不定期租賃

在不動產委售過程中，不管是土地、廠房、店面、套房或一般住宅，帶租約銷售是常有的情況，也就是先不終止租賃關係邊租邊賣。仲介在和所有權人簽訂委售契約時，對於有帶租約的標的，通常會進一步向所有權人了解租賃情況，例如：租金、押金、租期、或其他特約事項…等。

我們經常會碰到一些租約已經過期，但實際上雙方租賃關係仍存在，而所有權人卻沒有和承租方續約的情形，了解後才知道，所有權人因為要賣房子，擔心被租約綁住，所以選擇不簽租約，若房子賣掉後，才能隨時請租客搬走，其實這種做法反而是最沒保障的方式。

今天要跟大家談的是「不定期租賃」，就上述情況，可以說是最常見的不定期租賃，不定期租賃定義如下：

一、有租約但未約定期限。（這類情況通常較少見）

二、原租約到期後，若承租人繼續使用該標的，出租人也未反對時，視為不定期租賃。

三、租賃期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

不定期租賃雙方可以隨時終止契約，但限制房東需於一定時間通知房客解約，至少應提前一個月告知，於法律上較無爭議。若為房屋租賃，則要符合《土地法》第一百條所列六種情況，房東才能終止契約收回房屋：

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反《民法》第443條第1項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

在不定期租約中，如果房東要終止租約，但原約定中沒有任意終止條款，確實有一定法律上難度，若碰到惡劣的房客，租約終止後仍然不搬走，可以向法院提出遷讓房屋的訴訟，勝訴確定後就可以請求法院執行強制搬遷。

建議不動產出租應明定相關合約內容及租期，尤其是銷售中的標的，採定期租賃對三方都有一定程度的保障：

一、賣方有租賃合約，明確租金、押金、租期，於買賣交屋時可以清楚移轉點交。

二、租賃期間「買賣不破租賃」，保障承租方租期權益，中途不被任意漲房租。

三、買方有租賃合約，承接後除正常收租外，也不必擔心承租方不搬遷的問題。

銷售中的標的，對於定期租約還可以有一些彈性作法，例如：店面原本是五年一簽的長約，所有權人若已有計畫要出售標的，續約時可改成一年一簽的短約；一般住宅也可以附加特約條款，像是優惠租金讓承租方配合仲介帶看，或是確定標的出售後，給予承租方合理的「搬遷期」，若承租方到期不續租，這時便可以提前解約，如此一來也就不擔心被租約束縛了。