斡旋的爭議在哪裡？

在房地產買賣交易過程中，「斡旋」的爭議時有耳聞，大多事件經過是這樣：買方看喜歡一間房子，跟某個仲介下斡旋，最後房子沒買成，結果斡旋金被沒收了，雙方造成誤解，不但買方損失了金錢，仲介也損失了商譽。

我經手的客戶中，有聽過幾個被「沒收斡旋金」的案例，印象最深刻的一次是，客戶跟我看了一間房子，非常喜歡想跟屋主談，可是當我要向他收斡旋時，卻被斷然拒絕，我問他原因？客戶才說出了這段不愉快的買賣經驗，經過我耐心詳細的說明，最後欣然接受並下了斡旋讓我幫他努力。

聽完這些案例，歸納其中原因不外是，仲介忽略了「完整的說明」，造成買方「認知的差異」。首先我們來了解「斡旋」是什麼？斡旋是仲介幫買賣雙方協調價格或其他交易條件的一個過程，通常會有書面的紙本單據，像是斡旋書、買賣意願書、要約書等，只是名稱不同效力一樣。

在斡旋形式上分為，有斡旋金和沒斡旋金兩種，沒有斡旋金的我們稱它叫「要約」，並非不用斡旋金就可以隨興，「斡旋書」和「要約書」都是定型化契約，同樣具有法律效力，但買方一般會選擇付斡旋金的方式，以表示自己購屋的誠意。

當買方出價和賣方開價有價差時，房仲通常會要求買方先付一定金額，以此進行後續和賣方的斡旋，單據上會載明斡旋的標的，買方承買金額及斡旋期限，在斡旋期間仲介的溝通聯繫是非常重要的，賣方是否願意降至買方的出價？若不接受買方的價格，往下可以降多少？買方是否可以加至賣方期待的價格？一來一往仲介扮演協調者的角色。

斡旋到最後通常只有兩個結果：一是買賣雙方彼此不退讓，或者退讓幅度未達雙方合意的價格，但已屆斡旋期限，仲介必須無條件全數退還買方所付斡旋金；二是當賣方同意買方出價，或者經雙方退讓後達彼此合意的價格，這筆斡旋金將轉為定金，雙方開始有簽訂買賣契約的義務。

通常會產生認知的差異，關鍵在於雙方「價格是否合意」，價格若不合意，斡旋期限到了，仲介應無條件將斡旋金退還買方。但是如果買賣雙方價格合意，並將斡旋金轉成定金時，買賣即刻生效，雙方應於約定期限內出面簽定買賣契約，在這期間若有一方不買或不賣，就必須以定金金額作為賠償，換句話說，買方反悔不買會被沒收定金，賣方反悔不賣，除了定金返還買方外，應賠償同等金額給買方。

斡旋期間仲介除了向買方說清楚斡旋的定義外，轉定的效力也要明白告知，才不致造成誤解，議價和拉價的結果，資訊一定要暢通，並在第一時間通知雙方，尤其在價格合意時，買賣所談妥的金額和轉定的確認，都必須跟雙方做最後的check，說清楚講明白，就可以杜絕爭議了。