大多數網友諮詢有關整合債務問題時，不少負債成因是來自家庭、投資、異常消費等造成；其債務分佈可能從銀行房信貸、信用卡甚至借到融資車貸、小額借款等範圍非常廣；之前陸續都有發表相關文章，藉此強調透過房屋增貸整合名下債務的可行性與效益。以下提供近期二位網友的概略情況個別分析討論：
該網友日前提問（如圖一）
分析該個案會遇到幾個須注意情況：
1.貸款年限：根據金管會規定『房屋貸款的年限加屋齡不得超過50年』~換言之、若房屋屋齡已屆50年，則貸款年限最長為50年減去屋齡等於0。但實務上、大部分銀行對於屋齡已屆50年的老屋，貸款年限仍須以銀行依據房屋狀況、貸款人的信用狀況和還款能力等因素綜合評估來決定（多半限制攤還年限在10~15年以內，申貸前須作好還款計畫）。
2.貸款利率：也因為老屋的風險相對高，多數銀行通常會要求較高的房貸利率以反映此風險（比一般房貸約高出0.5至1個百分點左右，須做好較高利息支出心理準備）。畢竟老屋會存在諸多問題，譬如結構多加強磚造、電路老化與漏水潮濕等~都會增加銀行的授信上風險。
3.貸款額度：據悉該房屋座落於新北市三重區，須注意土增稅將直接影響可貸金額外，附帶上述第一點已提到屋齡50年的諸多狀況，都可能會被限制可申貸額度。
4.房況與周遭環境：由於該網友說明房屋位一樓，週遭是否有嫌惡設施（譬如宮廟神壇、傳統市場（髒亂異味）、夜市（噪音人流）、臨路寬度，或是無尾巷等都會直接影響鑑價金額，若狀況較差甚至有可能被拒絕貸款。
5.債務結構：該網友自述兩筆信貸96萬、有一筆未過綁約期（到今年10月），即代表該筆信貸屬『近期增貸』，加上10萬卡款、無擔保債務總餘額已達106萬，負債比已超過月薪22倍。
總評該個案工作未穩、近期增貸（高風險、高負債比），加上擔保抵押品屋齡50年等條件影響下，甚至不願接受銀行剪卡要求~個人認為該個案後續申請房貸變數恐怕仍多。
上述個案評估到後續申請上所可能面臨到問題，以下則是經銀行核准之個案、一併提出來討論：
該網友（如圖二）目前職業為無設立登記自營美容工作室負責人，收入來源均為現金交易；房屋自住但是內部陳設有類工作室裝潢，透過贈與方式取得所有權（剛開始由家人名義購買，之後因故移轉登記到該網友名下）。房貸抵押分兩筆設定（同一家銀行），除房貸外名下還有信用卡七張卡循環約32萬，另一筆融資車貸繳八期；該員自述活存積蓄約10萬初，另持長期投資股票庫存約30萬。
對本個案詳細評估與分析意見：
1.擔保品位於台中市太平區、超過10年未滿15年中古大樓；屬自住性質、但內部陳設有工作室裝潢。房屋抵押權設定有兩個但都同一家銀行，設定時間均為107年07月、設定抵押權金額各為690萬與180萬；由於兩筆房貸借款不同時間，H小姐表示在111年再向原房貸銀行申請增貸。
2.借款人現職為無設定登記之自營業主，營業項目屬於美容服務業；工作地點有在自家也有外出到府服務。因為自營無設立登記，故無法提供財報、亦無向國稅局申報個人所得，也沒投保勞保；收支均為現金往來。該網友自述積蓄大約10萬左右、股票長期持有約在30萬（集保庫存內容0050／2330／00878）。
3.至於與銀行往來信用狀況，審慎檢閱該網友於01/16自行調閱的聯徵信用報告，可明顯看到持有七張信用卡『長期循還繳最低應繳』，甚至『星展信用卡114/03月、114/05月、114/07月有全額未繳-遲延未超過一個月，台北富邦信用卡114/09月也有未繳足最低-遲延未超過一個月等遲延紀錄。』
4.購車車貸屬一年內新增債務月付金21,348元，房貸兩筆支出合計41,443元，加上七張信用卡每月最低應繳金額3萬多元，等於一個月對債務總支出近10萬元！對於該網友而言負擔大壓力重自然是不可言喻。
5.該網友自述曾經有找過某銀行估價（僅初估、未進入室內拍照現勘），雖然價格回報數據還算可以，不過受制於『自營無設立營業登記、室內有工作室陳設、無法提供明確工作財力證明，附帶信用卡長期循環信用與遲延紀錄』等影響，即便估得到也難取信於銀行審查，而該銀行最終回覆『平均薪資計算較保守』為由婉拒申請。
6.與該網友諮詢過程中，她持續提到自己各項繳款皆正常且無遲繳紀錄、信用評分還不錯，同時絕不考慮二胎房貸與民間融資方案。但根據她提供的聯徵信用報告、對所有銀行的實際審查面向是：
*事實上、星展卡與富邦信用卡一年內就曾經發生過遲繳紀錄。
*繳最低應繳金額~對銀行來說『僅維持基礎信用』。各銀行主觀認定持卡人缺乏還款能力且高風險，尤其累積30多萬卡款、當繳不出來就可能是連鎖效應。
我回覆一句實話『以現況分析、並非每家銀行都願意承做』。
初步給予該網友的規劃方向：
1.首先是現勘拍照、由於該網友住家內部有美容工作室之陳設，在配送銀行進行內部現勘時即須特別注意；其次在於她名下所持信用卡均長期循還信用、累積高額卡款，附帶又有遲繳記錄~將直接衝擊到送件後的核准機率。故如何審慎篩選合適銀行申請即非常重要。
2.該網友自述有一些積蓄與股票持有，我們請她須一併檢附做為輔助財力之參考依據；從她近一年的銀行往來存摺計算其平均進出餘額，同時嚴格檢視其股票集保庫存、是否有融資買賣與短沖負面情況。
3.另一方面也告知該網友因為高額卡款與循環信用，銀行審查主管應會要求必須代為清償，並且有可能會要求配合『剪卡』做為授信上交換條件，避免後續再滾出卡債、導致信用擴張風險甚至遲延情況產生。
最終核准房貸總額788萬，分為588萬（本利攤還型）、200萬（理財型房貸）：
*588萬／利率為2.x%(一段式指數型)／分30年本息攤還／月付金約2x,xx1元／開辦費x,000元／限定一年內不能清償整筆貸款
*200萬／利率為2.x5%(一段式指數型)／隨借隨還不動用不計息
以上兩位個案意在闡述借款人、房屋兩種不同條件所遇到的個別問題都不相同；惟須要經過縝密評估、詳細規劃後再動作，所得到的效益也會截然不同。
0985-666-807／Line：jerry.chu
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