斡旋的爭議在哪裡?

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在房地產買賣交易過程中,「斡旋」的爭議時有耳聞,大多事件經過是這樣:買方看喜歡一間房子,跟某個仲介下斡旋,最後房子沒買成,結果斡旋金被沒收了,雙方造成誤解,不但買方損失了金錢,仲介也損失了商譽。


我經手的客戶中,有聽過幾個被「沒收斡旋金」的案例,印象最深刻的一次是,客戶跟我看了一間房子,非常喜歡想跟屋主談,可是當我要向他收斡旋時,卻被斷然拒絕,我問他原因?客戶才說出了這段不愉快的買賣經驗,經過我耐心詳細的說明,最後欣然接受並下了斡旋讓我幫他努力。


聽完這些案例,歸納其中原因不外是,仲介忽略了「完整的說明」,造成買方「認知的差異」。首先我們來了解「斡旋」是什麼?斡旋是仲介幫買賣雙方協調價格或其他交易條件的一個過程,通常會有書面的紙本單據,像是斡旋書、買賣意願書、要約書等,只是名稱不同效力一樣。


在斡旋形式上分為,有斡旋金和沒斡旋金兩種,沒有斡旋金的我們稱它叫「要約」,並非不用斡旋金就可以隨興,「斡旋書」和「要約書」都是定型化契約,同樣具有法律效力,但買方一般會選擇付斡旋金的方式,以表示自己購屋的誠意。


當買方出價和賣方開價有價差時,房仲通常會要求買方先付一定金額,以此進行後續和賣方的斡旋,單據上會載明斡旋的標的,買方承買金額及斡旋期限,在斡旋期間仲介的溝通聯繫是非常重要的,賣方是否願意降至買方的出價?若不接受買方的價格,往下可以降多少?買方是否可以加至賣方期待的價格?一來一往仲介扮演協調者的角色。


斡旋到最後通常只有兩個結果:一是買賣雙方彼此不退讓,或者退讓幅度未達雙方合意的價格,但已屆斡旋期限,仲介必須無條件全數退還買方所付斡旋金;二是當賣方同意買方出價,或者經雙方退讓後達彼此合意的價格,這筆斡旋金將轉為定金,雙方開始有簽訂買賣契約的義務。


通常會產生認知的差異,關鍵在於雙方「價格是否合意」,價格若不合意,斡旋期限到了,仲介應無條件將斡旋金退還買方。但是如果買賣雙方價格合意,並將斡旋金轉成定金時,買賣即刻生效,雙方應於約定期限內出面簽定買賣契約,在這期間若有一方不買或不賣,就必須以定金金額作為賠償,換句話說,買方反悔不買會被沒收定金,賣方反悔不賣,除了定金返還買方外,應賠償同等金額給買方。


斡旋期間仲介除了向買方說清楚斡旋的定義外,轉定的效力也要明白告知,才不致造成誤解,議價和拉價的結果,資訊一定要暢通,並在第一時間通知雙方,尤其在價格合意時,買賣所談妥的金額和轉定的確認,都必須跟雙方做最後的check,說清楚講明白,就可以杜絕爭議了。

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