新版高價宅課稅懶人包：誰會受影響？如何精準節稅？

2025/11/03 更新2025/10/31 發佈閱讀 4 分鐘

2024年售屋且持有期間超過十年，要注意新高價宅買賣稅制

2025年2月公佈了新的「高價宅」認定標準，將只過去看總價的方式，調整為「總價」與「每平單價」雙重認定。這次衝擊影響了許多人對「豪宅」的傳統認知，可能會凸顯你我周邊普通的房屋，也被認定為高價宅，進而影響售屋認知額。哪些情況會被認定為高價宅？會如何影響未來售屋負稅？房產專家來解答，輕鬆搞懂新規定！

Q1：新版高價宅稅制，會對所有權產生影響嗎？

A：不會。這個新制只會影響2015年12月31日以前取得房屋，並在2024年出售的人。

由於2016年1月1日取得房屋後，其交易所得課徵為「房地合一稅」，與綜合考慮分開計算，不受本次高價住宅標準認定調整的影響。

Q2：高價住宅的認定標準有什麼改變？

A：過去，高價住宅的認定只看總價。新制則加入了「每坪單價」的城鎮，雙重標準如下：

如果房屋同時達到總價和每坪單價的房價，或只滿足其中一個條件，都將被視為高價住宅。

高價宅變更認定標準表

答：售屋所得的計算原則上以「核實認定」為優先。其次，以售屋總價減少買進成本和必要費用，計算實際的收益。只有在無法提出原始買賣合約等證明文件時，才會改用支持者發布的「設算」標準來計算。

「房地比」是指房屋現值佔房屋現值與土地現值的比例。這個比例在計算高價成交所得時是關鍵，因為它會直接影響到應納稅額。一般來說，土地持股比例較小，其房地比會較高，因此售屋因此額也可能增加。

範例：

台北市大安區A公寓：屋齡超過60年，以總價約4,000萬元售出。因屋齡高，房屋評估現值低，房地比僅0.6%。若無法裝修，售屋收入約5萬元，由此調整前（房屋評估現值x標準）的收入減少33%。
台北市中山區B樓：屋齡約20年，以總價1,700萬元成交。因房屋現值仍高，土地持分較小，房地比達13%。售屋收入約44萬元，由此調整前的收入增加了156%。
新北市板橋區C大樓：屋齡約20年，以總價1,300萬元售出。因房屋現值高，房地比約45%。售屋收入約117萬元，此次調整前的收入大幅增加343%。

達標高價住宅「單價」城鎮的售屋收入差異

精華區小宅：屋齡約20年上下的電梯大樓，或位於精華區、土地持分較小的套房或小坪數住宅，因房屋評估現值最高，受到的影響最大。
公寓與透天厝：在精華區，屋齡超過30年的老公寓或透天厝，雖然總價可能超過支出，但由於房屋殘值低，對售屋感應額的衝擊通常有限。不過，中南部屋齡較新的透天厝，則可能因房屋現值高而受到影響。

高價住宅「單價」交通對各產品的影響

A：買高價宅時，應特別注意以下兩點：

車位面積：新的高價宅「每坪單價」認定不構成車位。因此，若您出售的房屋有車位，請務必在協定中明確約定車位面積和價格，避免因車位面積被計入，導致單價被抬高，意外達到高價宅的認定。
產權證明：要認真核對房屋買賣合約、交易明細、修改補貨發票等證明文件，以便在報稅時能以「核實認定」的方式計算所得，因避免無法舉證而需採用相應的「設算」標準。

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