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📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
「違章建築不能登記，那交易有效嗎？如果被人佔用，又該怎麼主張權利？」這是許多民眾在處理違章建築時的疑問。事實上，我國司法實務長期承認「事實上處分權」的存在，但它與「所有權」並不相同。本文透過案例說明，帶你了解違建的法律定位、權利區分，以及如何依法主張返還。甲在一塊私有土地上自費蓋了一棟鐵皮屋，雖然未依法申請建照，屬於違章建築。幾年後，甲因資金周轉問題，將這間鐵皮屋賣給乙，但由於違建無法辦理登記，雙方僅簽訂買賣契約，及辦理稅籍變更登記，並由乙實際占用與使用，
之後，乙又將鐵皮屋轉讓給丙，同樣無法登記，丙僅取得乙的「事實上處分權」。若鐵皮屋遭他人非法侵入或佔用，丙是否能提起返還請求？又應該依據什麼法條呢？
【相關規定】
民法第767條第1項
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
民法第184條第1項
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
民法第179條
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
民法第962條
占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。
【案例分析】
一、違章建築的法律定位：
(一) 所有權的取得：
建物不論是否合法，只要蓋到足以遮風避雨的程度，法律就認為他已經從動產的組合物變成不動產了，而此時，不管有沒有向地政機關辦理第一次所有權登記，出資興建該建物的人，就已經原始取得該建物的所有權（即便違建亦然）。
(二) 違章建築在法律上可以買賣嗎？
違章建築在行政法上雖然是屬於違法的，但是在我國交易市場，買賣違章建築是十分常見的事情，而司法實務上也認為，違章建築仍具有一定的經濟價值，所以可以作為買賣的標的。
二、那違章建築到底要怎麼買賣呢？
(一) 通常如果我們要買賣已合法登記的房子，除了給錢以外，還會去地政機關辦理移轉過戶登記，此時，房子才會變成是買家的。但是！違章建築從一開始就沒辦法向地政機關辦理登記阿，那要怎麼移轉呢？
(二) 首先要跟各位說明的是，買賣違章建築並不是取得違章建築的所有權！什麼意思？因為違章建築剛蓋好的時候就沒有到地政事務所辦理登記了，而我國關於不動產的交易都是以辦理登記為生效要件，買賣違章建築時，因為沒辦法去地政事務所辦理過戶，所以在法律上，買賣違章建築實際上不是取得違建的所有權，而只是取得違建的事實上處分權！
(三) 那到底什麼是「事實上處分權」？
1.目前實務認為，事實上處分權是為了因應交易常情而創設的法律概念，但基於物權法定主義，事實上處分權雖然是一種權利，但並不是物權。
2.那事實上處分權的內涵到底是什麼呢？
《最高法院113年度台上字第1390號民事裁定》
按未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之各項使用、收益、處分權能，幾屬無異。
自上述最高法院裁判意旨，可以知道雖然事實上處分權在法律上的定位與所有權不同，但其內涵包括占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，其實功能上跟所有權幾乎沒有不同。
三、違章建築遭他人無權占用，要如何主張權利呢？
(一) 承上述，如果違章建築是你出錢蓋的，之後也沒有賣給別人，因為出資興建之人就是所有權人，所以依照民法第767條第1項各款，向侵害之人主張返還就可以了。
(二) 而如果違章建築是你跟別人買的，或是別人送你的，那你就只是事實上處分權人，而因為司法實務上還是認為事實上處分權與所有權不同，所以就不能像所有權人一樣主張民法第767條。
(三) 那要怎麼辦呢？
近期最高法院認為，事實上處分權仍然是民法上的一種權利，如果遇到違章建築遭他人占用的情況，可以依照以下幾種權利主張返還：
1.民法第184條第1項前段的侵權行為：
《最高法院106年度台上字第187號民事判決》
受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。
2.民法第179條不當得利：
《最高法院106年度台上字第187號民事判決》
按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有。
3. 民法第962條占有人物上請求權﹕ 占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。
四、小結：
本案例中，該鐵皮屋為違章建築，丙買這間鐵皮屋，只是鐵皮屋的事實上處分權人，面對其他人的無權占用，丙只能依照民法第184條、第179條、第962條主張權利，請求返還，而不能以所有權人的身分自居，主張民法第767條返還喔！
【結語】
違章建築雖難登記，卻並非沒有法律保護。司法實務在兼顧風俗民情與制度限制下，發展出「事實上處分權」這項特殊權利形態。但你必須清楚：它不是所有權，也不能無條件套用物權救濟。
若你正面臨違建買賣、佔用爭議或返還問題，請即刻尋求專業協助。王瀚誼律師事務所擁有豐富處理不動產紛爭、違章建築及物權救濟案件的經驗，能提供你最堅實、最實用的法律協助。
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