最近期寫了不少房地產相關文章，告誡大家許多該避的一些誤區，和一些可以申請到的權益，讓真的買房時承受的壓力可以小一點，輕鬆還款舒適過一生。 後面寫的那些不同利率，跟各種權益申請，真的已經有點太過深入，還沒開始入市的人可能看不太懂。 近期聊天時才發現，原來大家連最基本的觀念都不知道，難怪這麼多投資人，笑說要等這些年輕人的新青安貸款，「寬限期」到期後的一波斷頭潮，再進去搶市場。 買房後準備跟銀行申請房貸時，肯定有聽過什麼叫做「寬限期」和「延長還款年限」，只是很多人搞不太懂這兩個的基本概念。 一不小心被房仲洗腦，講著各種很便宜，卻沒評估好自身還款能力，腦子一熱就投身入房市，想著五年後肯定可以賺一大筆，真的是著實危險無比。 我這就從這兩個「房貸」的最基本觀念，也是最容易被話術的基礎點，來好好釐清一切事實，跟把數據呈現給大家看。 房貸寬限期：時間內只要先償還利息 在申請房屋貸款時，可以選擇在一定期限內「寬限」還款金額，通常三年為限，新青安可以延長到五年。 意即此段時間內只需先償還利息，等寬限期結束後，再平均攤還本金與利息，也就是「還息不還本」。透過此方式，可以減輕剛購屋時繳交貸款的壓力。 舉例新青安來說，若房貸為滿貸 1,000 萬元、現在給的前兩年最優年利率為 1.775%、分成 40 年攤還期，還申請 5 年的房貸寬限期後，前兩年期限內「1000x1.775%÷12=1.4791」，所以前兩年優惠，每月便只需負擔不到 1.5 萬元的利息 。 至於第三年變更為 2.275%，也是一樣計算方式「1000x2.275%÷12=1.8958」，第三年開始的利息就是大概1.9萬元，若還沒開始償還本金，就是一直延續到寬限期第五年滿，每個月都只要繳那不到兩萬元的利息費。 聽起來跟外面租房子也差不多錢啊！所以籌個頭期款來買一下，看起來好像真的也是不賴，卻忘了還有後面的本金，你借款的一千萬都還沒開始繳。 本金償還長期攤還，以最高40年為限期「1000÷40÷12=2.0833」，也就是每個月償還的本金為2.1萬元左右。 看起來兩種的繳款金額都還好，但別忘了你的寬限期過後，繳費是兩種相加起來的金額才是正確。 延長還款年限：把借貸的還款時間再拉長 一般房貸最多的年限通常為 30 年，若沒特別跟銀行談的話，也就只有新青安可以無條件的延伸到 40 年。 前面有講到寬限期問題，這邊最容易被搞誤區的地方，就是以為寬限期是多出來的時間，覺得是再加上去而已！就是這一點也是很危險的想法。 就以 40 年延長，然後寬限期 5 年為例，你寬限用了 5 年後，當然就是變成延長時間只剩下 35 年，而不是往上加成 45 年。 然後因為年限有變短，所以本金的繳款也會有所改變，這時候就會變成「1000÷35÷12=2.3809」，每個月本金償還價錢是那樣，比原本多了將近三千元。 然後第六年是利息加本金的償還，就是「18,958+23,809=42,767」，這是你第六年後，開始要每個月償還給銀行的錢。
由於已經開始償還本金，利息從第六年就開始逐月遞減。 我說的這也是把利息降至最低的「本金平均攤還」模式，雖然剛開頭幾年會比較緊，但後面隨著年紀變大，也會逐月越繳越少錢。
整體攤還下來會比銀行對保時，最喜歡拿出給你看的「本息平均攤還」模式，每個月都繳一樣錢，總體支出利息還要少52萬元左右。
所以你若一個月只賺個三、四萬的人，千萬不要頭一熱就腦衝啊！要好好詳細評估一下，自己是否真的可以做到月繳四萬多，再去借款買房。 然後大家都忘了買房後，還要自己該要繳交的 5 月房屋稅，跟 11 月的地價稅，若都是自用的話，價格就是房子現值評估額，分別是 1.2 %跟 2 ‰。 所以買個房子，並不是只有銀行的房貸要付而已， 還有要付給政府的各種稅金，跟房屋保險。 你說等五年寬限期後，立刻賣掉就好？ 但那也要你本來的地點好，才能賣到好價格。 又說不然就轉貸，讓寬限期重新計算？ 你都還沒開始繳本金，基本上很難轉貸重新洗牌。 以上的這些基本概念請先釐清一下，再來好好思考是否真的需要買房，然後買在哪裡也是個好問題！ 而且你買完房子後，可別忘了還有一條裝潢的費用是另外計，那價錢可就因人而異，但基本上也不可能都只是少少錢。 #新青安 #房貸 #貸款 #誤區 #房地產 #房仲 #還款 #壓力 #利率 #利息 #本金 #寬限期 #延長 #年限 #借款 #房屋稅 #地價稅 #頭期款 #斷頭 #權益 #房市 #危險 #基本 #觀念 #投資 #理財 #炒房 #數據 #裝潢 #轉貸 我家有個該死的溜滑梯！ 感覺小屁孩應該會整個玩瘋🫨
