【民事事件】違章建築可以賣嗎?被人佔用,該怎麼主張權利?

更新於 發佈於 閱讀時間約 8 分鐘
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/圖片來源:freepik.com/

📋撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

「違章建築不能登記,那交易有效嗎?如果被人佔用,又該怎麼主張權利?」這是許多民眾在處理違章建築時的疑問。事實上,我國司法實務長期承認「事實上處分權」的存在,但它與「所有權」並不相同。本文透過案例說明,帶你了解違建的法律定位、權利區分,以及如何依法主張返還。


【案例事實】

甲在一塊私有土地上自費蓋了一棟鐵皮屋,雖然未依法申請建照,屬於違章建築。幾年後,甲因資金周轉問題,將這間鐵皮屋賣給乙,但由於違建無法辦理登記,雙方僅簽訂買賣契約,及辦理稅籍變更登記,並由乙實際占用與使用,

之後,乙又將鐵皮屋轉讓給丙,同樣無法登記,丙僅取得乙的「事實上處分權」。若鐵皮屋遭他人非法侵入或佔用,丙是否能提起返還請求?又應該依據什麼法條呢?


【相關規定】

民法第767條第1項

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

民法第184條第1項

因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。

民法第179條

無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。

民法第962條

占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有被妨害者,得請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者,得請求防止其妨害。


【案例分析】

一、違章建築的法律定位:

(一) 所有權的取得

建物不論是否合法,只要蓋到足以遮風避雨的程度,法律就認為他已經從動產的組合物變成不動產了,而此時,不管有沒有向地政機關辦理第一次所有權登記,出資興建該建物的人,就已經原始取得該建物的所有權(即便違建亦然)。

(二) 違章建築在法律上可以買賣嗎?

違章建築在行政法上雖然是屬於違法的,但是在我國交易市場,買賣違章建築是十分常見的事情,而司法實務上也認為,違章建築仍具有一定的經濟價值,所以可以作為買賣的標的

二、那違章建築到底要怎麼買賣呢?

(一) 通常如果我們要買賣已合法登記的房子,除了給錢以外,還會去地政機關辦理移轉過戶登記,此時,房子才會變成是買家的。但是!違章建築從一開始就沒辦法向地政機關辦理登記阿,那要怎麼移轉呢?

(二) 首先要跟各位說明的是,買賣違章建築並不是取得違章建築的所有權!什麼意思?因為違章建築剛蓋好的時候就沒有到地政事務所辦理登記了,而我國關於不動產的交易都是以辦理登記為生效要件,買賣違章建築時,因為沒辦法去地政事務所辦理過戶,所以在法律上,買賣違章建築實際上不是取得違建的所有權,而只是取得違建的事實上處分權

(三) 那到底什麼是「事實上處分權」?

1.目前實務認為,事實上處分權是為了因應交易常情而創設的法律概念,但基於物權法定主義,事實上處分權雖然是一種權利,但並不是物權。

2.那事實上處分權的內涵到底是什麼呢?

《最高法院113年度台上字第1390號民事裁定》
按未辦保存登記之建物,無法辦理所有權移轉登記,僅得以事實上處分權讓與,但受讓人所取得之事實上處分權,較之所有權人之各項使用、收益、處分權能,幾屬無異。

自上述最高法院裁判意旨,可以知道雖然事實上處分權在法律上的定位與所有權不同,但其內涵包括占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能,其實功能上跟所有權幾乎沒有不同。

三、違章建築遭他人無權占用,要如何主張權利呢?

(一) 承上述,如果違章建築是你出錢蓋的,之後也沒有賣給別人,因為出資興建之人就是所有權人,所以依照民法第767條第1項各款,向侵害之人主張返還就可以了。

(二) 而如果違章建築是你跟別人買的,或是別人送你的,那你就只是事實上處分權人,而因為司法實務上還是認為事實上處分權與所有權不同,所以就不能像所有權人一樣主張民法第767條。

(三) 那要怎麼辦呢?

近期最高法院認為,事實上處分權仍然是民法上的一種權利,如果遇到違章建築遭他人占用的情況,可以依照以下幾種權利主張返還:

1.民法第184條第1項前段的侵權行為:

《最高法院106年度台上字第187號民事判決》
受讓未辦理所有權第一次登記之建物,受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記,而僅能取得事實上處分權,但該事實上處分權,具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能,長久以來為司法實務所肯認,亦為社會交易之通念,屬民法第184條第1項前段所稱之權利

2.民法第179條不當得利:

《最高法院106年度台上字第187號民事判決》
按民法第179條前段規定,無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件,應以「權益歸屬」為判斷標準,亦即倘欠缺法律上原因,而違反權益歸屬對象取得其利益者,即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益,應歸屬於享有事實上處分權之人,第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物,受有占有之利益,致事實上處分權人受有損害,且無法律上原因時,該事實上處分權人自得依民法第179條規定,請求返還其占有

3.  民法第962條占有人物上請求權﹕ 占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有被妨害者,得請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者,得請求防止其妨害。

四、小結:

本案例中,該鐵皮屋為違章建築,丙買這間鐵皮屋,只是鐵皮屋的事實上處分權人,面對其他人的無權占用,丙只能依照民法第184條、第179條、第962條主張權利,請求返還,而不能以所有權人的身分自居,主張民法第767條返還喔!


【結語】

違章建築雖難登記,卻並非沒有法律保護。司法實務在兼顧風俗民情與制度限制下,發展出「事實上處分權」這項特殊權利形態。但你必須清楚:它不是所有權,也不能無條件套用物權救濟。

若你正面臨違建買賣、佔用爭議或返還問題,請即刻尋求專業協助。王瀚誼律師事務所擁有豐富處理不動產紛爭、違章建築及物權救濟案件的經驗,能提供你最堅實、最實用的法律協助。


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租地建屋的房屋賣了,租地還算數嗎?違章建築有無不同?

參考案例:

1.   最高法院106年度台上字第187號民事判決

2.   最高法院113年度台上字第1390號民事裁定

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