2024-02-28|閱讀時間 ‧ 約 28 分鐘

[雜談]NET之亂？

看到新聞，NET跟基隆市政府的事情吵翻天了，黑哥湊個熱鬧隨便寫一寫。這件事可從很多方面看，黑哥就從法律方面來講一講吧。

簡單說，市政府跟大日公司簽約，讓大日公司營運東岸停車場。結果大日公司這個「二房東」又跟NET簽約10年租，租裡有寫大日如果喪失東岸停車場經營權，跟NET的約也自動終止。NET在租期間往上蓋了二到四樓。

但大日公司後來喪失經營權，市府現在要把整個停車場包括二到四樓收回去。NET卻說二到四樓產權是他的，不可任意收走。市府就派警力直接破門進去啦。

幾個跟法律有關的點講一講。黑哥沒很仔細查所有法律規定，促參法什麼也不熟，只看民法概念分析，沒有很嚴謹，你各位隨便看看就好。

產權？所有權？

產權產權，什麼是產權？報章媒體用產權，可以指涉很多種不同法律權利，黑哥也無意說這個用法不好，本來就不是什麼事情都要用法律用語來講。但追求精確一點，NET這爭議吵的是法律上講的「所有權」。所有權是物權中最大的權力，所有權人有使用、收益、處分、變更之權，還可排除別人干涉。

第 765 條

所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。

白話說啦，就是當東西是你的，只要不違法，你愛拿來幹嘛就幹嘛，別人管不著，也不能影響你要怎樣用。那我要怎樣可以取得一個物的所有權呢，一個當然是人家移轉所有權給你，叫做「繼受取得」；另一種就是不依賴人家的權利，直接依法律規定或因你自己做出來或是蓋出來一個物，取得所有權，這叫「原始取得」。

二到四樓有獨立所有權？

再來啦，下一個要考慮的是NET東岸停車場第二到四樓，可不可以是所有權的標的？或白話講，一樓是別人的，我蓋上去的二到四樓可以變成另一個「不動產」嗎？

嘿嘿，搞不好還真的可以。黑哥告訴你為什麼。

看法條，

民法811 動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。

在既有的建築物上或旁邊蓋東西，通常啦，會變成建築物的一部份。這叫做附屬建物。But！一旦你加蓋的部分，有「構造上」與「使用上」獨立性，這時候他就成為一個獨立的「物」你就可以原始取得所有權啦。

什麼叫構造上與使用上獨立性？構造上獨立就是說你這建物有用屋頂或牆跟建物其他部分隔開，使用上獨立，通常就是看有沒有獨立的出入口啦。聽起來很抽象是不是？沒關係，來，黑哥跟你說，公寓大樓應該有看過吧？公寓大樓雖然是一整棟房子，但分割成一戶一戶隔開，你回家也不用經過鄰居家門，這就叫做有構造上跟使用上獨立性。

回頭看東岸停車場二到四樓，應該是有構造上獨立。那使用上獨不獨立？就看今天去二到四樓，是否一定要經過一樓，有無自己的出入口啊。至於這出入口是不是在市政府土地上，不會影響二到四樓是否獨立的判斷，因為現在是看二到四樓跟一樓之間的關係。

黑哥看到照片說設計上是有另外出入口。按照這樣，二到四樓是有可能成為獨立物，可以有另外的所有權。

誰有二到四樓所有權？

假設，先假設啦，二到四樓已是獨立物，不只是附屬建物。下一個問題就是誰有所有權？

上面有說到，如果這個物是你創造的，可以原始取得所有權。而法院之前有說過，碰到建築物的時候，要看誰是原始建築人，由原始建築人取得所有權。這個原始建築人是誰呢，是用「出資人」、或是承攬契約的定作人（我委託你蓋房子，房子蓋好是我的而不是被委託的人）來看，而不是單看行政上登記的「起造人」。

如果是合建契約，很多人出地出錢，那可能誰是起造人會比較重要，但一般看出資人的比較多。

這也是為何NET堅稱他出資，他因原始取得享有二到四樓的所有權。理論上是有可能這樣解釋啦。

只是喔，這件還很複雜，不知當初NET往上蓋時，有無跟大日或市府另外簽過什麼。要是可以解釋成市府是實質上的「定作人」，是否市府才是原始取得所有權？

假設變成市府委託大日蓋，大日又轉委託給NET，這種關係可能還是市府會是原始建築人。你說如果定作人沒有出資，這時候怎麼辦？

那就很複雜囉，有的法院認為這時還是實際出錢的人取得，有的認為要看土地是誰所有，材料誰出等等事情來判斷。

事情是不是這樣，黑哥也不知道。只能說是有可能性NET會取得所有權。

那我可以去人家家亂蓋房子？

你可能要說了，黑哥，那這樣不是我去租個房子，再來亂加蓋，蓋出來就變我的。這合理嗎？

但是要知道啊，你去人家土地或房子上亂加蓋，這是侵害別人所有權的行為，人家可以叫你拆掉跟賠償的。常聽到人家說的「拆屋還地」訴訟，就是打這個。這件會不會弄到拆屋還地？看起來是不會啦，基隆市府想要直接把二到四層收走給微風用的樣子。

第 767 條

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

契約關係

再說契約關係，網路上照片看到，2021年大日跟市府簽的約有表示建物所有權是市府，NET也簽了合作同意書表示願遵守契約規定。可能這會影響建物所有權的判斷。

但即使二到四層所有權還是歸屬NET，NET恐也須移轉建物所有權並交付佔有給市府。要主張依據其所有權，得排除市府進入，說不定有可能有權利濫用問題哩。

但這都要看契約全部條文怎麼寫啦。

市府叫警察開門

不過啊，市府讓警察去開門，自己進去這事情，恐怕還是有點法律問題。你想想啊，一般人碰到房客甚至二房東租出去的房客不走，能夠自己換鎖嗎？怕引法律問題上身，黑哥勸你最好是不要喔。通常都要等到法院判決下來才能處理啦，除非你簽約時就有接受強制執行條款而且有去公證才行。更何況要是所有權還是別人的，就算人家有契約說要移交給你，你也不能自己進去占呀。

市府這邊沒經過法院就強行進去，有沒有合法的基礎呢。促參法有一個強制接管規定，但看起來不大像，黑哥也不熟，就不亂講。民法上可否主張自助行為？黑哥是覺得不容易啦，所以勢必還有得吵。

但是可以猜測市府為何想早點進去，把場地移交給微風。因為若現在不給微風，除了賺不到錢，搞不好還要賠微風一筆。強行進去，可能以後需要賠一點給NET，但也不一定，難講。兩相考慮，不如自己硬幹了。

所以啊，黑哥覺得，現存資訊看來，NET是有機會有二到四層的所有權，但最終多半還是要還給市府，多拖時間搞不好還要賠市府。只是法院還沒判，市府就自己硬闖，法律上還是多少有瑕疵啦！奇怪的是，當初NET往上蓋時，基隆市府跟大日到底是怎樣安排的，怎麼會蓋了也營運了這麼久，還沒讓NET去作第一次所有權登記？到底在做什麼，很難理解。

不過，這件現在資訊還太少，就繼續看下去吧。