REITs 包租公 DEA: 知行合一，投資風險和優點全面分析
重點結論:
• 知行合一• REITs 包租公 DEA• 又大、不好、算便宜
• 買了打算賺他個 50%
• 就讓時間來看看結果啦~
• KQJ Jay 買入均價為 12.34
★DEA是什麼?
• 就是包租公
• 開發、管理、出租 GSA相關地產 收租金
• 26 州的 90 處房產 (97%已出租)
• 總面積: 880萬平方英尺
• 租給: FBI、DEA、國防部、國家公園管理局和社會安全管理局…等
★有哪些REITs? (產業分類)
• 商業：購物中心、辦公樓
• 住宅：公寓、大樓、社區
• 工業：倉庫、物流中心、伺服器
• 酒店：酒店、度假村
• 醫療：醫院、診所、醫療辦公室
★REITs 資本結構分類
• 資產型REIT：(有大樓) ex: 有經營商業大樓
• 債券型REIT：(沒有大樓、有債權) ex: 只有建商發行的債券
★美國REIT重要規定 (美國稅法)
• 配息要求：REIT必須將> 90% 的淨收入（租金+價差）股息分配給股東。
• 稅務優惠：為了免除公司所得稅，REIT需要遵守第一點。
★投資REIT優點
• 穩定的被動收入、利息高 (很愛)
• 當很多種包 租公 (醫院、Motel、大樓)
• 小錢也能當包租公
• 免換燈泡 (抱怨or炫耀)
★投資REIT風險
• 景氣風險: 房客流失、房屋價格波動
• 利率風險：當利率上升時
A. REIT的利息增加，利潤下降
B. 對房地產需求有不好影響
★GSA是什麼?
• GSA :美國總務署（General Services Administration）
• GSA 租賃: 美國政府透過GSA租房子
• 特性:長期性、穩定性(政府)
★公司介紹:
• 美股代碼: DEA
• 行業： REITs
• 成立年份：2014年
• 總部：美國
• 專注 GSA生意
★好不好:
• 缺點:營收降、營利降、EPS 降、負債比小升、毛利率降、營利率降、淨
利率降、ROE降、ROA降、利息保障倍數降
• 優點:現金水位回升、自由現金流量，正、P/S 低、P/E普通、P/B低、配
息穩健
• 便不便宜: P/E: 61.32、殖利率: 9.1% 好 (d =D/P)
★聯準會消息 3/6
• 鮑爾：在有把握戰勝通膨前，Fed不急於降息
• 「利率可能已經來到緊縮周期的頂峰」
• 「今年某個時點開始放鬆政策限制應屬恰當」
• 分析師紛紛上調美國經濟預測且押注聯準會夏季前都不會降息
• Jay 很保守，猜 年底前降息
★總結論: 知行合一
• REITs 包租公 DEA
• 又大、不好、算便宜
• 買了打算賺他個 50%
• 就讓時間來看看結果啦~
• KQJ Jay 買入均價為 12.34
★KQJ Jay 祝大家投資愉快
(以上為中長期投資，短線誤入，易受傷，警語:投資絕對有風險，以上為個人觀點，非投資建議，不能構成投資判斷的依據，大家投資時需要獨立思考判斷的)
★歡迎喜歡中長期投資的朋友來聊聊，可以來約免費諮詢(私訊)
