AIMS APAC REIT(O5RU)

在2020/6S-REITs介紹挑選一文中挑選出要介紹的對象是AIMS APAC REIT(O5RU)，使用的是2020/5/12公布截至2020/3/31為止的2020業績報告。

先來看一下O5RU的基本資料

主要還是以新加坡房地產為主，澳洲僅有一個房地產，也是唯一永久產權的。其餘使用期限多數落在30~35年間。

房地產屬性主要以物流倉儲為主，其餘類別差異不大。

租賃剩餘期限分布還算平均，沒有過度集中的風險。

房地產的使用權期限分布，稍嫌短。

2020Q4的收入和獲利不論是季比或年比都處於衰退狀態。不過全年度相比則差異不大。

投資組合估值微幅下降，淨值也稍微下降。不過以2020/6/5收盤價$1.27新幣來說，折價幅度僅剩5.9%。槓桿率跟利息保障倍數的數字都還不錯。

債務狀況，今年度到期的債務都已取得再融資承諾。

總結

有利因素:

不利因素:

在業績報告中經營團隊對於 COVID-19造成影響的說明如下:

結論:

O5RU是一個相對規模較小的REIT(以市值計算大約落在S-REITs的後25%)，沒有足夠的財務實力及靈活性來購買新物業。所以經營策略放在現有房地產的再開發，尤其許多房地產目前的狀態都尚未達到其地積開發比率的上限，當然進行再開發的期間是不會產生任何收入，所以只能慢慢進行對獲利的影響會比較小。

還有一個潛在的利多是預期的合併效應，ESR Cayman Ltd(ESR)在2019/11/4以37,290,086新幣的價格購買了O5RU的26,827,400單位(每股1.39新幣)，持有單位比例為9.09%。

於2020/5/29收市時納入MSCI新加坡小型股指數，預期可以增加不少流動性。

近52周的高點為1.45、低點為0.88，以目前價為來看離高點的位子比較接近。

DPU已經連五年衰退(11.35-11.05-10.3-10.25-9.5)，房地產使用權限偏短(僅一個永久產權、約40%低於40年、約40%介於30年~40年)，可預期又有幾處單一租戶的房地產會轉為多租戶，我個人使用的估值模型評估的合理價位在$1.22新幣，跟2020/6/5的收盤價$1.27新幣相比其實差異也不大，但上檔的減碼區價位在1.34新幣跟1.5新幣，對我來說潛在報酬率區間不是太誘人。所以我應該目前不會在此價位買入。