這兩年迎來預售屋交屋潮，很多人卻發現自己走不過「貸款」這一關。不是資格不符，就是銀行直接說「扣打已用完」。你不是唯一遇到這題的人，這不是個案，而是整個市場正在面臨「錢荒」。
《陶迪說》邀請到房產專家徐佳馨，一起拆解這波「錢荒」的真相！（延伸收聽：陶迪說 EP328｜房市鬧錢荒！預售屋斷頭潮來了？ ft. 徐佳馨）
◆ 為什麼會出現錢荒？
這一波不是單純的「政策限貸」，而是資金結構的問題。銀行法第 72 - 2 條規定，銀行放貸給不動產的比例不能超過總存款與債券發行的 30%。但現在很多人不把錢放銀行、改買 ETF 或其他投資，導致銀行的現金水位「分母變小」；而同時間，房價高漲、放款金額「分子變大」。這一減一加，銀行放款率很快就達到上限，只能小心用在刀口上。
這也是為什麼過去只有年底才出現的資金吃緊，現在提前到年中就發生了，許多手購族與預售屋買家因此卡關。
◆ 建商不幫你處理貸款了，怎麼辦？
以前買預售屋，多數建商都會協助媒合銀行，成批送件，貸款輕鬆搞定。但現在，越來越多建商直接說「自己去找銀行」。這代表市場風險被轉嫁到買方身上，也讓很多買家措手不及。
更別提央行對第二戶以上的貸款成數限制，或是「換屋貸款」必須承諾舊屋塗銷，否則只能貸五成。這些新規定，讓許多原本規劃得剛剛好的財務配置，突然破了洞。
◆ 想要「撿便宜」？得先看看你有多少現金
市場上確實出現一些「被迫求售」的物件，甚至有房價從 1.1 億降到 7000 萬的案例。但重點是：這類買賣，買方也需要有強大的現金水位才能接得住。
現在不是「隨便都有貸款」的年代了，你要進場，就得靠現金說話。
◆ 中南部房市觀察：台中、嘉義、台南、高雄
▣台中
作為中台灣核心，一直是建商推案的重鎮，供給量龐大，投資客活躍。但近期市場逐漸回歸自住需求，價格修正空間開始浮現，尤其是過去幾年預售推案密集的重劃區，投資人壓力明顯。
▣嘉義
因科技 S 廊帶話題帶動，加上基期低與供給稀少，成為資金關注的新焦點。不過作為非直轄市，資源與能見度有限，價格容易受個別建案拉動，投資前建議審慎評估，佈局宜走長線。
▣台南
近年因南科與台積電效應，房市漲幅明顯，尤其善化、新市等區快速發展，但也伴隨部分投資熱退潮而出現轉售潮，價格逐漸分化。相較之下，永康與安平等生活機能區仍有穩定剛需支撐。
▣高雄
則受惠亞洲新灣區、橋頭科學園區等大型建設帶動，北高雄表現亮眼。南高雄雖有題材加持，但部分區域仍需時間消化供給量。整體來說，高雄房市動能仍在，但選區、挑產品的功力更顯重要。
想佈局嘉義，可以，但一定要長線規劃、避開過熱點。
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◆ 資金派對結束了！現在買房要注意：
▣首購族
現在是觀察市場與出價的好時機。因為交易量低迷、業者態度積極，會有更多空間讓你談條件與價格，只要財務準備好，可以開始看屋。
▣換屋族
關鍵是貸款條件，如果你資格沒問題，現在反而可以用更合理的價格換到好產品，遇到喜歡的物件，可以勇敢一點出價。
