、自己可以放心委託、信任的房仲是最重要的一點。