台灣房地產將連動經濟出現隱藏性的泡沫化危機

圖片來源：Midjourney

又來了！20年前也說台灣的房地產將泡沫化，20年後卻漲得更兇！20年前，台灣的房地產市場確實經歷過泡沫化的分析和討論。當時，由於經濟快速增長和投資熱潮，房價迅速上升，導致市場出現過度投機和不理性的價格上漲。隨著經濟環境的變化，特別是亞洲金融危機的影響，房地產市場經歷了劇烈的調整，價格大幅下滑，許多購房者面臨無法償還貸款的困境。

20年後，台灣的房地產市場再次出現高漲，主要原因包括台灣的城市化進程和人口集中在大都市區，持續推高了對住房的需求，以及近年來，台灣的利率相對較低，降低了借貸成本，鼓勵了購房行為。再加上政府推出的各種鼓勵措施，如新青安專案，延長貸款年限和寬限期，提升了購房者的購買力。最後，房地產被視為穩定的投資選擇，許多投資者將資金投入房地產市場，進一步推高了價格。

整體而言，房貸利率低、政府鼓勵買房並非市場機制，而是執政當局的政策手段，導致了當前房價高漲的結果。然而，這樣的政策在短期的10年至20年內或許可行，但少子化正在加劇不動產泡沫化的隱藏性危機。對岸的中國，當前正面臨自1980年代經濟改革開放後，最嚴重的經濟危機，特別是房地產。截至2023年末，中國的總人口為約14.1億人，這是自1960年代以來首次出現人口減少的情況，減少幅度為208萬人。在房地產方面，中國擁有約6億棟房屋建築，這意味著平均每兩人就擁有一棟房子。然而，隨著市場需求的變化，許多房屋面臨空置問題，據估計，目前有大約2000萬套房屋待完工，且整體空置率相當高。

中國的房地產市場目前正面臨多重危機。隨著房屋建設的快速增長，需求未能跟上，導致大量房屋空置，這進一步壓制了房價的上漲空間，供需產生失衡。其次，許多大型房地產開發商，如恆大，因高負債而面臨破產，這使得市場信心受到重創。恆大的負債高達2.43萬億人民幣，並已於2023年申請破產，留下大量未完成的項目和「爛尾樓」問題。第三，自2020年以來，中國政府收緊了對房地產開發商的信貸政策，這使得許多開發商無法獲得資金來完成建設，進一步惡化了市場情況。最後，房地產行業對中國經濟的貢獻約佔25%，而房屋銷售額在2023年同比下降了6.5%，這對整體經濟增長造成了拖累。

「一胎化」形塑的房地產危機

中國正因過去「一胎化」政策而導致了少子化問題，沒有強制卻開始走向「一胎化」的台灣又何嘗不是如此？2024總統大選前，當時國民黨總統副總統候選人侯友宜和趙少康提出「侯康貸」（「好康貸」的台語諧音），聲稱若當選，將推動青年購屋貸款額度最高1500萬元，最高可全額貸款，寬限期5年，條件是40歲以下、信用無重大瑕疵、排富（無自有住房與所得限制）、限首購、轉售限制（閉鎖期最高10年）、一生一次等。那其實就是帶頭炒房。當時民進黨回應，侯友宜的購屋貸款政策是推高房價，埋台版次貸危機、讓年輕人陷入債務陷阱，且過去趙少康批評房貸政策時表示，「假設一個房子500萬，只要50萬自備款，但接下來450萬是要用付本金付利息的，對於一個年輕人來講，只是現在給他甜頭，認為只要一成就可以，但接下來就蠻痛苦的，這會產生一個很大的泡沫」，民進黨當時痛批，這根本就是超時空打臉，可見侯友宜就是自吹自擂，想害青年踩雷。

然而，當民進黨提名的賴清德當選總統後，卻提出與「侯康貸」類似的政策－新青安。貸款額度是1,000萬元；政府額外補貼房貸利息1碼，加上原公股銀行減半碼，優惠加碼1.5碼（政府補貼期間為三年）；貸款年限為40年；寬限期為5年。而這根本無法解決年輕人的薪資負擔不起買房這件事。前5年享利息優惠，那接下來呢？一旦恢復原利息，以現在的薪資結構，你覺得年輕人能夠負擔得起嗎？《聯合報》分析，40年期新青安房貸1000萬元，都不提前償還狀況下，利息總支出高達550萬元，且若每月還款過了寬限期，延遲償還本金付出的代價就是利息會明顯增加。甚至已經有青年房貸戶向銀行哭訴，儘管申請到新青安拿去買房，結果卻因失業繳不出房貸，無奈只好出售房產。

新青安的結果就是，七都的住宅平均單價皆有逾5%的漲幅。現在更面臨另一層風暴，當房貸量大幅增加，多家銀行開始出現房貸「滿水位」鬧錢荒，目前24間銀行的貸款水位狀況，公營銀行停止進件排隊撥款，或者拉高申辦條件，還須排隊等審核。民營方面，星展、渣打銀行較有空間，其他包括拉高貸款條件、暫停進件。面對危機，央行傳出將找34家國營銀行討論，要求9月6日前交不動產貸款總量自主管理計畫，被外界認為是「央行限貸令」。而行政院長卓榮泰8月29日強調，政府不會有限貸令。

不會有限貸令的結果，就是繼續放任銀行的房貸滿水位危機，以及政府繼續推動「新青安」的刺激房市需求的計畫。這樣的政府似乎忘了，2007至2010年美國的次貸危機，部分原因，正是政府努力將房屋擁有權擴大到低收入借款人造成的。

毋忘從日本房地產泡沫到2008年次貸風暴

2000年初期，美國政府實施了提高房屋擁有率的政策，尤其是針對低收入和少數族裔家庭。1990年代中期，聯邦政府對《社區再投資法案》（CRA）的修訂，增加了對服務不足的借款人的住房貸款；住房和城市發展部（HUD）對像房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）這些政府支持的企業（GSEs）施加的可負擔住房要求；HUD通過州和地方機構推動可負擔住房的努力。2000年代初期，美國政府實施了增加住房擁有率的政策，特別是針對低收入和少數族群家庭。

這些政策，加上低利率，促進了次級房貸的繁榮。貸款機構開始向那些過去可能難以獲得貸款的高風險借款人提供房貸。 許多次貸借款人獲得了低初始利率的可調利率抵押貸款（ARMs），但這些利率後來調整至更高水平。貸款機構往往未充分告知借款人這些貸款的風險。住房需求的增加推高了房價，助長了房地產泡沫的形成。當利率上升、房價下跌時，許多次貸借款人無法負擔房貸支付，最終導致違約。

次貸市場的崩潰引發了房價的下跌，這導致抵押貸款支持證券（MBS）價值下降，銀行蒙受損失，信貸市場陷入癱瘓。 這場危機進一步引發了大衰退，通過減少建築業、消費支出、銀行貸款和企業融資，對整體經濟產生了重大影響。

西班牙也面臨同樣的問題。該國住房市場在2000年代初期經歷了顯著的繁榮，由於當時西班牙加入歐元區後，利率下降，借貸成本降低，從而引發了建築業的繁榮。再加上政府推動住房擁有的政策以及對房地產投資的稅收激勵措施，鼓勵了投機性購房。西班牙的銀行積極擴大抵押貸款的發放，但通常缺乏充分的風險評估。2008年左右，住房市場崩盤，導致西班牙出現嚴重的銀行危機和經濟衰退，伴隨著高失業率和公共債務問題。

又或許還有人記得，日本在1980年代末期經歷了顯著的資產價格泡沫，部分原因同樣在於政府政策鼓勵了房地產投資。當時日本銀行維持低利率，鼓勵借貸和對房地產及股票的投資。且金融管制的放寬使銀行能更自由地放貸，助長了對房地產的投機性投資。隨後，由於投資者預期價格會持續上升，房地產價格飆升，導致泡沫無法持續。當泡沫在1990年代初期破裂時，導致了日本經濟長期停滯，這段時期被稱為「失落的十年」，其特點是通貨緊縮、銀行危機和經濟增長緩慢。

投機心態恐讓台灣房地產重摔

「投機心態」依然在台灣存在，認為台灣的房地產是鐵板一塊，只會漲，不會跌。甚至以日本為例，認為日本經歷過房地產泡沫，且當前一樣面臨少子化，但都市化程度愈高，人口會愈往都市聚集，導致大型都會區的房價不斷再創新高，已經超過泡沫經濟前的高點，但這樣的心態，忽略了日本大都會區的人口密度更高度集中。以大東京都市圈為例，2024年估計為37,115,035人，東京都23區的人口密度約為每平方公里6,158人。大台北地區的人口約為6,910,120人。這個數字包括台北市、新北市和基隆市的人口，人口密度為每平方公里2,812人。顯示了東京都23區的人口密度大約是大台北地區人口密度的2.19倍。密集的人口，加上對外貿易的興盛，東京和台北不可完全進行相同類比。

種種隱藏性炸彈已經被埋下，接下來看到的不是房地產下跌而已，號稱「房地產是經濟火車頭」的民進黨政府，將體驗前所未有的金融危機。而這些，就是又要向建商靠攏，又要小老百姓的票，推出來畸形政策後的結果。