日本不動產投資：倉儲投資的收益率及風險與傳統不動產的不同之處
上一篇文章講解倉儲投資的方法、類型以及契約形式。這篇文章則會說明倉儲投資和不動產投資的不同之處。其收益率、風險等需要注意的地方。也希望能對未來想投資該領域的投資人起到幫助。
不動產vs. 倉儲
不動産投資
取得價格: 1千萬日圓〜數億日圓
自備資金: 數萬日圓〜數千萬日圓
投報率: 平均5％左右
槓桿效應: 可透過房貸實現大筆投資
營運中的收支: 収入：租金收入
支出：管理費、修繕費用、稅金、房貸若有
風險: 租金下跌或無租金收入、不動產本身資產價值下跌
倉儲投資
取得價格: 百萬日圓〜2千萬日圓
自備資金: 百萬日圓〜2千萬日圓
投報率: 平均超過10％
槓桿效應: 通常一次性以現金投資居多。除倉儲以外的功能，其他的活用方法少。
營運中的收支: 収入：租用費
支出：管理費用、稅金
風險: 租用的人減少、無人租用、營運業者倒閉或破產
取得的總價
比起投資房地產，投資倉儲出租的成本平均比較低。投資不動產的成本包含購入房產的花費以及各種行政費用、仲介費以及稅金。除非是位置偏僻、屋齡老舊等狀況極端的房子，才有可能出現破盤價，否則普遍的行情如下
- 集合式公寓（一戶）：1千萬日圓〜
- 整棟公寓：數千萬日圓〜數億日圓
- 整棟大樓：1億日圓〜數億日圓
相對而言，倉儲投資如果是不包含土地的取得的話，可以採只租下一個或數個倉儲的方式或是租下整間店面，花費大約落在一百萬日圓至數百萬日圓不等。如果需要取得土地的話，則可能整體耗費數千萬日圓不等。不過整體而言，依然比傳統的房地產投資成本來得低。
需投入的成本
如果是傳統的不動產投資，投資人多半會選擇透過貸款來實現槓桿投資。投資人可以不必一次性拿出大量的現金就可實現大筆投資。這也是房地產投資的特性之一。
倉儲出租的事業投資則有些不同。就算是投資人自己持有土地或建物的情況，銀行多半不認可倉儲等同房地產，因此很難向銀行申請貸款。因此，通常投資人必須用自己的資金來支付全部的初期費用開啟投資。
另外一點，如果是使用貸款進行不動產投資，必須要先扣除每個月還貸的成本。有的時候投資人可能只是剛好打平而不一定會有盈餘。並且如果出租情況不佳或遲遲無人租的情況下，房東就必須自行吸收每個月的管理成本和貸款。因此，還是建議投資人就算使用房貸，手上仍舊要保有一定的現金。
相比之下，倉儲投資因為投入成本較少，大部分情況下投資人都依靠自身的資金開始事業的運作，就不需要擔心還貸的問題。
投報率
如果以投報率來看，倉儲的投報率較高。不動產投資則是以「實際投報率」來看會較準確。計算方式如下：
投報率＝（全年收益金額－各項費用）÷物件（或稱資產）取得價格
倉儲的投報率一般客觀估計約落在1.0%~10%。不動產投資則會根據物件的條件以及地點產生較大的差異。一般投報率約落在5%。如果有使用貸款的話，則還要扣除每個月需支付的貸款，因此實際的數字會更低。因此若以投資報酬率來看，倉儲投資會更高。
槓桿效果
透過貸款實現大金額的投資可說是不動產投資的一大特性。這種投資模式基本上很難用在倉儲投資上。不過，還是有少數手段可以達成。如果不論如何都想要使用貸款來實現倉儲出租事業的投資，投資人可以考慮申請「事業用貸款」。
「事業用貸款」比起傳統的不動產投資用貸款可借的年限較短。不過如果使用貸款的話，投資人實際拿到的現金收益就會更少。對於倉儲事業，這種實際投入成本沒有那麼高的事業來說，並不划算，因此實際採用這種作法的人並不多。
大部分投資人都是使用手頭上的資金一次性支付所需的初期費用開啟投資。因此嚴格來說，倉儲出租事業的槓桿原理投資效果並不高。如果是追求這種投資模式的投資人則建議考慮不動產投資。
營運中的收支
不動産：
収入（＋）：每個月的租金
營運成本：管理、維護費用
定期修繕計畫：修繕積立金（如果費用不足的情況，則房東需自行支付該筆費用）
稅金：所得稅、居民稅、固定資產稅
減價償還：根據屋況大約為數十年
貸款：無* *通常情況下無法使用貸款
倉儲：
収入（＋）：使用者所支付的月租費
營運成本：管理、維護費用
定期修繕計畫：通常情況下不需要
稅金：所得稅及居民稅（固定資產稅）
減價償還：5年
貸款：利息＋本金
兩者的共通點就是如果出租的狀況順利，則每個月都可獲得安定的收益。此外不論是不動產或倉儲都必須進行日常的管理與維護，這部分的成本不論哪種投資都是必要的開銷。
而倉儲投資的修繕費用、管理委託的契約方式則會根據投資人個人的需求而不同。日常營運多半是交給專業的業者管理，除了管理費之外，投資人本身不太需要再多支付額外的費用。並且也不像不動產需每個月支付修繕備用金以利大規模翻修。
如果是單純擁有倉儲的出租所有權，而不是實際持有該土地或建物的話，就不需要支付固定資產稅。而減價償還的部分，不動產會根據每個建物的耐用年限和屋齡來計算。例如ＲＣ造的建築耐用年限為47年。如果是投資全新的建築則減價償還以數十年為單位計算。反觀倉儲如果是實際具備擁有權則減價償還年限為5年。
風險
兩者的投資風險稍有不同。房地產投資主要擔心空置風險、租金下跌風險以及房地產的資產價值下滑風險。因此投資房地產除了房子本身的狀況之外，務必挑選需求高、地點和生活便利佳的物件，才容易打造安定的出租收益循環。
此外，房地產投資，投資人本身是真正持有該資產（實務資產）而不僅僅是名義上的所有權，因此就算資產價值有下跌的風險，除非條件過於極端的物件，一般情況下資產價值也不至於為「零」。這一點比起倉儲出租是更具價值的投資。
倉儲出租則最需要注意每個月的租用狀況，這會直接關乎到投資人可收到的月租金。因為倉儲本身不像不動產，會因為每間房子個別的條件而產生租金的差異。因此挑選倉儲的位置尤為重要。例如附近有辦公室的話，就會有來自企業的需求。通常市區內的倉儲空間租賃需求與租用狀況都較佳。
倉儲出租還有一點要注意的是，如果投資人只是名義上持有出租權，實際的營運業者退租或倒閉的話，則個人收益會即刻停止。因此選擇經營穩定的業者合作這一點也很重要。如果投資人本身持有該土地或建物則建議盡快尋找新的業者承接業務，才能盡快重新打造收益循環。
