房產觀測站教你4步驟檢查，遠離交易風險
房屋買賣是人生重大決定，動輒數百萬、數千萬的交易金額，讓不少人擔心遇到不專業的仲介、詐騙集團，導致權益受損。房產觀測站提醒，保障交易安全和自身權益的第一步，就是確保「房屋產權清楚」。在買賣房屋前，先搞懂什麼是房屋產權，並學會如何檢查，才能為自己權益把關。
房產觀測站提醒，購買產權清楚的房子，才能降低日後發生糾紛、權益受損的風險。
Q1：什麼是房屋產權？上面會出現哪些資料？
房屋產權就像是房屋的「身分證」，記載這間房子「是誰的」、「基本資料」及「曾經的產權變動」。簡單說，房屋產權就是房子「屬於誰」以及「能怎麼處理」的法律依據。房屋產權最主要的官方證明文件是「建物登記謄本」，口語常稱「謄本」，上面記載事項包含：
1. 標的資訊（房屋的基本資料）
· 房屋坐落位置（地址或地段號）
· 房屋建號（房屋登記編號）
· 房屋構造（RC鋼筋混凝土、SRC、磚造等）
· 層數（幾層樓、第幾層）
· 面積（權狀登記坪數：主建物、附屬建物、公設持分）
2. 所有權人資訊
· 所有人姓名或法人名稱
· 身分證號 / 統一編號
· 持分比例（若多人共有，會顯示各自占多少）
3. 權利標示
· 所有權（完整或持分）
· 他項權利（如抵押權、地上權、典權）
· 限制登記（查封、假扣押、假處分等）
4. 相關土地資訊：
因為「房屋」必須建在「土地」上，所以權狀也會標註：
· 土地坐落地號
· 土地持分比例（公寓大廈多為共同持分）
5. 登記變動紀錄
· 產權移轉日期（買賣、贈與、繼承等）
· 最近一次登記原因（例如「買賣」、「繼承」、「抵押設定」）
· 登記日期與登記機關
Q2：為什麼房屋產權很重要？
房屋產權之所以非常重要，因為它直接關係到當事人對房屋的法律地位與使用權利，只有擁有合法產權的人，才能對房屋進行居住、出租、抵押貸款、出售、贈與或繼承等處理。若產權不清、不完整或不合法，以上行為都可能無效，甚至涉及法律風險。
若購買的房子產權有糾紛，如已被抵押、查封或共有人未同意出售，買方可能花了錢卻拿不到完整所有權，面臨繼承糾紛、違建拆除、被查封等風險，所以，完整產權是房屋交易最重要的保障！
此外，銀行只接受權屬清楚的房屋作為抵押品，若房屋產權有問題，貸款成數可能降低、甚至無法貸款，不僅影響資金運用，甚至讓買賣破局。
Q3：台灣常見的房屋產權糾紛
• 權狀未登記或登記不全：房屋所有權、坪數等資訊若有缺漏或錯誤，可能造成買賣雙方的認知差異，影響交易進行。
• 房屋產權不清楚：常見於繼承房產或多人共有房屋、或持分比例模糊，實務上常見部分共有人要賣、其他共有人不同意的狀況，往往造成買賣交易卡住、甚至訴訟。
• 房屋有債務問題：屋主若有其他債務，可能導致房屋被債權人假扣押或查封。如果沒有在簽約時確認最新的產權資料，買方權益將無法獲得保障。
• 增建、違建未告知：中古屋常見的陽台外推、頂樓加蓋等，若未在簽約前告知買方，可能導致買方入住後才發現有被報拆的風險。
• 繼承產權爭議：繼承人未完成產權登記、或有隱藏繼承人，如尚未辦理拋棄繼承的人，造成房屋無法合法轉讓、或事後被要求分產。
Q4：如何檢查房屋產權，確保沒有異常？
建議簽約前務必請屋主或仲介提供最新的「不動產登記謄本」，並透過下列4步驟，詳細核對相關資訊：
· 1️⃣步驟一、房屋所有權人：確認謄本上的所有權人是否與賣方一致，建議同步對照賣方身分證件，避免遇到假屋主；若房屋為多人共有，需確認所有權人均同意出售，避免日後產生糾紛。
· 2️⃣步驟二、房屋抵押權設定：檢查房屋是否設定抵押權或有查封、假扣押紀錄，若存在此類情況，需事先釐排除的方式與可行性、時機及風險，否則可能影響產權移轉。
· 3️⃣步驟三、門牌號碼、權狀坪數與建物測量成果圖：核對門牌與謄本記載是否一致，避免出現「權狀與實際地址不符」的狀況。接著，比對謄本上記載的坪數與測量成果圖及現況是否相符，並留意是否有內含電樓梯間或未登記的陽台及增建加蓋空間。
· 4️⃣步驟四、土地登記：確認房屋所屬土地的土地持分比例，避免日後在使用或改建時受到限制。
若是直接向屋主購買，建議委託代書協助檢查；若透過仲介購屋，務必仔細查閱「不動產說明書」，確認產權資訊完整透明。事前做好產權檢查，才能真正保障自身權益。
Q5：如何確保房屋產權、保障交易安全？
為保障買賣雙方權益，選擇有相關保障的房仲品牌相當重要，例如房產專家永慶房屋就有「產權七審保障」，保障買賣雙方權益，在交易的七個關鍵時刻設置嚴格審查關卡，由經紀人員、店長、產權調查專員與代書共同參與，全程控管交易風險。七道審查程序如下：
1️⃣ 一審，委託前產權檢查：由經紀人員與店長在客戶正式委託前後，立即檢視產權狀況，初步排除可能風險，保障買賣雙方權益。
2️⃣ 二審，產權調查專員複核：產權調查專員確認屋齡、面積、產權等資料的正確性，並製作不動產說明書，提供買方完整參考依據。
3️⃣ 三審，收訂前再次確認：在賣方簽訂定金前，由店長再次以書面確認產權現況，避免買方在不明狀態下支付定金。
4️⃣ 四審，簽約前嚴謹檢視：簽約課主管於簽約前重新審查產權狀態，若發現任何異常，立即要求改善或補正。
5️⃣ 五審，代書調閱最新謄本：專業代書在簽約前申請最新登記簿謄本，確保標的物產權在簽約當下仍無異常。
6️⃣ 六審，契約內容再審：簽約課主管於簽約完成後，全面審核契約書品質與流程，確認條款與產權狀況完全一致。
7️⃣ 七審，交屋前全程把關：從簽約後到用印、完稅、交屋階段，法務與代書單位全程控管，若過程中出現新狀況，也能即時排除。
透過這嚴謹的「產權七審保障」，為買賣雙方建立完整的產權調查機制，全程控管交易風險，讓買房、賣屋都能更安心。
永慶房屋「產權七審保障」建立完整的產權調查機制，確保買賣雙方交易安全。
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