持分房屋可以貸款嗎？申請流程、管道與風險必看重點

在現實生活中，不動產常不是單一一人所有，像是夫妻共同持有、兄弟姊妹繼承房屋、朋友一起投資等情況都會形成共同持有房屋的情況。當你想用這樣的房產進行貸款時，會遇到許多與一般房屋貸款不一樣的狀況與限制。

本文將帶你完整了解持分房屋貸款是什麼？能不能貸？該怎麼申請？

什麼是持分房屋？「公同共有」和「分別共有」差別在哪？

持分房屋指的是房屋產權由2人以上共同持分擁有，大多因為涉及繼承、合購、贈與或投資等情境，使得不動產所有權被分割。然而，持分的比例不同，根據不動產共有的形式，大致可分為：

每位持有人分別持有不同的房屋產權比例，例如： A 擁有 1/3、B 擁有 2/3。

由於持分比例不同，因此，在辦理持分房屋貸款時，即使申請人無須徵求其他持有人的同意，仍會使貸款機構在審核貸款時更加嚴謹、流程更繁瑣，部分機構可能不願意承作。

每位持有人共同持有房屋完整的所有權，例如： A 持有 1/1、B 持有1/1、C 持有1/1。

公同共有的房屋，無論要辦理貸款、買賣、轉移等處分，都需要取得全體共同持有人同意才能執行。

簡單說，「公同共有」因為牽涉到其他共有人意願的問題，所以比起「分別共有」在進行處分時會更加複雜。

持分房屋仍然可以申請貸款，但由於持分房屋屬於多人共同持有的產權型態，在申請貸款或進行交易時，程序通常會比一般房屋來得複雜。

實務上，影響持分房屋貸款是否過件，以及款金額高低，主要與以下因素有關：

銀行審核持分房屋貸款時，會特別重視房屋產權是否完整，通常只有在產權結構清楚且完整的情況下，才願意受理持分房屋的貸款申請。只要其中一位持有人對貸款內容不了解，或表達反對意見，銀行往往會因此退件。

由於房屋為共同持有，銀行在評估時會一併檢視各持分人的信用紀錄與財力，確保具備足夠的還款能力。若其中一人有信用瑕疵，可能連帶影響整體貸款條件與核准結果。

銀行審核最嚴格，由於持分房屋的產權複雜，不僅需要檢視申貸人的收入與信用狀況，對房屋本身的條件也相當重視。銀行通常會要求所有持分人一起到場，並留下書面同意書才會受理貸款申請。

由於持分房屋產權不明確，為避免可能發生撥款後持有人反對、或持有人之間對還款責任認知不一致等問題，承做持分房屋貸款的意願通常較低。

雖然民間管道的審核條件最寬鬆，但民間管道眾多、素質良莠不齊，申請前應審慎評估相關風險，一定要詳細確認合約內容，避免日後發生不必要糾紛。

每個貸款機構的申請程序可能略有不同，整體通常包含以下5個步驟：

持分房屋對承貸機構而言風險相對較高，因此銀行通常會要求所有持分人一致同意後，才會受理貸款申請，核准機率自然較低。

因每位持有人都擁有房屋部分所有權，不論是進行修繕、裝潢、出售或申請貸款，通常都需要全體共有人達成共識才能執行，不僅決策流程冗長，也較容易在過程中產生意見分歧與後續爭議。

由於共同持有的房屋產權複雜，市場上願意承接的買方相對有限，買賣彈性與流通性明顯便低於單一產權房屋。

持分房屋貸款並非完全不可行，但相較於單一產權房屋，無論在審核條件、申請流程或風險控管上，都更為嚴謹。能否順利過件，往往取決於產權結構是否清楚、持分人是否能達成共識，以及整體信用與還款能力是否穩定。

在正式申請前，建議先盤點自身條件，釐清各持分人的意願與責任分工，再選擇合適的貸款管道，才能在兼顧資金需求的同時，降低後續衍生糾紛與財務風險。