【投資觀念】 Ａ大的理財心得分享＿ameryu分享房貸怎麼還，最有利？（小家庭篇）
・家庭收入有結餘，該怎麼理財會比較好？
五年前(2016)在一場講座上有網友攜家帶眷來聽，那時很有印象小美懷孕３０週左右，說要來聽演講當胎教ＸＤ
在演講結束後，因為還有時間就跟他們聊了一下買房的規劃，由於在事前他們已經先將財務資料整理好寄給Ａ大，於是我們很快就能進入正題。
網友原先預估的買房預算是800萬的新屋，
但那時候的800萬要買三房兩廳只能買在離老家比較遠的地方，我就跟他們說沒關係，
那我們就先練習「已經進入在繳房貸的狀態」，只是在理財上要稍微有點技巧的把錢調配好。
小明說他們目前的家庭收支狀況是扣除生活費與房租之後，大概還剩兩萬多⋯⋯
若以買房預算800萬來討論，貸款８成，就是 640萬，
換算月繳就是 3600 X 6.4 = 23,040
註：快速的房貸月繳換算公式（利率約1.85%）
每貸款一百萬，分３０年攤還，月繳大約 3600。
在有結餘的情況下，比較理想的理財方式是
＊．用未來的房貸月繳，當成現在每個月要支付的房租。
＊．概念：現在是跟房東租屋，以後換成跟銀行租屋。
〖實例〗
目前房租 15,000元，車位租金 1,500元，
合計支出為 16,500元。
預估的房貸月繳 23,040元。
預估的房貸月繳 － 目前的租金
＝您目前應該要努力存下來的錢。
在此例中，小明他們的家庭收入是有結餘的，那要談買房，才會比較容易些。
在規劃時Ａ大會建議稍微拉高一點月繳金額，讓「額外存款」變成整數，這樣會比較好規劃。
〖實際算式〗
23,500－16,500 ＝ 7,000
這筆 7,000元，就是每個月應存下的基本買房基金。當你每個月能夠多存 7,000元，代表著你每個月已經有繳640萬，三十年房貸的能力。
至於這7000元該怎麼處理，
大致上有兩個方向（１）單純的儲蓄（２）定期投資。
然後，不要去買儲蓄險，因為在買房的過程中，有時候會意外接到驚喜，就是找到還不錯的房子，價格在預算之內，如果你錢卡在儲蓄險裡面，你可能會很嘔。
畢竟提前解約會虧錢。
・買房基本的用錢概念
如果您的年終會比一整年的薪水還多，
那要用別的方式來做買房規劃。原則上，
盡可能用月收入來撐起房貸支出，不要用年收入來估算，畢竟房貸是月繳。
其基本原則是不要超過家戶所得的三分之一，如果買完房，貸款月繳超過雙薪家庭的家戶所得的三分之一，那後續的理財規劃方向，就會比較偏向「提前部分還房貸」。
・五年過去了⋯⋯
小明他們一直有在做這樣的練習，
把讓自己每個月擁有繳 640萬房貸的能力，
在這五年間，經歷過多次的看房，斡旋，開價、喊價、殺價，終於在2021年年初，小明一家人在高雄左營區看中了一間房子，
非常喜歡，但非常喜歡這件事不能讓建商知道，不然價格會很難砍下來。
・是否要提早還房貸的黃金判斷式
收入較少的那一方的30%是否有超過房貸月繳？
如果收入較少的那一方的薪水三分之一沒有大於房貸，那部分提前還房貸，會對這個家庭比較有利。
其理財規劃的順序為，
１、重建緊急備用金，至少要有６個月的房貸月繳金額。理想的狀況是夫妻各自擁有一筆備用金，其額度是跟６個月房貸月繳金額相當。
２、緊急備用金的資產配置
建議夫妻各留下１０萬元在高利活存中即可，剩下的就拿去買「被動式的指數型基金」。
３、在剛開始繳貸款的前五年～前十年，先從部分提前償還房貸的方向去理財，這是採用「安全現金存量」的理財方式。
超過備用金的部分，可以考慮還房貸。
另外，可以動用的部分是投資的獲利，扣除本金後，可以把投資獲利拿去還房貸本金。
４、年終獎金拿到手之後，先扣除次一年度的必要支出，以及旅行、紅包支出後，再進行清點作業，看能夠拿多少去還房貸。
５、最終目標是要把房貸月繳金額，降到一個可以輕鬆負擔的程度。
而這種走向是以「預計要把房貸繳完為前提」，如果中途有打算賣屋換房子，那不還房貸會是比較理想的方向。
・房貸輕鬆月繳的判斷方式
『月收入』較少的那一方的薪資30%
〖舉例〗
夫薪資４萬，但年終多
妻薪資６萬，而年終少，
理想是把房貸月繳壓到４萬的30%，
也就是12,000元，這會是比較輕鬆的狀態。
因為，房貸是月繳。
〖考量的點〗
如果妻子突然失去收入，
也不會因為沈重的房貸月繳導致整個家庭陷入困境。這是一種遠期的理想狀態。
若不想還本金還到那麼多，也可以參考家戶所得的30%，來當作我們預計要削減的目標金額，也就是讓房貸月繳低於３萬元以下。
丈夫的房貸月支出比 ３萬／４萬＝0.75=75%
妻子的房貸月支出比 ３萬／６萬＝0.50=50%
由此可知，當收入只剩一份時，馬上就會入不敷出了。
最後幾經峰迴路轉而買下了房子，但貸款要1320萬，網友來討論時，Ａ大心算了一下，感覺三十年房貸可能會很硬，
因而討論「四十年房貸」的可能性。
1320 x 36 = 47520
1320 X 30 = 39600
加計年終，家戶所得會有160萬左右，
剛好是買房的最大極限，原則上房價所得比不要超過１０倍，
若有超過的話，在繳貸款的前幾年，
就會建議有閒錢多還一些房貸。
・貼現報酬率的計算
要不要提前還房貸，最有效率的判斷式就是
採用「貼現報酬率的計算」
也就是你提前還的這筆錢，
到底能夠創造多少價值。
你要選擇的道路，應當是可以讓你輕鬆繳完房貸的理財方式
所謂的貼現報酬率是指，
你本來應該要還的月付金額現在不繳了，
而這筆還款本應該能夠創造的價值。
債務是在預支未來的薪水
提前還款則是把本應該在未來還款的錢，
提前在現階段還清，那連帶的他額外的價值應該要被扣除。
如果提前還款可以創造額外３０％的價值，
而同樣一筆錢，拿去投資，你可能還要等五年，
而且還不保證一定賺錢，
在有房貸的情況下，先還一部分本金，
讓月付金額下降，其實是會比較明智的選擇。
・計算的過程
要先知道，你預計要還多少錢，
再來是，剩餘期數有幾個月，
然後目前的利率為多少？
https://www.cotabank.com.tw/web/calculator/cal_04_2/
如果會用EXCEL寫計算式，可以用PMT函數去試算貼現報酬率
如果不會寫也可以用現有的工具來做試算「本利攤」之月付金額
然後再透過計算機計算反推出貼現報酬率。
例：預計要提前還10萬元的房貸，而房貸剩餘450期要繳，在利率1.31%的情況下，計算出來的「還款貼現報酬率」為26.90%。
計算過程：
求出10萬元，分450期，利率為1.31的房貸月繳為多少，
然後再算出總本利和為多少。
然後以「未來應還之本利和」除以「預計要償還之本金」，
再減掉１，所求得的數字，即為房貸提前還款之貼現報酬率。
例１：
10萬元，分450期，利率為1.31的房貸月繳為282，
未來應還之本利和＝282 x 450 = 126,900
126,900 ÷ 100,000 = 1.2690
1.2690 -1 = 0.2690 = 26.90%
例２：考慮到房貸繳10年之後，再開始還的情況⋯⋯
10萬元，分360期，利率為1.31%的房貸月繳為337，
未來應還之本利和＝337 x 360 = 121,320
121,320 ÷ 100,000 = 1.2132
1.2132 -1 = 0.2132 = 21.32%
寫出這些數據的用意是為了告訴各位
房貸提前還款的貼現報酬率，會因為還款期數變少，
而造成「更少」的還款貼現報酬率。
例３：考慮到房貸繳10年之後，再開始還的情況
但是，這時候房貸利率已經來到「1.81%」
10萬元，分360期，利率為1.81%的房貸月繳為361，
未來應還之本利和＝361 x 360 = 129,960
129,960 ÷ 100,000 = 1.2996
1.2996 -1 = 0.2996 = 29.96%
各位可以很明顯地看見，影響貸款最多的反而是「利率」，
就算還款剩餘時間一樣，但是利息只高出0.50%，
以10萬元來考量，您就要多付出8640元的利息，
若是還100萬的話，那就會差距到8萬多元的利息錢。
重點整理：
一、房貸的貼現報酬率在不同的時間點，會不一樣。
二、房貸的升息，就算幅度不大，也會有極大的影響。
三、貼現報酬率＝未來不用付的利息之總額有多少？
計算出貼現報酬率之後，
就能與目前的投資來做比較。
如果你的投資每年有７％的報酬，
與例２相比，你至少要等三年，才能拿到２１％的報酬，
但是馬上還款的話，就能拿到２１％的貼現報酬。
至於經典問題「還房貸好，還是投資好？」
個人覺得，還是經過細算後再去比較。
如果手邊是沒有備用金的狀態，
那就還款與投資皆不建議，除非你是收入穩定的軍公教人員。
不會被欠薪與資遣，那手上不保留太多現金是可行的。
除此之外，就不建議沒有保留安全水位的現金。
在現金有安全水位之後，再去思考
還房貸好還是投資好。
然而在大多數的情況下，若剩餘期數有超過２４０期，通常是先還款會比較有利。
唯獨房貸利率低於一年期定存利率的兩倍時，這時候提前還款，未必會有利，那就要認真的去把貼現報酬率算出來，
再跟自己的投資報酬率做比較，才會知道哪一個最有利。
結論：
在考量要不要還房貸時，比較折衷的理財方式是採用
「安全存量理財法」，也就是說扣掉生活費之後，以及短期內未來確定的支出後，一直保持著某個額度的現金安全存量，
以小家庭而言，一般會建議保留50萬元的家庭備用金額度。
有多錢的時候，由於所剩金額可能不大，
這時候會建議把這多餘的幾千塊錢，拿去做指數投資，至於要選擇哪間券商，Ａ大會建議運用「永豐－大戶投」，並且採用定期定額投入的方式，買進市值型ＥＴＦ（0050）
如果一個月可投入金額有大於100美金的額度，那就直接買ＶＴ。
這麼做的用意是，替未來的自己做點打算，
大多數的人買完房子，大概就剩兩個目標，
一是儘早還清房貸，二是為退休規劃做點準備。
那買ＶＴ這個標的的好處是，以後就不用轉換標的，而這檔指數型基金的特性是，
投入時，不需要特別擇時，有紀律的定期扣款反而比較輕鬆，然後不用停利與停損，也就是說不用特別去盯盤。
再來是累積到了一定的獲利之後，您可以把獲利的部分賣掉，拿去償還一些房貸，而償還部分房貸後，由於月付金額會下降，代表您可以用的錢會變多，如此反覆操作，可以同時累積自己的退休金，還能把房貸壓力減輕。
Ａ大覺得，理財往往沒有單一的方向性，你可以試著雙軌並行，同時拆解「房貸債務」以及「人生未來的隱藏債務；退休金」。
我是 ameryu（Ａ大）
希望本期的『秒投專欄』能讓您有所收穫，
或是有一點點啟發，感謝您的耐心閱讀。
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ameryu. 2021-12-12#
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