投資前的快速篩選

根據新加坡證券交易所的新聞稿指出，目前新加坡證券交易所有34檔REITs、5檔合約信託基金和3檔REITs的ETF，合計42檔。今年第一季表現最好的20檔，平均報酬率為15.7%(最好的5檔平均為19.6%)，而這20檔的平均一年、三年和五年總報酬率為10.6%、37.9%和51.7%，都還算是不錯的結果。然而，並非所有的REITs都如此，還是有些表現出色，有些則不如人意。身為一名投資者，你的目標一直都是在尋找最佳的投資以增加財富，所以如何增加找出最佳投資的效率呢?你可以試著用量化的投資條件作為快速的篩選。

我在挑選REITs前有會使用兩個快速的篩選條件。

一、維持多年的高出租率

高出租率代表REITs管理團隊能將可租賃面積的很大一部分都成功出租，這可以最大化其物業的報酬率。而多年來都可以一直保持高出租率，意味著REITs的管理團隊有能力充分利用所投資的物業，並且與租戶保持良好關係。

尤其穩定的出租率也會使租金收入更加可以合理預測，而投資者也可以預期能獲得穩定又持續的紅利分配。

二、價格與帳面價值比1

價格與帳面價值比是將REITs的每單位市場價格與每單位的帳面價值進行比較。身為投資者，你應該尋找交易價格低於其帳面價值的REITs。

由於REITs的帳面價值主要由其所投資的物業構成，因此如果REITs決定解散清算時，這些物業出售可以獲得的價值可以很好地反映在單位持有人可以拿回多少錢。低價格與帳面價值比將降低投資REITs的損失風險。

這邊還需要注意的是REITs所投資物業的帳面價值是由鑑價公司的鑑價報告而來，雖然做這些報告的都是專家，但投資者還是要盡一下自己身為投資者該盡的責任，也就是合理懷疑這些鑑價公司的專家所出具的結果是否合理，通常我會使用兩種方法來判斷，第一種是REITs過去出售物業時的狀況如何?如果出售的價格總是可以高於鑑價報告的結果，而且幅度很高，那應該可以合理相信鑑價的結果。像M44U在2019年4月11日時，發布消息要出售在日本的五個倉庫，這5個倉庫的出售價格比2019年3月31日的鑑價結果還高出21%。

第二種方法是比較同類別的REITs所使用的貼現率是否相近，使用較低的貼現率會得到較高的鑑價結果，使價格與帳面價值比看起來很漂亮，因此比較同類別REITs所使用的貼現率以及判斷該貼現率是否太低，使物業鑑定結果過高，因此使價格與帳面價值比過低。

如果兩種方法都呈現好的結果是最棒的，但是如果不一樣我會以第二種方法的評估為主。

整體而言，新加坡REITs的投資報酬率相當不錯。然而，並非所有REITs都一樣出色。有些年化報酬率只有5％，而前幾名的年化報酬率接近20％。顯然，這是一個明顯的差異，找到有高報酬率的投資標的可以對投資組合的投資成果產生重大影響。這篇文章提供一個指引，可以引導讀者把自己在意又可以量化的篩選因素找出來，在進一步分析之前可以把不符合的標的排除在外，以減少不必要的分析工作。