經過921大地震慘痛教訓後，政府為因應可能再發生大地震造成災害風險，乃訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(以下簡稱危老條例)。
危老重建是指將老舊或危險的建築物拆除，然後在原地或其他地方重建新的建築物，以改善居住環境和安全。
危老重建優點：包括提高房屋品質、增加房屋供應、促進社區發展和創造就業機會。危老重建挑戰：包括需要大量資金、涉及多方利益、可能影響歷史文化和社區凝聚力。
為什麼要進行危老重建
危老重建(Reconstruction of Urban Unsafe and Old Buildings)是指對於年久失修、結構不穩或功能不符的老舊房屋進行改造或重建的工程，目的是提升房屋的安全性和品質，並符合現代化的生活需求。危老重建有助於改善都市環境，促進社區發展，並提高居民的生活水平。
危老重建是指將老舊或危險的房屋進行拆除和重建，以提高居住品質和安全性。危老重建的好處有以下幾點：
- 可以改善房屋的結構和設備，減少災害風險和維修費用。
- 可以增加房屋的使用面積和價值，提高居住舒適度和資產保值。
- 可以符合現代的建築法規和環保標準，減少能源消耗和污染排放。
- 可以促進社區的更新和活化，增加公共設施和服務。
危老重建條件與耐震評估？
由於屋齡在30年以上的老舊建築物，建築材料隨著時間因素及舊建築物在結構設計時所適用的耐震係數不足，為了解決這個問題，政府推出了一些措施和政策，以鼓勵和支持危老重建的進行。其中之一就是危老重建個案申請行政程序，也就是所謂的「危老個案」。危老個案是指符合以下條件的重建個案：
申請危老重建，必須符合以下條件：
- 位於都市計畫區內，屬於合法建築，不屬於古蹟或政府指定的歷史建築。
- 有立即危險的建築，如海砂屋或危樓，政府要求限期拆除或補強，或耐震評估未達乙級。
- 屋齡30年以上，無電梯，房屋結構安全性低於60分，耐震評估為乙級。
- 屋齡30年以上，有電梯，房屋結構安全性低於60分，耐震評估為乙級，經詳細評估後，確認補強成本超過重建成本的一半者。
危老重建符合條件，享受以下優惠：
- 法規寬鬆：可以按照原有的法規進行重建，不受新法規的限制
- 補助金：可以申請最高500萬元的補助金，用於支付重建費用
- 稅務減免：可以免繳土地增值稅和房屋稅
以往所常用的「都市更新」方式，來爭取容積獎勵及稅賦優惠，由於各種因素：如最小面積限制、法令繁雜、審議過長及小基地無法適用等原因而推動不易。
因此政府才推動另一個重建方式的選擇，在一定期限內讓有意將危險或老舊建物重建的地主能提出重建申請來加速重建案的進行。
老舊房屋存在重建時適用新法規的問題
然而，危老重建也面臨一些困難和挑戰，其中之一就是老舊房屋存在重建時適用新法規的問題。這意味著，如果房屋在建造時沒有遵守當時的法規，或者法規在後來有所變更，那麼在重建時就必須按照最新的法規來執行。
例如，如果房屋的高度、密度、容積率、採光通風等方面超過了現行的限制，那麼在重建時就必須進行調整。這可能會影響到重建的成本、效益和設計。
為了解決這個問題，政府推出了一些措施和優惠，以鼓勵和支持危老重建。例如：
- 提供危老重建專案輔導服務，協助業主了解法規要求和申請程序。
- 提供補助金，補助業主在重建前後所需的費用，如拆除費、安置費、設計費等。
- 提供稅務優惠，減免業主在重建過程中所需繳納的稅費，如土地增值稅、房屋稅等。
- 提供危老重建容積移轉制度，允許業主將部分或全部的容積轉移到其他地點或物件，以彌補重建時可能造成的容積損失。
如果您想要進行危老重建，您需要先向當地的都市更新處申請危老重建個案審查。審查通過後，您就可以開始準備相關的文件和計畫，並向都市更新處申請危老重建個案核准。
核准後，您就可以進行拆除、設計、施工等工作，並向都市更新處申請完工驗收。驗收合格後，您就可以取得新的房屋所有權證書和使用執照。
危老重建個案申請行政程序
申請危老重建的流程如下 ：
- 取得土地和房屋所有權人100%的同意，並簽下同意書。
- 委託合格的建築師提出一份重建計畫，內容包含重建範圍、相關證明文件、申請容積獎勵項目、設計圖說等。
- 向縣市政府負責的窗口提交重建計畫，原則上30天內會知道是否被核准。
- 核准後180天內申請建造執照，否則計畫失效。
- 開始拆除舊建物、興建新建物。
- 施工完成後核發使用執照，並享受稅賦減免等優惠。
首先，最重要的是取得土地和房屋所有權人100%的同意，並簽下同意書。未能獲全體住戶同意的則以都更進行。
再來，民眾要委託合格的建築師，為想重建的建築物提出一份「重建計畫」，內容必須包含重建範圍、相關證明文件、申請容積獎勵項目、設計圖說等等，具體可以參考各縣市政府提供的「重建計畫」範本（如：台北市重建計畫範本）。
申請危老個案準備文件：
- 申請書
- 房屋所有權證明文件
- 房屋結構安全性評估報告
- 房屋功能性評估報告
- 重建設計圖
- 重建預算表
將以上文件送交都市更新處後，都市更新處會進行審查和核定，並在30天內發出通知。如果通過審查，就可以開始進行重建工程。如果未通過審查，可以在15天內提出申訴。
重建工程完成後，需要向都市更新處申請驗收和發放補助金。
驗收時需要提供以下文件：
- 驗收申請書
- 重建完成證明文件
- 重建費用發票
- 銀行帳戶資料
都市更新處會在30天內完成驗收和發放補助金。如果驗收不合格，可以在15天內提出改善計畫。
溫馨提醒：「重建計畫」的申請期限只到民國 116 年 5 月 31 日！
危老重建百分百融資？
都更危老再度吹起「百百貸」，銀行業者在都更危老業務上競爭激烈，十多年前曾出現的「百分百房貸」再現。
大型行庫主要以兩種方式把關百分百融資的危老案：
- 地主自建自蓋：100%融資（如果是建商主導興建，最高只能融資70%）
- 危老案轉房貸後，以核貸成數最高七成來估算危老所需的建融金額，若地主的資金需求在這個額度內，銀行就會在限額內給予100%的融資
銀行專戶撥，建商必須出具完整報告書
這種危老都更百分百融資的風險控管，除透過將全部資金撥入銀行信託專戶來把關，建設公司也必須出具完整的報告書。
危老重建貸款前置作業
- 都市更新先期評估費用。
- 地權調查整理、現況測量、鑽探費用。
- 都市更新事業概要、都市更新事業計畫、都市更新權利變換計畫等規劃費用。
- 都市計畫變更費用。
- 建築設計費用。
- 必要之人事、行政作業及管理費用。
規劃內容包括聘請建築師及其顧問費用、營造工程費用、把關都更危老流程的團隊費用，及其他如打造綠建築等專業細節規畫費用。銀行再根據開銷，從銀行專戶撥出費用給建商。
三大誘因，促使銀行競推都更危老百百融資
- 銀行法第72條之2，都更危老可排除在計算範圍
- 百百融資利率比起一般非百百融資的都更或危老案，高出近1個百分點，約在2.5％～3％間
- 可免除傳統方式上，容易受都更或危老參與者一旦在中途碰到繼承糾紛，會導致撥貸受阻的情況。
危老重建和都市更新的差別在於：
- 危老重建沒有最小建築面積的限制，都市更新要求最小更新面積須達1000平方公尺。
- 危老重建只需全體所有權人100%同意，都市更新還需要召開公聽會、說明會等。
- 危老重建程序簡便且時程較短，都市更新流程相對複雜且通過機率較低。
危老重建是一項有益於社會和個人的工程，但也需要克服許多困難和挑戰。希望透過本文的介紹，能夠幫助有意進行危老重建的讀者，瞭解危老重建的相關知識和資源，並順利完成危老重建的目標。
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